乐居新媒体 张宗镛

在“十一”假期前一天，深圳送上了一份购房“礼包”。

9月28日，据深圳卫视深视新闻消息，从9月29日起，深圳调整优化个人住房贷款利率下限。

经过此次调整后，深圳首套房贷利率下限由原来的4.5%(LPR 30bp)下调至4.1%；二套房贷利率下限由原来的4.8%(LPR 60bp)下调至4.5%。

就在深圳官方宣布调整住房贷款利率后，乐居新媒体到访深圳多个新盘项目，经案场销售的确认，9月29日起购买新房将按新规执行。

另外，此次房贷利率的调整，同样适用于购买二手房。

那么时值黄金周，当下深圳的二手市场如何？是否值得入手二手房？

政策效应出现减弱态势

二手交易增幅减小

早在深圳官宣下调首／二套房贷利率之前，深圳存量房贷利率下调已率先执行。

另外在8月底，深圳正式执行“认房不认贷”政策：家庭成员在深圳名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

不过即使多项利好轮番推出，政策效应依旧出现减弱态势，二手房交易量开始疲软。

经深房中协统计，第38周全市二手房 (含自助) 录得888套，环比“认房不认贷”政策效应在逐下降0.4%，二手房录得量上升态势中止。

根据深圳房地产中介协会公开在售二手房源量数据统计，2023年9月25日，全市共有57064套有效二手房源在售，较上周增加945套，挂盘量继续增加,增幅减小。

其中龙岗较上周增加320套，有效在售15038套，罗湖较上周增加162套，有效在售7489套，福田较上周增加139套，有效在售8940套。

据房信平台公开资料统计，截止9月27日，深圳二手住宅成交量已达2325套。

深圳8月全市成交数据中，福田区成交量全市最高，占比22.9%；其次是龙岗区，占比21.55。

成交量最高的片区是龙岗的布吉片区、龙岗中心城，两片区分别成交127套与114套瑶瑶领先。

第二梯队则是梅林片区、前海片区、新安片区、景田片区，成交量都突破了50套。

近60%的片区“降级”

豪宅片区已久“抗打”

得益于挂牌量的持续攀升，深圳二手住宅市场的主动权转向买方，二手房价整体下跌已是不争事实，在当前“认房不认贷”以及“利率下行”的双重利好下，购买二手房也不失为一种选择。

那么深圳目前各片区的房价变化如何？

经乐有家研究中心统计，深圳94个片区里有60%的片区所处房价区间出现下滑降级。 

例如福田皇岗、龙岗坂田、罗湖蔡屋围、龙华民治都是从去年的8-9万元/㎡，下滑至如今的5-7万元/㎡。

南山中心区、南油、南头、西丽则从去年的10 万元/㎡，下滑至如今的8-9万元/㎡。

福田与龙岗是片区降级最多的行政区，当然它们的片区总数量也比较多。巧的是这两个区也是2023年1-8月成交二手房源最多的地区，房价的下滑吸引更多客户关注，也推动了市场交易的活跃。

以价格矩阵图来看，目前深圳房价的主力区间为5-7万元/㎡，属于这一区间的片区占比44%。

而房价在5万元/㎡以下的片区有22个，而2022年同期仅5个。低价区间的片区大幅度增加，翻了3番。

而在“保住自己地位”的40个片区里，南山的片区占据较多，占据优质豪宅资源的片区也非常“抗打”。

例如南山的深圳湾、华侨城、红树湾，福田的香蜜湖、安托山等。当然这并不是说他们完全没有降价，只是跌幅相对较小，还在自己所处梯队里。

另外，南山科技园、前海，福田中心区、宝安中心区等片区，这1年也稳住了梯队。它们虽然不是豪宅区域，但也多是产业聚集地、金融聚集地、政治中心等优越地段，再次证明了买房首选地段的重要性。

不只是房价变化，深圳楼市的政策环境也发生了改变：

参考价与房贷脱钩，715政策满3年释放购房名额，双拼房“双证合一”，LPR降息，认房不认贷新政执行，存量首套房贷利率调整，更多政策预期持续…

政策宽松，深圳市民的心态也发生了改变：

购房者看房积极性提高，9.4-9.10环比上涨超3成；300-500万及500-800万总价的成交房源占比上涨，改善客群集中入市；挂牌量小幅上涨，挂牌价持续下滑，业主想尽快卖出的意愿增强。

对于首套置业及改善换房的购房者来说，房价下跌 政策宽松 市场活跃，正是入手的好时机，能抢在笋盘锐减之前买到好房子。

数据来源自：深圳市房地产中介协会、乐有家研究中心、深圳中原