乐居新媒体  刘真  发自南京  好地段能否拯救产品的缺陷？答案是并不能。 如果说地段是外壳，那么产品就是内核！

房产业内流行这样一句话：决定房地产价值的因素是什么？地段、地段、还是地段。一直以来，这句话都是业内人士座右铭般的存在，买房人的信条，卖房人的口号。

随着行业不断更新发展，“地段论”地位依旧坚固，可它却不再是地产商唯一的制胜法宝。产品、品牌、物业等都是增加开发商竞争力的重要部分。

近期河西、江宁小龙湾多个楼盘上新，房价从4万到6万不等，如越秀旗下高端产品“和樾系”，栖霞建设在河西南打造的千万级豪宅星叶云墅，招商在南京的第三个“臻系”项目百家臻园。

这些项目无论地段，还是品质都较以往有了明显提升，可以说是“高手之间的综合实力pk”。

然当项目地段与品质不兼容时，优先选地段？还是优先保品质？是你，你会怎么选？

1000万押河西，越秀和樾府vs星叶云墅，谁才是“首选”?

目前河西中和河西南热度旗鼓相当，市场关注度都比较高。

河西中新盘越秀和樾府样板间已经公开，6栋30层高层，420户，2梯2户设计，北侧无连廊，毛坯限价5.5万/㎡，加包放风6.3万/㎡，据说装修包预计5000元/㎡左右。

越秀和樾府沙盘

作为越秀在河西打造的首个高端产品，卖点依然是地段。项目西侧位龙湖河西天街，一路之隔即收官的保利云际，距离地铁10号线“中胜站”约百米，一站即元通商圈，2公里范围内产业办公集聚。

这个区域，自今年8月颐和源璟收官后，新房供应基本处于“断档”状态，但板块改善又十分旺盛，周边次新房普遍6万/㎡以上，11月和樾府的上市恰好补给改善。

从户型来看，和樾府主力户型为143㎡和175㎡，均为四房产品，相比河西其他新盘，产品定位方面略显保守，按照放风价，总价约900万起步。

在南京，能买得起这个段位房产的人，对地段、品质以及户型格局都比较挑剔，对于好房子的标准，更是有着自己的判断逻辑。

那越秀和樾府整体设计感如何呢？

现场两种户型都做了样板间，区别在于143㎡为4房2厅2卫，而175㎡为4房2厅3卫，仅多个卫生间，还有175㎡客餐厨是中岛互联和双套房设计。

建面约175㎡厨房

从现场展示看，143㎡户型中规中矩，子母门入户之后是客厅，此处如果设置一个玄关将更加合理。餐厅，客厅，厨房正向南北通透，LDKB一体化设计，视觉上还是比较流畅的。入户附近南向有一个单独的次卧，功能齐全，私密性良好。

建面约143㎡客厅

建面约143㎡客厅

比较抢眼的是175㎡主卧，270°转角大飘窗，这在南京并不多见，而且主卧空间足够大，带独立浴缸，未来入住舒适度较高。

建面约175㎡主卧

不过也有人认为，和樾府主卧设计大胆前卫，270°转角阳台，这种风格完全可以运用在餐客厅。

      通过户型分布发现，3号楼西侧边户为175㎡，6号楼东侧也同样为175㎡，两个户型主卧两两相望，除了都看到小区景观外，白天在3号楼175㎡主卧，可以看到对面6号楼主卧实况，在意的人会在私密性上纠结。

主卧270°转角阳台位置示意

产品方面，与南京市面上同段位的豪宅相比，和樾府整体搭配略显保守，尤其在室内软装及细节布局审美方面，还有提升空间。

另外，河西“6字头”豪宅“实景示范区”是开发商公开前必备展示的重要环节。目前和樾府售楼处位于龙湖河西天街26楼，项目上并未做实景售楼处及示范区，至于后期会不会做大家不妨期待一下。

建面约175㎡南向阳台

据走访了解，河西一带买房人在看完河西南星叶云墅后，对比两个项目，普遍反映和樾府空间在尺度方面还可以再做大些，给市场更多选择余地。

不过就地段看，河西中依然有强大购买力支撑，项目500米范围内有在建的新城科技园九年一贯制学校，东侧商场已经营业，生活还是比较方便的。

再来看位于河西南的星叶云墅。

作为南京老牌房企，栖霞建设打破以往那种古朴沉稳的风格，开始根据市场买房人喜好打磨产品。不管是江心洲栖悦湾，还是河西南星叶云墅，亦或者朝天宫星叶翰林院，可以看得出，在项目设计上，栖霞建设花了不少心思。

建面约280㎡厨房

星叶云墅规划6栋12-13F小高层，只有152套房。主力户型约220㎡四房三厅三卫、280㎡四房两厅四卫，其中220㎡室内层高约3.15米；280㎡三联阳台长约18米，室内层高约3.3米；都是一梯一户设计，约85%-87%超高得房率。

