乐居新媒体 黄伟 发自厦门 2022年过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及;二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的厦门楼市交出了怎样一份答卷?全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择?

01/政策松绑利好不断 信心重塑仍需时间

上半年，厦门楼市政策端利好不断。5月份，厦门限购悄然松绑。厦门户籍的二孩(孩子中必须有一个是未成年)及以上家庭，可购买第三套(180平米以下)的房子。非厦门户籍持有半年以上的就业证明，即可在岛外购房。(在岛内购房的加了学历条件为本科及以上，其他条件一致)。尽管政策的放松尺度有限，但仍是迈出了松绑的第一步。

6月1日起，厦门正式放开落户，主要包括优化部分落户政策、促进岛外4区就业落户等方面内容。重点在于，岛外“买房落户”的时代又回来了，即岛外4区拥有房产可落户，配偶、未成年子女可随迁。

总体来看，目前岛外落户放开力度较大，学历没什么要求了，岛内落户仍保持一定门槛，大力引进人才、岛内紧岛外松是放开落户的整体基调。

由于此前厦门落户政策一直保持从严状态，中端层次人才流失严重，厦门楼市购买力也日趋不足。此次虽然厦门没有完全放开，但实行差异化的岛内外落户政策，更为符合目前厦门的发展实际(岛外大发展)，也为后面继续抢人留有后手。对于楼市而言会带来正面的影响，新增一定的购房需求，释放一波房票。

02/土地市场平稳收官 重点地块仍受捧

今年上半年，全国各地供地情况可以说并不乐观。“流拍”、“底价成交”成为常态。而厦门两轮集中供地，整体上可以说，在市场冷淡的情况下，还是稳住了局面。

上半年，厦门出让19幅宅地，其中18幅成功出让，总成交金额352.35亿，同安1幅流拍、湖滨四里回炉重拍。

相比去年上半年成交16幅宅地、成交金额534.1亿，环跌34.03%。但在近十年上半年宅地成交金额中位居第二，仅次于去年。

另外，从上半年两轮土拍，还能看到以下几个特点：

拿地国央企持续占据主导：纵观厦门两场集中供地，除万泰、金地外，剩余的拿地房企全是国、央企，国、央企成为土地市场的绝对王者，分噬了绝大部分地块。

其中，建发斥资145.3亿，拿下岛内4幅+马銮湾新城1幅，库存成功补仓，保有岛内新房市场占有率。

轨道集团势头强劲，在去年近百亿拿下岛内湿地公园TOD地块后，TOD版图扩至海沧CBD、翔安南部新城。

金地、华润各拿1幅岛内地块，首次进入岛内住宅市场。中海在集美继续囤粮、保利首进集美新城。

同安、体育会展新城地块则由本地国企联合拿地，托底意味明显。

区域热度分化明显：上半年思明出让3幅、湖里4幅、集美3幅、海沧2幅、翔安3幅、同安3幅。从地块热度来看，岛内供应放量，真香定律依然在，实力强劲的房企仍想在岛内占据一席之地。岛外优质地块热度高，尤其是集美新城，2幅宅地均拍到上限，进入摇号。反观其他资质较平或是非热门区域的地块，大多是底价成交，甚至流拍。

单幅宅地体量趋小化：地块受捧除了本身资质优越，还有一点是体量小。从出让的热门地块来看，湖滨地块、集美新城、岭兜地块等，体量都不大。小型地块颇受亲睐，主要原因在于目前房企资金压力普遍较大，小地块资金需求少、周转快。

低溢价、底价成交居多：从拍出结果来看，18幅地块，3幅触顶摇号，8幅底价成交，底价成交占比近半，平均溢价率7.96%。主要原因在于行业大环境不佳背景下，大部分房企无奈选择“节流”，低溢价、底价成交的现象也是全国大部分城市的土拍市场现状。

目前上半年两次土拍出让的18幅宅地，除了海沧CBD地块，均以报建，6个项目案名已出，有望在下半年入市，形成一波新供应。

03/新房销售冷热不均 央国品质新盘受追捧

今年上半年的厦门新房市场，一直保持着“冷静”的状态。虽然5月末以来，利好政策不断刺激，但政策效应传导至市场尚不明显，还需时间，总体来看依然比较清冷。

成交量同比“腰斩”：根据厦门网上房地产数据显示，2022年上半年，厦门一手房成交23979套，一手住宅共成交8983套，月均成交1497套，日均成交49套，环比下跌37.93%，同比下跌58.52%。

