乐居新媒体 秦如东 发自南昌

进入2022年以来，受疫情反复和宏观经济影响，江西楼市挑战重重。但4月以来，一系列逐步松绑楼市的政策陆续出台，江西楼市能企稳回暖吗？此时是否为最佳购房时机……一些列问题接踵而至，房产市场声音不断。

在此背景下，乐居财经携手乐居新媒体共同推出《会长面对面》栏目，对话江西省房地产业协会会长陈东旭，解析江西楼市新政，畅谈市场热点。

楼市新政出台旨在行业“三稳” 

陈东旭认为，稳地价、稳房价、稳预期是对于房地产行业的首要宏观调控目标，不同时期的“稳”，意义会有所不同。2021年之前的十年，因为房价、地价上涨过快，提出了“房住不炒”的定位要求。不过从2021年以来，房地产行业下行，房子已经炒不动，市场预期严重低迷以及房价、地价大幅下滑，“稳”的内涵发生了变化，如果不能及时遏制，将给整个房地产产业链带来严重的影响和危害。

陈东旭表示，“房地产业本身的体量巨大，关联的产业广、牵扯面极大，对国民经济有巨大的影响。所以，稳定房地产行业意义重大。”

4月29日，中央政治局会议明确要求：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展，于是，长沙、南京、福州、武汉、南昌等省会城市，上饶、景德镇等地级城市都相继出台了松绑政策。

具体到江西省内城市，南昌对限购区购房资格放松，满足外地刚需、本地改善的住房需求；赣州下调商贷首付比例，首套房的首付比例降至 2 成；上饶市出台促进中心城区房地产市场健康发展的八条措施，包括实施阶段性购房补贴、下调个人住房按揭贷款首付比例、上调贷款最高额度等。

据不完全统计，一季度 60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政 策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，供需两端同时发力，并向需求端侧重

总体来讲，这些政策的出台，对房地产行业的支持是具有积极作用的。但总体而言，“稳”房地产行业的目标还没有实现。

对企业而言，资金的流动性是关乎企业生存与发展的关键，所以落实“优化商品房预售资金监管”，对企业释放流动性至关重要。陈东旭预计，各地应该会按照中央的要求，根据各地实际情况陆续出台“一城一策”的政策与方案。

行业信心恢复需各方共同努力

对于当前房地产市场而言，信心比黄金更重要，流动性比一切都重要。

据陈东旭介绍，今年以来，无论是土地还是销售市场，江西各个城市都面临不小的压力。以2022年4月江西各城市的住宅市场数据为例：

南昌市主城区成交量为10.8万㎡，同比下跌73%，环比下跌54%；

九江市主城区成交量为6.7万㎡，同比下跌72%，环比下跌53%；

宜春市主城区成交量4.7万㎡，同比下跌80%；环比下跌12%；

吉安市主城区成交量10.4万㎡，同比下跌25%，环比下跌20%。

2022年5月中旬，南昌市计划拍卖土地19宗地，但是截止正式起拍前一天，尚有7宗土地无人报价，为防止流拍而在起拍前撤下，只有9宗土地进入起拍程序，从成交结果看7宗地被国央企拿下，民营房企几乎无力进入土地市场。这说明，当前民营房企普遍处于极度困难的状态。

陈东旭表示，对于房企而言，现在最大的困难有两条：一是市场的整体性舆论环境比较差，消费者“买涨不买跌”，跌势不止，就难以提振市场信心，恢复市场动力；二是，房企的资金流动性差，大量的资金沉淀于“监管”状态，给企业造成极大困难。要真正实现行业被动局面的扭转，必须针对这两个关键性问题形成综合性、针对性的治理措施，政府、社会、企业共同努力，度过难关。

对于政府而言，支持房地产市场稳定发展的“工具箱”里，可用的工具很多，而且基本已经解除了限制，现在需要政府和社会向市场传递正能量信号，恢复市场信心。

对于企业而言，要改变行业同质化严重、缺乏市场细分、缺乏人文内涵、缺乏真正的“以人为本”全面配套的粗放式发展问题，作为最重要的民生行业之一，卖房子的时代已经过去，满足人民对美好生活的向往于需求才是房地产业需要创造的核心价值。所以，房地产行业必须要改变自己的产业定位、产业理念和模式。 

陈东旭提醒，今年下半年的楼市将探底，探底之后会进入缓慢的回暖期。这期间，还可能出现大型房企的“暴雷”现象，那将会延缓回暖期。所以，对于房企而言，还要做好“过冬”的准备。

以下是乐居财经与陈东旭会长对话精选

乐居财经：2022年老百姓适合买房吗？

陈东旭：从价格的角度来讲，现在是买房的最好时机。因为房价基本已经降到了最低，几乎所有的楼盘都处于亏损状态，已经不能再降价了。如果再继续降价，企业就是在找死。对于找死的企业，价格再低，也是极其危险的。所以，消费者买房不能一味追求降价。

乐居财经：现在买新房好还是买二手房好？

陈东旭：实际上无论是买二手房还是买新房，没有绝对的好于不好，这要看购房者的需求。对于房企而言，新房和二手房市场都是联动的，如果二手房市场不景气，必然也会影响到新房市场，如果新房市场低迷，那么二手房市场也不会太好。我们需要一个健康的、良性的、可持续的市场环境和状态。

乐居财经：如果买新房，2021年，房地产市场出现了房企暴雷、楼盘烂尾等现象，2022年老百姓买房子应该如何规避这种楼盘和开发商？

陈东旭：买房对于消费者来讲，是一件大事。过去买房主要是选房子，进行性价比的反复对比、衡量。现在对于消费者而言，要多一些选择和衡量，那就是对企业的经验情况的考察。最终的两个指标：一是负债率；二是诚信口碑。如果是负债率比较低，一贯有诚信，那就是比较安全的。

乐居财经：本地如何保障低收入群体和首次置业者购买保障性房产和租赁房？

陈东旭：我认为最核心的就是三条：第一是政府对低收入者的综合性保障措施要到位；二是大力发展产业和积极，有效提高收入和人民生活的水平；三是降低企业成本，包括房地产企业的经验成本，多建让老百姓买的起的房子。