文/乐居财经 范慧茹

中报季如火如荼，物企们又迎来了每年一度的年中大考。8月29日，时代邻里2023年中报成绩单如期交卷。

上半年，面对行业深度调整期，以及风云变幻的内外部环境，受地产寒冬影响，物管企业依旧艰难前行。

在诸多挑战面前，上市四年的时代邻里展现了较强的韧性。2023年上半年，时代邻里营收入取得12.22亿元，核心净利润取得1.12亿元，较去年同期增长9.6%。

在规模方面，时代邻里进退有度，上半年物业管理在管建筑面积约1.17亿平方米，规模稳居第一梯队。不过，相较于开拓新市场，拓张规模，时代邻里选择集中精力提升服务品质，修炼内功，打磨物业管理服务基本盘。

上半年，时代邻里物业管理服务收入稳步增长，取得收入约9.54亿元，同比增加4.2%，占总收入的78%。

在对项目及业务组合进行调整优化后，时代邻里盈利能力也进一步提升，其整体毛利率由去年同期的22.7%，增长至23.5%，同比增加0.8百分点。

得益于良好的经营和回款，其经营性现金流由去年同期的负值转为正向流入。截至2023年6月底，时代邻里持有的现金及现金等价物为8.13亿元，比去年年底增加了0.4%，资产净值为14.09亿元。

独立性凸显，第三方收入占比超9成

受房地产市场下行波及，物管行业的发展正面临阶段性转变，独立性与否是检验物企抗风险能力的关键指标。

2023年上半年，时代邻里通过内生扩展，来增加业务规模和市场份额。截至2023年6月30日，时代邻里第三方单项目拓展合约面积取得了600万平方米。

其管理范围已覆盖87个城市，不算城市公共服务项目，时代邻里的在管项目已达到906个，物业管理在管建筑面积约1.17亿平方米。除了在管项目外，时代邻里还有100项合约物业管理项目储备，未交付建筑面积约为1190万平方米。

在项目来源方面，时代邻里已逐渐摆脱关联方依赖，独立第三方项目一骑绝尘。在1.17亿平方米在管面积中，8500万方来自独立第三方，占比72.65%。

正如时代邻里所言，“集团加大向独立第三方市场拓展，从第三方市场拓展所获取的管理面积取得快速增长。”

在物业管理服务收入方面，第三方物业开发商项目的贡献也已占据半边天。年报数据显示，时代邻里来自第三方物业开发商的收入为5.85亿元，占提供物业管理服务产生的总收入的61.3%。

从整体收入来看，时代邻里第三方收入占比持续上升，关联方收入占比进一步下滑。上半年时代邻里取得总收入12.22亿元，其中93%来自第三方，7%来自关联方。第三方收入占比，较去年同期86.1%，上涨6.9个百分点。

基本盘扎实，社区增值服务毛利率激增

时代邻里共有四大业务板块，分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和其他专业服务。

行业下行周期，与地产业务相关的非业主增值服务波动不可避免，而基础物业管理服务则是体现企业基本盘扎实与否的关键。

上半年，时代邻里扎实提升服务，在企业经营“内功”上发力。其物业管理服务收入以及收入占比稳步提升，毛利率再上新台阶。

截至2023年6月30日，时代邻里物业管理服务收入取得约9.54亿元，同比增加4.2%，占总收入的77.6%；收入占比较去年同期的69.7%，提升7.9个百分点；毛利率由去年底的21.9%上升至今年上半年的22.9%。

提升盈利能力，除了依托物业管理服务外，时代邻里还将目标聚焦在社区增值服务上。2023年上半年，其社区增值服务收入取得1.35亿元，该项收入毛利率由去年年底的32.9%大幅提升至44.9%。

此外，其社区增值服务内容还包括拎包入住、房屋翻新、资产管理、社区团购以及家政服务等。在挖掘存量市场方面，时代邻里透露，其二手租售成交量实现翻倍增长，推动收入大幅提升75%至1096万元，盈利能力逐步提升。

展望未来，时代邻里给出了四个维度的努力方向。在服务力方面，坚守品质零容忍原则，驱动服务创新；在规模方面，稳步扩张优质规模，专注C端与存量市场挖掘业务增长点；在现金流方面，强抓回款，降本增效；在组织管理方面，驱动效率管理、扁平化组织，提升员工内驱力。