乐居财经 李礼 12月13日，西南证券发布房地产行业2024年投资策略。

      2023年行业复苏呈现先抑后扬， 销售冲高后回落， 投资仍旧低迷， 政策仍在持续宽松， 政策催化下板块仍具备配置价值。

　　基本面：供需双弱， 筑底延续。 销售筑底格局延续， 1-10月份商品房销售额同比-4.9%， 短期来看销售修复仍有阻力： 1） 居民购买力尚未修复； 2） 居民倾向储蓄， 购房意愿下降； 3） 房价下跌加重观望情绪； 4） 二手房分流需求。 中长期需求见顶， 但仍有一定支撑， 预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。 供给约束销售修复， 表现为1） 新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑； 2） 存量供给：已开工未售面积下滑； 3） 产能：短期过度出清。 同时二手房挂牌激增， 供销比上升。 需求端政策已应出尽出， 供给端仍在发力， “三个不低于” 支持房企合理融资需求。 预计2024年销售面积、 销售金额、 新开工、 竣工、 投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。

　　城中村：改造提速， 助力需求修复。 政策加大力度支持超特大城市城中村改造， 参考棚改经验， 棚改高峰期年投资近2万亿， 开工超600万套， 带动房地产销售及宏观经济修复， 滞后时间约为三个季度。 预计本轮城中村改造资金来源主要包括政策性金融工具（ PSL） 、 专项债、 公共预算支出及商业贷款等社会资本。 城中村改造因地制宜， 各城市规划存在差异， 具体实施细则仍存在不确定性。经测算城中村改造年均拉动投资额约6800亿元， 约占房地产投资额的6%-7%， 年均拉动销售面积约2000万平， 约占商品房销售面积的2%。

　　保障房：探索住房双轨， 完善保障体系。 保障房战略定位提升， 参考经济适用房经验， 高峰期投资额占比超10%， 年销售面积超4000万平。 根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》 ， 未来5年将有600万套保障房入市， 年均120万套， 粗略估算保障房年拉动投资额约1200亿元。

　　行业复苏动能较弱， 宽松政策有望持续释放， 看好经营稳健的优质房企。 个股推荐： 1） 房企： 华发股份、 城建发展、 保利发展、 招商蛇口、 滨江集团； 2） 物企： 华润万象生活、 中海物业。

　　风险提示： 销售恢复不及预期、 政策宽松不及预期、 行业流动性风险等。