物业费，向来是一个敏感话题。

近日，广州市发改委、住建局、市场监管局联合发文进一步规范住宅物业服务收费，明确物业费指导价保持不变，每平米最高不超过2.8元/月，总建面不超过5万平方米可上浮不超过20%。

至此，关于物业费定价的问题再次引发市场热议。

目前，物业费有两种定价方式，一类是政府指导价，一类是市场调节价。我们梳理了重点18城发现，除了北京和上海实行市场调节价以外，多数是由政府指导价进行规范限制，重点城市多建立分级标准，物业费指导价上浮多在10%-20%区间。

对于物业企业而言，政府指导价相当于设置了“天花板”，近年来人力成本持续上升，长期的质价不符导致部分物业管理企业出现亏损，因而更加难以提高服务水平。

按照广州发布的住宅物业服务收费新规，物业服务划分为：一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级，每平米最高不超过2.8元/月。

物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位物业服务收费实行市场调节价。

根据新政，有3种情形可能超出2.8元/平方米/月的住宅前期物业费定价。

第一，总建筑面积在5万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米/月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。

第二，前期物业服务要求明显超出一级物业标准，并经成本测算，并报有管理权限的价格主管部门核定。

第三，普通住宅交付、业主大会成立之后，由业主共同决定具体的物业费收费标准。

政府指导价提升有利于引导市场更为理性发展。从长期来看，业主对物业管理行业的逐渐认可加之消费水平的提高，均会提升其对物业服务费提价的接受度，物业服务费上行是必然趋势。

事实上，目前广州物业指导价仍然维持在2010年标准，在物价水平逐年升高且用工成本增加的情况下，很容易压缩企业利润空间。企业为了降低成本，难以提供优质的服务，从而陷入消费者不愿意为服务买单的恶性循环中。因此，政府定价之外的市场调节价尤为必要。

此外，广州物业新规一个重要变动是，停车位物管费下降，最高不超过120元/月。

目前来看，重点18个城市中仅有8城明确公示停车位管理费政府指导价。

其中，重庆政府指导价最高可达到130元/月，而长沙、郑州政府指导价明显偏低，大都处于30-40元/月的区间范围。随着人工成本的不断上涨，过低的指导价或将使得企业基本运作面临困境。

广州2.8元/平方米/月的最高指导价到底是什么水平？除了广州之外，其他城市物业服务收费标准如何？克而瑞物管通过重点18个样本城市的研究发现两点共性：

第一，和广州一样，多数城市针对不同服务标准分别建立四级到七级的物业费分级标准。比如西安、杭州、重庆、成都建立4级标准，大连、深圳、武汉、南京、青岛、长沙、郑州建立5级标准，无锡则建立了7级标准。

横向对比不同城市之间物业费最高指导价和最低工资标准发现，一线城市广州和深圳，在用工成本高的情况下，物业费最高指导价反而低于一些二线城市。

实际上，广州和深圳物业费最高指导价颇为克制。比如深圳，在2019年深圳发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，计划调整高层物业费最高5.63元/平方米/月，多层最高2.2元/平方米/月，后续未形成规范性文件，目前仍实行2007年收费指导标准。

再来看二线城市，以西安为例，2020年11月西安发布新规，进行物业费“一费制”调整，调整后物业费高层平均涨幅7.2%，多层平均涨幅18.5%。相较而言，二线城市留给了企业更多利润空间。

第二，在满足一定条件的情况下，有六成城市可将实际价格在标准指导价的基础上进行上浮调整，上浮多在10%-20%区间。

具体城市来看，杭州可上浮比例最高，可达25%，郑州最高的上浮仅为10%，相对较低。此外，杭州、成都、天津还限定了下浮幅度，来保证价格的稳定性，降低恶意低价竞争的风险。

总体来看，重点城市大多对不同项目规模进行价格分类管理，主要有三种区分方式。 

第一种，针对不同规模的住宅，进行分类管理，规模越小，浮动上限越高。如广州，仅五万平米以下的住宅小区享受20%的浮动；重庆，4万平米以下的项目享受最高浮动15%；武汉则为3万平米以下。

第二种，按照建筑形态的差异来区分。以西安为例，多层住宅收费标准可上浮20%；高层则为10%；而武汉针对超高层项目（超过100米），也将标准放宽至15%。

第三种，针对优秀企业、标杆项目提供更多的“上浮权益”。武汉针对投标人获得“红色物业五星级企业”或在管项目近三年获得过全市年度住宅小区物业服务评议“十优满意小区”等荣誉的，每项最高可上浮1%。可累加，各项累加最高不超过5%。通过更精细化的管理，来推动企业发展、以及优质优价的空间。

值得注意的是，上价格浮动限制主要针对普通住宅前期物业服务。 

广州物业费指导价也揭开了当前物管行业普遍面临的共性问题。

对于企业而言，长期以来，普通住宅物业管理服务的收费标准一直被限定在政府指导价内，往往会压缩其利润空间，长期的质价不符导致部分物业管理企业出现亏损，因而更加难以提高服务水平。

目前，物业行业市场化空间不断加大，各地政府相继推出以“政府指导价为辅，市场调节价为主”的政策法规，为物业服务企业自主定价提供了更大空间。