星叶云墅280㎡样板间客餐厅

小区配有下沉式庭院，六恒科技住宅，装标方面德国嘉格纳全产品、爱米默橱柜、系统门窗、劳芬洁具、捷仕五金等一线品牌，品质方面不逊色1500万起步的海玥花园。

据工作人员透露，星叶云墅11月底首开，放风约5.3-5.4万/㎡。

百家湖改善“天花板”出现 ，手握600万，可以冲了

与其追求遥不可及的千万级豪宅，或许位于江宁核心区百家臻园更适合普通中产。

据了解，项目目前蓄客已超千组，预计本月15号入市，推出3、8号楼，户型135、143㎡，共计146套房源。

均价约4.6万/㎡，总价620万起，对比河西千万级豪宅，压力一下子小了许多。这个盘突出亮点在于：尺寸感拿捏到位，基本挑不出毛病。

百家臻园首开3、8楼栋

小区一共7栋22-26F高层，共458套精装房，主力建面约135㎡3房2厅2卫，143㎡4房2厅2卫，还有建面约180㎡的4房2厅3卫，全部为2梯2户设计，每栋楼只有一种户型，无连廊。

    从装修来看，全屋无主灯设计，悬浮吊顶，地面为简一通铺大理石，室内大量木饰面运用，墙面客厅部分采用竹木纤维板，卧室隐形门设计，品质感非常高。用买房人话说：“在百家湖一带，这个项目几乎找不到竞品对手”。

建面约135㎡三房两卫户型，最大亮点为客厅开间达到5.85米，是目前南京市面上同级别户型里所没有过的。相比传统四房，该户型尊重了居住舒适性，活动区和卧室空间都比较宽敞。

建面约135㎡客厅

建面约135㎡阳台

建面180㎡的4房2厅3卫，做到了南向四面采光，整个小区只有一栋，分布于2号楼。尤其是南向横跨两开间的阳台，大小为1.8米*9米，不管是休闲，养花，瑜伽，读书，烘焙，锻炼都能满足。

建面约180㎡客厅

建面约180㎡厨房

建面约180㎡阳台

     客餐厅面积达到了约36㎡，厨房台面超长，在5米以上，主卧配备了独立浴缸，双套房，三个卫生间全明设计。

南向三个卧室都有很好的采光，特别是主卧，面积阔绰，中间大尺寸步入式衣帽间，卫生间干湿分离自带双台盆，方便男女主人高峰期间同时使用。

厨房西门子三件套（西门子灶具和十二件套洗碗机），石英石台盆，弗兰卡大单槽...尤其是细节打磨、尺寸比例、空间运用搭配都恰到好处，整体融合在一起满满的高级感。

精装三大件分别为大金中央空调、菲斯曼地暖、松下新风...紧靠入户门还有一个独立南向套房+收纳储物间。

隐形门设计

配套来看，央企打造，毗邻百家湖商圈，紧邻小龙湾地铁站，可以说是拥有江宁区最繁华的配套。据了解，由于江宁区严格限价，百家臻园首付最低3成起，最快本月中旬开盘，各位想买的可以准备起来喽。

三盘11月都将入市，预算有限的情况下，优选品质还是地段？

越秀和樾府、星叶云墅以及百家臻园，三个项目都有不错的地段，单要说品质，百家臻园是三盘里综合性价比最高的，百家湖商圈、央企开发、臻系高配...

百家湖作为江宁区头牌，本区地缘改善客旺盛，加上江宁严格限价，臻园无论是地段还是品质都可圈可点，可以说是近期南京主城”4万+”新盘中，市场热度较高的一个新盘。

相反河西中、河西南，主要有地段支撑，品质反倒容易被买房人忽略。

客观来说，越秀和樾府，星叶云墅这两个项目，总价位都在千万级，前者位于河西中，后者身处河西南，小板块差别不大，关键在于产品细节pk。

      星叶云墅6栋12-13层大平层，152套房源，在高层云集的河西南，小高层产品更显稀缺；项目主力户型220㎡、280㎡，总价1200万起步，业主圈层纯粹；室内装标档次较高（据说还升级了优选服务），品质感不错；

     与当下大多数豪宅相比，放风“6字头”的越秀和樾府，样板间整体偏沉稳，产品细节方面还有优化空间。

    要知道，一路之隔的小行万科朗拾139㎡只需4.6万/㎡，首开去化还不错。在如今这个市场环境下，如何让高端客群认可，并且心甘情愿为高出1万+/㎡的项目买单，是越秀开盘前需要思考的问题。

越秀和樾府175㎡样板间

      总而言之，一家开发商，在推出旗下top系标杆时，不能单就指望地段价值带来超高溢价，也必须要有一些拿得出手的产品来迎合市场。

对于高端客户而言，好房子虽是优质资产，但更像是摆在橱窗里的收藏品，一般情况下，并不会考虑将其卖出；再者顶豪市场毕竟是少数，面向的客户群体也十分有限，买来之后，想卖也不容易；

   随着“房住不炒+房产税”的推行，未来自住会成为共识。品质的好处，就是一旦口碑落地，会展现其强大的硬通货特点，二手价格比别人贵、也易于二手房流通，毕竟愿意为品质付费的朋友购买力都不差，这是事实。

 从南京过往案例发现，精装卖900万乃至千万，是完全有市场的。而且做得好，是能够提升房企影响力以及打开区域市场的必经之路，可谓双赢策略。