乐居财经 李礼 1月3日，中银证券发布房地产行业第52周周报。

       新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅缩窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。

　　核心观点

　　新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大。新房成交面积为470.8万平方米，环比上涨29.8%，环比涨幅较上周扩大了4.2百分点，同比下降18.5%，同比降幅较上周扩大了35.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面环比增速分别为15.3%、37.1%、25.5%，同比增速分别为-11.1%、-16.0%、-36.1%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了57.3、16.0、9.7个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄。18个城市成交面积为171.5万平方米，环比上涨4.6%，环比涨幅较上周扩大了7.0个百分点，同比上涨52.4%，同比涨幅较上周减小了4.9个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为13.3%、0.8%、6.7%，同比增速分别为19.5%、94.0%、55.2%。一、三四线城市同比增幅较上周分别减小了43.1、34.4个百分点，二线城市同比增幅较上周扩大了50.5个百分点。

　　新房库存面积同比下降，环比上升，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为10060万平方米，环比增速为9.7%，同比增速为-5.6%。去化周期为15.5个月，环比提升0.1个月，同比提升2.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.5、13.0、54.1个月，一线城市环比提升2.2个月，二、三四线城市环比分别减少2.4、3.6个月，一、二、三四线城市同比分别提升0.7、2.7、28.0个月。

　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为11986.1万平方米，环比上涨10.6%，同比上涨9.9%；成交土地总价为2552.5亿元，环比下降9.6%，同比上涨35.2%；成交土地楼面均价为2129.5元/平，环比下降18.3%，同比上涨23.0%；百城成交土地溢价率为7.1%，环比上涨3.8个百分点，同比上涨3.1个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为124.4亿元，同比上升11.3%。总偿还量为166.1亿元，同比上升39.4%（前值：139.5%），环比上升14.1%；净融资额为-41.7亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.3%，较上周上升3.8pct，房地产行业相对收益为-3.1%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为10.85X，较上周下降0.01X。北上资金对电力设备、电子、有色金属加仓金额较大，分别56.72、37.05、26.82亿元。对房地产的持股占比变化为-0.76%（上周为-0.81%），净买入1.451亿元（上周净卖出3.91亿元）。

　　政策

　　本周，全国住房城乡建设工作会议上明确2024年重点任务，重申稳定房地产市场，构建房地产新发展模式。一方面稳定市场要因城施策、一城一策、精准施策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，另一方面要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，并实施好“三大工程”建设，在住房领域创造一个新赛道。

　　投资建议

　　虽然近期高能级城市的利好政策持续释放将有一定积极效应，但政策见效依然需要过程，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。当前行业基本面仍然低迷。从本周公布的百强房企数据来看，12月百强房企权益口径销售金额3495亿元，同比下降33.8%，同比降幅较11月扩大了1.7个百分点，全年累计同比下降17.0%。

　　中银证券认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。