近日，戴德梁行正式发布了《2022年成都商业及物流地产回顾与展望》报告，对甲级写字楼、优质零售物业、高标仓储、大宗交易等四个市场进行了回顾，并对其未来发展进行展望。

甲级写字楼市场：供需南迁现象显著，各项指标短期承压

本年度，成都甲级写字楼市场共录得新增供应332,520平方米，为近五年来供应高点，推动全市存量达到3,036,076平方米。四季度，成都甲级写字楼需求有所释放，带看较之前增多，但多以承租能力较低的中小企业为主，为快速降低空置率，业主以价换量，导致全市租金同比下跌2.52%至109.21元/平方米/月。虽然四季度活跃度和成交量较三季度有所增长，但依旧没有回归到正常水平，全年全市净吸纳量仅51,673平方米。在大量新增供应的压力下，空置率面临挑战，2022年第四季度空置率同比上涨7.85个百分点至20.67%。

本年金融城、大源、天府新区新商务区均录得新增项目，其中大源在新项目高新创合的加持下表现较好，净吸纳量达2万平方米，位居全市首位。 

从存量租户角度来看，专业服务、金融服务、TMT依旧是成都甲级写字楼市场上的主要需求者，其中专业服务超越金融服务成为第一需求大户；另外，值得关注的是，疫情前金融服务占比较高，疫情后大环境的衰退，金融服务占比减少，而在利好政策加持下，TMT行业稳步崛起。 

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，纵观全年，虽然疫情反复带来较大不利影响，但以金融城、大源为代表的城南区域供需两热，随着中国太平金融大厦、高新创合中心等高品质楼宇入市，刺激了城南市场需求，录得较多大面积成交，从而带动全市净吸纳量正向增长。预计随着疫情防控常态化，因疫情延迟的需求有望得到释放，2023年市场有望回到正常水平。

优质零售物业市场：双中心商业时代满血开启，首店经济持续助力

2022年成都优质零售物业迎来新增供应井喷期，录得SKP、招商大魔方等多宗新增供应，共计约64万平方米，与此同时，近年来，百货发展乏力，本年度，新世界百货、伊势丹、伊藤洋华堂纷纷闭店，全市存量在两者共同作用下上涨至7,779,923平方米。虽然四季度疫情防控政策有重大调整，给予了市场一定的积极信号，但消费者因为身体原因不得不自我居家，全市优质零售物业市场依旧受到一定影响，加之部分以周边居民为主的购物中心低价入市，全市租金同比下降2.53%至612.86元/平方米/月；全市空置率同比下降0.20个百分点至6.81%。

本年度成都优质零售物业市场录得多宗新增供应，skp和大魔方的入市促进交子商圈的商业格局基本形成，其中SKP是在北京、西安开业后的全国第三个项目，项目汇聚了高奢品牌，将成为成都又一个城市级地标项目；而ICD的入市则为攀成钢的商业注入力量。

过去4年，近2,100家品牌首店落户成都，仅次于上海、北京。在2022中国（成都）首店经济发展大会上发布的《2022年中国首店经济高质量发展报告》中显示，2022年1-9月成都共计引入首店434家。

戴德梁行中国区商业地产部副董事总经理兼华西区商业地产部主管罗俊崴认为，即使本年度有各类不利因素叠加，但基于庞大的人口基数和强大的消费力，各大运营商和品牌对成都商业市场依旧充满信心，《2022年中国首店经济高质量发展报告》显示，近四年来成都共计引进首店2,094家，仅次于上海、北京，成为全国首店第三城，未来，在首店的发展上，成都不仅要“引进来”，还要帮助本土首店“走出去”，把首店经济发挥到极致。

罗俊崴指出，本季度中国第三家、西南地区首家SKP正式开业，它是成都地区目前除了远洋太古里和IFS之外的第三家高奢商场，引入了1,000余个全球著名品牌，它的入市为交子商圈的能级再添助力，目前，交子商圈的重点项目基本落子完成，成都商业的双中心时代满血开启。

高标仓储物流市场：供应量有所释放，去化仍是主要任务

全年成都新增供应量41.13万平方米，推升全市总存量达到547.33万平方米；全市一手物流用地供应量达到1,774亩，相比去年有所增加但总体供应紧缩的趋势仍将继续。在总体新增项目入市和需求减少的双重作用下，空置率呈上升趋势。

戴德梁行华西区产业地产部主管盛杰认为：随着成都一手物流用地的供应小幅缓释，以及成都市年度市级重点项目的建设推动，市场供给量有所回升，但去化仍是主要任务。随着政策的弹性发展，未来需求量或将持续回升，预计2023年成都高标仓市场整体去化压力将逐步得到缓解。另外，2022年的成都一手物流用地交易市场中，供应链服务、生物医药、能源等三次产业的身影越发醒目。生鲜零售等保供类物资的需求增长，也令电商、零售类租户得以持续活跃。制造业租户仍保持旺盛势头。而针对医药类、生鲜类的冷库产品，活跃度也得到显著提升。

大宗交易市场：多种物业类型受到关注，外来投资需求亟待发掘

据不完全统计，2022年成都完成大宗交11宗，在大环境不景气的背景下，市场依旧相对活跃，成交数量位居历年第一。

从交易物业类型来看，成都大宗交易市场中，写字楼物业是各大投资者青睐的对象，内资企业依旧是主要投资者。

戴德梁行华西区资本市场部主管秦朗认为：受多轮疫情冲击的影响，城市经济复苏受挫，上半年成都大宗交易市场观望情绪浓厚，投资节奏明显放缓，但得益于防疫政策逐步优化，市场信心逐步恢复，本年依旧录得多宗大宗成交，买家以本地银行、本地平台公司为主，省外投资者活跃度在疫情防控下受限，预计随着疫情放开，此部分需求有望回暖。

秦朗指出，随着疫情防控政策的优化，我们预计2023年经济有望逐步复苏，投资信心回升、投资节奏步入正轨，作为历年成都大宗交易市场最受关注的物业，因疫情压制的写字楼投资需求有望得到释放。