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要知道，前几年行情好的时候，项目曾经卖过接近8万/㎡的均价。

现在！牛奶厂！5.5万！就问你意不意外！

事情是这样的。

早在2021年，这套房源的业主就将房子挂牌出售，叫价720万，单价高达8万/㎡。

房源位于金地天河公馆，是一套中楼层单位。

根据中介介绍，行情好的时候，即使是8万/㎡也有很多人出价。

“当时这个小区一套100方上下的房子，有买家出800万甚至更高，都有业主拒绝了。”

原因很简单，两年前那波回暖太猛了，业主认为牛奶厂会涨到10万/㎡，房子不愁卖不出。

后面的事情，大家都看到了。

2023年一年时间，这位金地天河公馆的业主报价，就从642万降至535万，依然鲜有人问津。

即便到了成交前一天，这位业主还降价了20万，最后为了成交，又降了20万。

而最后495万的成交价，比最初的挂牌降了225万！

而5.5万/㎡的成交单价，与2020年的小区均价基本持平，更是创下了近三年来的新低。

放眼到整个板块，也是近3年的最低成交记录！

尽管降价超过200万，但有中介表示：业主必须要觉醒了。

“按照现在这个行情，想要成交，降到5字头才有会有人看房。”

乐居找中介朋友打听了一下，最近板块成交价，的确维持在6万/㎡左右。

现在的牛奶厂有多卷呢？

随便翻开中介朋友圈、置业群，清一色都是“诚意出售”的卖房信息，业主都是在让利。

比如过往卖到8万 /㎡的大户型，现在有业主放出6.8万/㎡，重点还包车位！

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但凡有人发出来一个劲爆价格，业主直接把“紧张”写在脸上。

毕竟，一个低价房源放出就相当于开了一个降价的头，后续可能出现一连串的低价...

就好比黄埔万科东荟城第一套2万 房源出现，当大家以为只是个例时，后续又出现了不少2字头的成交记录。

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老实说，这价格比海珠均价还便宜，能吸引一波预算有限的刚改。

即便价格逐渐回落，牛奶厂的二手也呈现出疲态。

在刚刚过去的12月，牛奶厂“四大金刚”的成交仅仅有十多套。比起去年，热度下降了不少。

除了金地天河公馆，其余三位天王都出现了6字头的成交记录。

目前，板块的挂牌价在6-11万/㎡之间，虽然价格间差异较大，但相比去年7万/㎡的起步价，还是有相当明显的回调。

如果把时间轴拉长来看，整体的二手房价，基本回到了四年前！！

面对如此“笋价”，哪个天河业主能一笑而过？

至于业主比较纠结的一点，牛奶厂的价格为什么下跌？

乐居认为，主要原因有这么几个。

第一，牛奶厂走红时间大概在2020-2021年左右，房价飙升为该板块吸纳了不少投资客的青睐。

去年5改2之后，又恰逢竞争愈发激烈，他们着急割肉离场，抑或赶着年底提现，也并非全无可能。

广州楼市仍处于冷静期，大部分楼盘、业主都在降价，牛奶厂只是随着大市波动。

第二，牛奶厂的核心优势：天河绝对次新、低密度、纯改善的全新居住型板块。

其所面对的，是天河、越秀、东山商务区的城市新贵，承接的是因珠城缺货而被迫外溢的的高净值人才。

但今年，板块内新盘扎推出，他们准对的同样是这一群业主。

比如主打顶豪的缦云广州、合景臻颐府。

前者背山望湖、引以为傲的缦系服务。后者为“准现楼”销售，还有区位优势。

当然，频频刷存在感的越秀世界大观项目，也正准备要来了。

自带湖山视野，约1.9-2.2的容积率，还没拍地就自带流量。

这次，越秀将打造为140㎡起的板式大平层，弥补奶厂四房的稀缺，据传项目得房率还会去到120%。

这对于牛奶厂业主来说，是实打实的“抢生意”啊。

目前，这些楼龄在5年以上的天河二手小区，使用率主要在75-85%。

而这两年面世的新盘，90%的使用率已经是基本操作了，有的卷王房企甚至要突破100%。

同样是100㎡的户型，能多出20个㎡的使用面积，几乎是一个大主套的面积。

以天河东普遍6万起步的房价计算，买同样面积的新房，足足节省了100多万。

更何况，有部分豪宅项目也开始“不讲武德”，走性价比路线，企图把改善客一网打尽。

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就这么一对比，二手业主手里的房子，瞬间不香了！

第三，库存压力有点大。

根据中原统计的数据，目前天河新房库存量约60万㎡，库存消化周期达到18.5个月。

二手房也一样，天河目前挂牌量排在中心六区第一，达到16953套。

按照目前天河月均成交量1000套，在不新增挂牌的情况下，要一年半左右才能完全消化。

竞争这么大，你说开发商、业主哪有道理不搞优惠？

毕竟，只有量走上去了，业主才有底气稳住价格。

但就目前的情况来看，恐怕“诚意卖”还是牛奶厂接下来一段时间的关键词。

不过，换个角度想，其实这对于购房者来说，未尝不是一件好事。

业主卷得越欢，证明买家能用更低的价钱上车，能挑到教育、产品各方面都不错的房源。

 金地天河公馆

当然了，前提是你要花时间去挑。

最后，你会不会选择入手？评论区聊聊。