乐居新媒体深圳

又到岁末，深圳各大机构陆续发布楼市复盘数据！

据乐居监控深圳房地产信息平台数据，截至12月15日，今年共有128个项目获批预售证（含多次加推），另有11个现房入市，供应超过5.7万套新房房源。

二手房方面，“量价齐跌”是今年的主旋律。深圳中原最新数据，今年深圳有2300个小区房价下跌，跌幅最高跌幅46%。学区房也无法幸免，成交价格下滑的学区房达九成，“四大”最高跌幅超20%。

二手房“量价齐跌”

豪宅市场在“分化”中下行

深圳中原筛选全市2751个有效样本小区，统计周期内，2335个小区挂盘价下跌，有416个小区上涨，下跌小区占比84.9%。

2022-2023年，挂盘量都相对较高的小区进行对比，除去豪宅及部分小区因产品存在合理的房价差异较大，比如别墅、不同单元、双拼等因素，统计旨在以客观呈现为主，不作为该小区实际价值变化的依据。

深圳中原同步公示了，今年深圳涨跌幅程度最高的各50个小区。

部分小区数据，来源：深圳中原

位居跌幅榜首的是位于南山华侨城片区的纯水岸一期，2022年该楼盘的挂盘均价为23.6万元/㎡，而最新的挂盘均价为12.6万元/㎡，下跌46.4%。尽管如此，这个价格依然是超过了官方9万/㎡的二手参考价。

同样跌幅超过40%以上的小区，罗湖莲塘片区的梧桐合正锦园，2022年该楼盘的挂盘均价为11.1万元/㎡，最新挂盘均价为6.5万元/㎡，下跌41.7%。

除了上面成交量较大的小区，市面上传统的豪宅成交也出现下跌，而且跌势大有片区化趋势。如深圳中原披露的11月成交热度区域，福田香蜜湖片区成交均价环比10月下跌26%。

南山蛇口片区成交也下滑29%，近期海上世界双玺二期一套低层252㎡单元，以3200万左右、单价12.7万/㎡成交，低于参考价126万，差不多与8年前开盘均价持平，而该盘高峰期曾有超过20万/㎡的成交记录。

深圳挂盘量较高的170个有效豪宅小区（挂盘平均面积超144㎡），其中有105个豪宅小区11月挂盘价相较上个月下滑，占比总量的61.7%。

虽然位置、户型有差异，但如今业主割肉抛盘，某种程度上折射豪宅买家对市场信心的不足。目前，市面上还有约6万套二手盘挂牌。

学区房泡沫破灭

老破小业主“血本无归”

和豪宅一样，深圳学区房也同样备受关注。

近几年，深圳优质教育均衡化政策持续推进，在平均“名校集团”化，跨区合作办学、教育师资轮岗等一系列政策出台后，2021年开始，学区房价格降温明显，甚至出现价格崩塌情况。

近日有@家在网友发文，“在深圳花400万买房，现在净亏损200多万！”

文中所提的小区便是八卦岭宿舍，楼龄超过30年，周边旧厂房聚集，因带有荔园小区学区房价被炒高。2020年楼市高点，27-35㎡的小单间，最高被炒至18万/㎡。

来源：链家

房价崩塌自2021年底开始。八卦岭宿舍27㎡成交价已降至220万元，单价回落至7.9万元/㎡，这个价格与2020年几乎腰斩。目前中介平台上的挂牌价格也维持在7-9万/㎡之间。

近些年为了学位而购买老破小学区房，能“毫发无损”出手已是万幸，多数在19-21年上半年入手的买家，正如上述网友，就算现在“止损”抛售，也血本无归。

近一年有关数据显示，深圳名校学区房价下滑占比超过9成，覆巢之下，连顶流“四大”也无法幸免，最高跌幅超20%。

统计周期：22年底至23年底

在中原筛选监控的119个有效学区楼盘中，2023年挂盘均价下滑的小区共有112个，1个楼盘变化小于0.1%，剩余仅有6个楼盘挂牌价上涨，下跌的小区占比94.1%。

以11个名校学区为例，这些名校学区集中在福田、南山区，其中价格最高的是南山的南外高新中学，挂盘均价为17.3万元/㎡，交通、区位及环境皆有无法比拟的优势。

其次，福田明德实验香蜜湖分校行情一直比较稳定，最新挂盘均价为16.6万元/㎡；第三名是福田的深高南，目前挂盘均价为15.7万元/㎡。

罗湖翠园中学的学区翠园东晓，目前挂盘均价为7.0万元/㎡是名校学区价格最低小区，而同样是7字头的还有龙华的高峰学校，均价在7.4万元/㎡。

值得一提的依旧是深圳中学，罗湖区的深圳中学目前挂盘均价为9.9万元/㎡，楼龄高，户型小，可以称之为性价比最高的名校学区。

在85折边缘试探

新房太卷，买家已麻木

今年的一手市场，已无法用“惨淡”来形容，市面上新房88折、87折成为主流，为加速去化房企兵行险着，“一折首付”、“送首付”……等违规营销手段屡禁不止。

前段时间，深圳龙华又传出“0.5成首付”消息。

该新盘位于龙华中心城区的云珑府，买家掏“0.5成首付”后，剩余的2.5成首付由开发商赠送，如此操作后，123㎡的4房首付40万就可以上车，单价在4.3万/㎡。

该项目备案均价为63884元/㎡，2022年12月备案预售251套房源，入市一年仅卖出37套，网签量不到15%，据深圳房地产信息平台显示，大部分项目还是“期房待售”状态，

类似“送首付”的情况，深圳今年也曾多次出现。

7月5日，福田新房承翰国际骏玺“一成首付，房企优惠两成”消息不胫而走。更早之前，龙岗信城缙悦城的“0首付”购房噱头，被有关部门叫停，

而后此事又以房企出来官方辟谣，而不了了之。但每一次的“辟谣”，都显得十分无力，又透露出房企去化凄凉的困境。而买家这边，对面花哨的购房折扣优惠，早已麻木。

有网友表示：不是500万的房子买不起，而是银行存钱更有性价比!

央行公布中国居民存款数据，2023年10月居民存款总额达到134万亿元，同比2022年10月增速16%。简单来说，人均近10万元，老百姓都不花钱了！

据乐居监控深圳房地产信息平台数据，截至12月15日，今年共有128个项目获批预售证（含多次加推），另有10个现房入市，供应超过5.7万套新房房源。

进入下半年，房企加速去化。上半年1-6月共有59个项目开盘选房，7月1日至今有78个项目集中推货，相对上半年多了19个楼盘（统计范围包括所有登录i深圳的现房）。

价格方面，据克而瑞数据披露，深圳最新11月一手住宅成交均价62302元/㎡，环比10月份微跌1.14%，同比上升6.75%。

截至目前，深圳还有5万多套新房可售。

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。

每年的中央经济工作会议都被市场所看重，是预判宏观经济政策及经济运行的重要内容。其中涉及房地产方面，强调持续有效防范化解重点领域风险。

“要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

可以预见的是，2024年，房地产政策宽松的主基调不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。