面积方面，上半年一手房成交174.44万平，一手住宅住宅成交面积为88.83万平，环比下跌38.18%，同比下跌60.74%。

从月份上看，受春节假期影响，2月成交最低1158套;随着中海、特房、建发等纯新盘入市，房贷利率等利好之下，4月、5月、6月成交量有小幅上扬。

从各区域来看，岛内成交670套，岛外为成交主力，共成交8313套。其中，翔安区以2659套的成交量，位居各区域成交榜首;同安区紧随其后，成交2636套，居第二位;海沧区成交1954套，居第三位。

成交金额方面，根据中原地产厦门研究院数据，六区总销售金额304.8亿，比去年847.6亿，直接少542.8亿。

其中翔安区销售金额76.4亿，居全市第一，其中国贸学原、建发叁里云庐、公元九里为成交主力;在特房樾琴湾二期、中海环东时代等纯新盘助力下，同安区销售金额70.2亿，居全市第二;海沧区销售金额49.9亿，居全市第三，其中建发缦玥长滩销售金额、面积均位于榜首。

新盘入市少 去化冷热不均：上半年成交量、成交金额骤减，主要也有新盘入市少、以去化前期库存为主因素。据不完全统计，上半年厦门仅特房樾琴湾二期、中海环东时代、建发文澜春晓、特房新玥公馆、联发招商悦鹭湾、保利首开云禧等6个新盘入市，特房樾琴湾二期以成交3.86万㎡，居半年住宅成交TOP1，但也有的新盘开盘只卖出个位数，去化冷热不均。

前期库存去化上，中海国贸上城热销，以22.97亿元夺得金额首位。建发五缘橖月、建发缦玥长滩、国贸学原等紧随其后。

另外，从房企排行来看，在多盘联动，热销助力下，建发以59.3亿元、16.2万㎡位居房企金额面积排行首位;国贸加大岛内布局，以43.5亿元紧随其后。

总体来说，2022年上半年厦门新房热度回落明显，住宅成交量较去年同期不足五成。虽然在政策层面多维度松绑楼市，但购房者对于楼市预期不足，楼市调整尚需时间。

接下来，叠加去年拍出的地块，厦门楼市还有20+个新项目尚未亮相/入市，新房市场将越来越卷，区域分化加剧。

04/二手房市场回温 成交缓慢上扬

根据厦门网上房地产数据显示，2022年上半年，厦门二手房成交15663套，二手住宅共成交11809套，月均成交1968套，日均成交65套，环比下降6.96%，同比下跌51.27%。

面积方面，2022年上半年二手房成交203.94万平，二手住宅住宅成交面积为121.18万平，环比下跌10.19%，同比下跌49.4%。

从月份上看，春节假期影响，2月成交最低1249套;因为学区房需求的释放、政策宽松等利好，3月开始，成交量呈现缓慢上扬状态，在6月达到最高点，成交2234套。

05/岛内9大新盘迎战下半年 第三轮供地箭在弦上

从政策、土地、成交等各方面综合来看，上半年厦门楼市利好政策频出，但大部分仍以刺激市场需求端为主，实际作用到新房/二手房市场、土地市场仍需一段时日，市场仍在蓄力中。

但下半年的厦门楼市，值得关注的点还是不少。

一是，新盘或将集中推售。当前岛内积蓄了湿地公园TOD•璞瑞、保利国贸天琴、和悦东方、建发湖畔九境、建发壹里、建发港务五缘灏月等9个纯新盘项目，超6000套房源，部分项目已经进入蓄客周期，岛内楼市将迎来大换血，因此，下半年岛内新盘将会登台唱主角。岛外也有中海左岸澜庭、中粮云玺壹号二期、首开九珑岸等纯新盘蓄势待发，预计厦门楼市整体量价将会出现上行。

二是，厦门第三次土拍箭在弦上。从市规划局释放的片区规划来看，厦门还有联谊广场南地块、大唐中心片区地块、泥窑石村地块、湖里老区地块、集美西亭地块等宅地储备。后续一些优质地块的上新，土拍市场的热度值得期待。

你觉得上半年厦门楼市表现如何?下半年会走出什么样的行情?欢迎留言讨论~