进入2022年以来，受疫情反复和宏观经济影响，江西楼市挑战重重。但4月以来，一系列逐步松绑楼市的政策陆续出台，江西楼市能企稳回暖吗？此时是否为最佳购房时机……一些列问题接踵而至，房产市场声音不断。

在此背景下，乐居财经携手乐居新媒体共同推出《会长面对面》栏目，对话江西省房地产业协会秘书长李锋，解析江西楼市新政，畅谈市场热点。

楼市政策为近年最宽松

近期，江西多地出台了楼市新政。李锋介绍到，目前有上饶、景德镇、抚州以及高安、永修、崇仁等县市比较全面出台政策，南昌、九江、鹰潭、宜春、赣州等出台住房公积金政策，这些政策一方面在供应端为开发企业纾困解难的，如降低购地成本、调整资金监管比例（包括使用保函），缓缴配套建设费等，另一方面在需求端降低购房门槛等，如购房补贴，降低首付比例，提高贷款额度、降低商贷利率、契税补贴，人才购房额外奖励等。

李锋认为，楼市新政的出台，最主要的作用就是提振市场信心，稳住市场预期。从目前来看，现在有些政策是近些年来最为宽松优惠的政策，如首付比例，已经到历史最低值；商业个贷利率也接近历史最低了；人才购房补贴金额大幅提高，门槛降低了；契税返补等也充分体现了政府的诚意。

不过，李锋提到，稳地价、稳房价、稳预期一直是近年来房地产市场的宏观目标，但截至目前江西、南昌实现的不理想，土地市场成交减少，流拍情况常有发生；房价没有稳住，今年1-4月，全省商品房销售均价7247元/平方，较去年同期的7659元/平方，下降了5.4%；预期也没有稳住，从成交量来看，同比下降了7.7%，呈逐月下降的趋势。

因此，江西各地才出台了各项楼市新政，一是支持刚需和改善性需求，去年以来，中央及有关部委多次强调要支持这部分群体的合理住房需求；二是改善预期，提振信心；三是促进房地产良性循环发展，为夺取疫情防控和经济社会发展“双胜利”提供有力支撑。

对于购房者而言，李锋表示，当前，党和政府释放出那么多有利的优惠政策，意思非常明了，从以往调控的规律看，现在买房不失为一个好时机。

市场回暖可以期待

对于市场，李锋表示，虽然目前市场遇冷，南昌比全省整体还要差，但在政策暖风下，市场回暖可以期待。

销售端，受整个经济以及疫情环境的影响，购房者对未来自身的收入预期不高，同时对于房地产市场预期有明显的改变，导致目前整体的需求端意愿不是很足，随之带来的置业意愿逐渐降低，成交量下行趋势非常明显，且分化十分明显，项目销售的难度较大。但是从政策方面，市场释放出了部分积极的信号，购房政策不断宽松，贷款利率持续下降，这都有利于提高市场信心，有利于市场逐步探底回升。

1-4月，南昌商品房销售面积345.8万平米，同比下降17.1%；商品房销售额353亿元，同比下降21%；均低于全省平均水平，也可以说是拖了全省的后腿。如从网签情况来看，全省商品房网签面积同比下降了36.4%，而南昌则是下降了52.4%；价格全省同比下降了4.9%，而南昌同比下降了11.1%。

土地端，江西省内土地市场人仍然成交低迷，但城市存在分化，南昌作为省会城市，宏观上呈现推出土地大幅上涨，政府推地意愿较强，成交也同比增长，但是从微观上来看，城市间，企业间分化还是比较明显，民营房企拿地信心仍没有恢复，国企性质的房企拿地较多。再刚刚过去的5月16日南昌的”集中供地“情况来看，原计划出让的19宗地块中，10宗因故终止，成交9宗，其中6宗溢价成交（含4宗触顶摇号），3宗底价成交，可以看出房企对于拿地仍然比较谨慎，优质区域的优质地块争夺激烈，但是部分销售情况不佳的区域的地块终止交易或者底价成交。整体上，企业拿地态度偏谨慎。

1-4月，全省住宅用地成交规划建筑面积1287万㎡，同比下滑33.6%，土地市场较为冷清，土地成交下降明显。南昌方面今年1-4月推出住宅用地502万㎡，同比增长573%，成交171万㎡，同比增长63%，南昌作为省会城市，土地市场较去年率先回暖。

李锋建议，作为开发企业，要坚定信心，最困难时期已经过去；要做好自己，把产品做好，好房子永远不愁没市场；要稳健发展，多大脚穿多大鞋，跳起来摘桃子，不要跳起来摘月亮。

以下是乐居财经与李锋秘书长对话精选

乐居财经：2022年3月以来，江西多个城市出台了限购、限贷松绑、公积金等的政策调整以及“红五月”购房补贴活动，这一轮政策调整的目标是怎样的？

李锋：一是，支持刚需和改善性需求，去年以来，中央及有关部委多次强调要支持这部分群体的合理住房需求。

二是，改善预期，提振信心。

三是，促进房地产良性循环发展，为夺取疫情防控和经济社会发展“双胜利”提供有力支撑。

乐居财经：当前国际形势复杂，疫情反复侵扰，房地产市场面临非常大的挑战，表现到市场明显看到信心不足，您对本地的房地产企业有哪些建议？

李锋：一是，坚定信心，最困难时期已经过去。

二是，做好自己，把产品做好，好房子永远不愁没市场。

三是，稳健发展，多大脚穿多大鞋，跳起来摘桃子，不要跳起来摘月亮！

乐居财经： 2022年老百姓适合买房吗？

李锋：无论做什么都要听党的话，跟党走。

当前，党和政府释放出那么多有利的优惠政策，意思非常明了。从以往调控的规律看，现在买房不失为一个好时机。

乐居财经：如果买新房，2021年，房地产市场出现了房企暴雷、楼盘烂尾等现象，2022年老百姓买房子应该如何规避这种楼盘和开发商？

李锋：经过去年的洗牌，大多数房企经历了艰难的去杠杆阵痛期，可以这么说，大多数挺过来的房企，资金面都比较好，再加上现在国家反复要求金融机构不抽贷、断贷、压贷，且开发贷款发放较以往宽松，这样导致房企暴雷、楼盘烂尾的现象会逐渐减少。

不过，老百姓买房还是要多比较，多到现场看公示栏的信息，看现场施工情况，包括进度、施工企业和施工人数，必要的话，也可和建筑工人聊聊等，通过这些信息进行权衡、判断。