文/乐居新媒体苏州任时建

苏高新地产虽然长期居于苏州房企销售排行榜前列，但是近两年很少独资操盘，主要以合作开发为主。上华璟庭作为其今年重点独资项目，从宣传开始就非常用心。项目售楼处已于9月1日公开，前一日，2大重磅楼市新政出台，首套和二套房首付比例下调，存量房首套住房商业性个人住房贷款利率下调，时机正好。

售楼处实景图

苏高新地产“璟系”首作

上华璟庭位于新区长江路与枫津大街交汇处，是苏高新地产全新高端产品系“璟系”首作。项目占地面积35359.8㎡，地上总建筑面积57078.04㎡，容积率1.64，绿地率37.10%，车位配比1:2.4，打造12栋住宅，含7-10F纯洋房和17F高层，共计293户。是一个相对低密的小型社区。

项目俯瞰看效果图

因为小区建筑仅2排，横向排开，所以每栋楼的采光都不受影响。整个小区由道路划分成了西区和东区，每个片区有3个出入口，西区出入口在南北两侧和东侧，东区出入口在南北两侧和西侧。西区全是洋房，规划126户，东区是高层+洋房，规划167户。

“璟系”相比苏高新地产的“云庭系”，在建筑外立面和景观设计上都有明显的升级。上华璟庭建筑设计由日清操刀，从镜面、线条、几何、色彩等角度出发，通过大面积玻璃的光感和铝板的金属色泽，构造出了删繁就简、秩序井然的质感与美感。

项目建筑立面效果图

景观设计由山水彼得执笔，打造了“三轴九园”空间。社区内通过7大主题空间和7大架空层“泛会所”构筑除了全龄段的景观配套。愿意拿出一楼做架空层的楼盘，都是想提升社区居住品质的。

社区景观效果图

儿童游乐区效果图

起步户型165㎡

上华璟庭是比较纯粹的大平层社区，共有4种户型，建筑面积约165㎡/190㎡/200㎡/248㎡。相比苏高新以往开发的项目，上华璟庭在起步户型面积上也升了一级。

最小户型建面约165㎡，做的是4房2厅3卫设计，大面宽短进深。四开间朝南，南向面宽约16.1m；南向为双联阳台，联通客厅与次卧，客厅开间大，功能性强；双套房设计，主卫带双台盆、浴缸。除了入户无遮挡玄关和次卧套房为暗卫外，该户型没有太大bug。

建面约190㎡户型非常方正，也是4房2厅3卫设计。三开间朝南，南向面宽约14.3米，双联阳台面宽约10m；南向双套房，主卧套房卫生间带双台盆、淋浴和浴缸，次卧套房为暗卫。公卫位于西侧，夹在主卧和西北次卧中间，干湿分离；餐厅位于户型的正中间，动线会受到干扰，且全屋通透性一般。

建面约200㎡户型做的4+1房2厅3卫设计。4开间朝南，南向面宽约17.7m，约6.5米横厅连接约9.8米阳台；南向东西双套房设计，主卧开间约4.3m；入户有玄关，进门右手边为家政间。相比苏州其他楼盘200㎡左右户型，这款户型比较中规中矩。

建面约248㎡户型为5+1房2厅3卫设计。南向四开间，南向面宽约21.2m，客厅面宽约7.2米，阳台面宽约11.2米；主卧套房自带书房、衣帽间与卫浴；入户玄关空间较大，且一侧与家政间联通，与餐厨区采用洄游设计；厨房为半开放，搭配导台实用性更强。

据了解，房源届时交付时，除中央空调、地暖、新风三大件外，还配置有全屋墙布、洗碗机、蒸烤箱、冰箱等，装标为枫桥板块天花板。项目物业为新永物业（由苏高新地产携手中国物业百强永升生活服务集团共同打造）。

板块新房“独子”

上华璟庭所在的枫桥板块自南山观枫四季售完后就无新盘入市，所以它也成为了板块新房市场的“独子”。观枫四季2020年11月交付，次新房二手挂牌均价46674元/㎡，今年4-5月有2套房源成交，成交单价分别为42434元/㎡和40298元/㎡。观枫四季售卖时整体备案均价为35980元/㎡，2年多时间房价上涨了约5386元/㎡。

南山观枫四季

从配套来看，上华璟庭算是比较好的，紧邻高新区人民医院和新区港龙城商业综合体，距离轨道交通3号线西津桥站与何山站约300米。购物的话去狮山也很方便，项目距离绿宝广场约700米，开车4分钟就到了。

高新区人民医院

新区港龙城商业

绿宝广场

就生活的便利性而言，枫桥板块比狮山不会差很多，但是房价却差了很大一截。就拿距离上华璟庭500多米的荷澜庭而言，6层的多层房源2023年成交单价74338元/㎡，11层小高层房源2023年的成交单价为64442元/㎡。

荷澜庭实景

其实这主要是受教育资源的影响，狮山核心的房价最早就是被学区推动起来的。现在，随着房子逐渐回归居住属性之后，学区的影响可能会削弱一点，而真正好的产品还是会出圈的。