2.1万/㎡成交的保利西江月，约2.4万/㎡二手的华润国际社区，约2.7万/㎡的润锦城，江核的二手房价不断下探，都快跌回“初始价”了……

NO.1｜壹

买房君发现，近日江核青奥板块的保利西江月卖出了一套建面约129㎡4室2厅精装房源，成交总价仅273万，成交单价约2.11万/㎡！

要知道，早在2年前，同户型的房源单价能逼近4万，如今这价格跌的距离项目首开价又进了一步。

早在2015年，保利西江月首批新房毛坯均价约1.7万/㎡，2016年，项目毛坯改精装，房价上涨了约1万/㎡。

无独有偶，我们的前代神盘华润国际社区，也是跌幅惊人。从近日成交来看，项目当前二手房超108㎡房源成交单价约2.4万/㎡，成交总价263.5万。

有在2021年高位买入的业主，当时小区二手房均价大约在4.6-4.8万/㎡左右。

早在2015年5月首开，华润国际社区彼时均价约14500-15000元/㎡；在2016年6月，2657人抢252套房，均价在2.1万元/㎡左右。如今看来，二手房价跟2016年新房价愈发接近了。

此外，曾经风头无两的正荣润锦城曾在2021年卖出过5.2万的成交价。从今日成交来看，建面超87㎡房源成交单价约2.7万/㎡，成交总价240万。

值得一提的是，项目首开在2014年12月首开均价约17978元/㎡。

隔壁的正荣润江城，近日成交的一套建面约87㎡房源成交单价约3.4万/㎡，成交总价292.5万；雅居乐滨江国际，年内成交一套的建面约138㎡房源成交单价约3万/㎡，成交总价410万。

另有，江核的江畔都会上城，彼时凭着“精装均价3.13万元/㎡，首付3成、倒挂超1万/㎡”的优势，首开492套房源吸引了5814组买房人参与摇号，中签率8.5%，开盘3个小时就被抢购一空，热度令人咋舌。

不过，从11月底刚成交的这套建面约107㎡的三室2厅房源来看，成交单价约2.97万/㎡，成交总价318.6万。这价格，足够让人心碎！

NO.2｜贰

与房价走低形成鲜明对比的，则是江核二手房成交量爆发。据不完全统计：2023年1-11月江北核心区二手房已成交了292套。

相较2022年全年，江核二手房140套；如今在过去的11个月，江核的二手房成交已翻一番。

事实上，自2021年高点之后，从2022年，江核二手房价位就开始“缩水”。

近年来，情况更甚，以价换量后面是不少买房人的心酸泪。

近来，在网上传的很火的一则截图，一位2021年花4.6万/㎡买下了江北核心区华润国际社区的投资客，发出哭诉：

两年前贷款了280万买的房，如今总价只值230万，不仅低于贷款额，还要还22年每月15800元，想断供了......

看上去有点荒诞，但确实是一部分买房人的真实处境。不少投资客面对当前区域价格底线不断被击破，只能无奈和焦虑，一部分投资客则是勇敢的以价换量。

整体来看，整体大环境市场下行，加上江核投资属性较重，此前涨的太猛，如今价格回落也属正常。

从新房打折，到二手房投资客加速离场，部分人对江核的预期有所下跌，也正因此，区域楼市的价格也继续进入下行区间，房价也被实实在在地“打下来了”。

当然，如此大环境下，对于自住客来说，确实是捡漏的好机会，也因此今年的成交量已在去年基础上翻了一倍多。

当然，价格如此动荡之下，对于新房市场确实不太友好，但好在区域内即将上市的几个产品都较“硬”，且其中不乏纯改善产品，与当前的刚需跑量，也不完全属于同一赛道，像金基山川江樾和仁恒三子，都是期待值拉满。