乐居财经 李礼 7月31日，国金证券发布房地产行业研究。

事件

2023 年 7 月 29-30 日，北京、深圳、广州三大一线城市先后发声：认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，结合本地房地产市场实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进本地房地产市场平稳健康发展。

点评

继政治局会议定调，住建部确认方向后，一线城市迅速表态响应。7 月 24 日，政治局会议指出要适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 27日有媒体报道，住建部部长倪虹指出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。7 月 29-30 日，北京、深圳、广州三大一线城市迅速表态：认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长的讲话要求，结合本地房地产市场实际情况，更好满足刚性和改善性住房需求，促进本地房地产市场平稳健康发展。正如我们在 6、7 月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中多次强调，预计后续高能级城市的宽松性政策有望落地。

目前销售下行压力大，高能级城市出台宽松政策恰逢其时。当前房地产市场销售持续承压，2023 年 1-6 月，商品房销售面积累计 59515 万方，累计同比-5.3%；6 月单月，商品房销售面积 13075 万方，同比-18.2%；7 月至今 35城新房高频销售面积同比-27.6%，销售下行压力较大。目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，仅一线城市及部分强二线城市仍有诸多限制。从房贷利率上看，根据贝壳研究院，7 月首二套房贷利率一线城市分别为 4.50%、5.03%，二线城市分别为 3.88%、4.81%，三四线城市分别为 3.88%、4.80%，高能级城市仍有一定的下降空间。从首付比例看，三四线城市及部分二线城市的首付比例首套房 20%、二套房 30%，而一线和部分强二线的首付比例（尤其是二套房）仍高企。因此我们预计未来高能级城市有望落地“认房不认贷”、“因区施策”等措施，支持改善性需求的释放。城中村改造工作正积极稳步推进。7 月 21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议提出要充分加大对城中村改造的政策支持、鼓励和支持民间资本参与等内容。7 月 28 日中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上指出，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。城中村改造再获重视，根据我们此前的测算，今年全国城中村改造市场规模或将重回万亿元以上（2020-22 年分别为 1.24万亿元、1.36 万亿元和 6559 亿元）。中央定调本轮城中村改造以市场化为主导，鼓励和支持民间资本参与，产业链上部分公司将有望受益。

投资建议

目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，本次三大一线城市积极响应政治局会议精神及住建部政策方向，预计后续有望落地降低首套房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、滨江集团等。城中村改造由政府主导，对参与公司的过往表现及资质要求高。推荐一线城市本地国企，如越秀地产等。

风险提示

政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约。