编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二十九：2021大连楼市备忘录。

城市综述：量价微涨、甘区回勇、改善当道。2021年的大连楼市，上半年楼市量价齐升，下半年政策加码，房企以价换量，全年量价保持微涨。甘区补货，供销紧追金普新区，小窑湾、体育新城等热点板块继续领跑，科技城、金州北部崛起进入第二方阵。80-100㎡刚需刚改是主力成交面积段，100-120㎡改善需求也持续增长。

一、七区商品住宅成交498万平，涨4%；销售均价15923元/平米，涨5%

据大连新峰&房谱科技数据，2021年大连全市七区商品住宅供应面积为419万平米，同比下降21%；销售量达到498万平米，同比上涨4%，处在近五年销售量的第二低位，仅高于2020年。销售均价为15923元/平米，同比增长5%，历史新高，保持相对温和上涨的态势。

从全年的供销价走势来看，“816”新政为大连楼市全年的分水岭。楼市新增供应集中在4-8月，占全年66%，其中，6月份有多达15个新项目入市，单月供应达到80万㎡峰值。销售方面，3月市场迅速升温，热度延续到8月中旬；8月信贷政策收紧，“816”新政对土地和限售加强管控，市场降温；9月开始，政策影响深度发酵，客户观望退市，以价换量模式正式开启；12月，信贷政策放松救市，楼市初步回暖。而销售均价上，8月高价项目入市，价格冲击全年最高；9-11月因以价换量导致价格进入低谷期。

具体到每个月，一二月传统淡季，大连楼市月销量分别为21、27万平米；三月份开始市场明显升温，供销两旺，三月份到七月份，月度销售量均在50万平以上，4月、6月表现突出，势头很好；816新政出台之后，市场迅速降温，传统金九银十市场惨淡，月销量仅为30万平米左右；11月份，疫情抑制，当月销售量下降到22万平，与1月份水平相当；12月份，国家金融政策有所放宽，同时大连出台促销措施，比如金普新区房交会、政策性购房补贴、特价房等，多方因素促使12月份销售量有所抬头，月销量达到30万平。

从销售结构上来看，80-100㎡产品主力地位稳固，比例逐年扩大1%-4%；100-120㎡产品占比22%，近5年扩大8个百分点，晋升次主力；120㎡以上高端产品需求相对稳定；80㎡以下产品占比近五年萎缩11个百分点。

二、二手房成交32075套同比下降31%

2021年大连市内四区二手房成交32075套，同比2020年下降31%，下降幅度较大，也是近五年成交量的低点。之前四年，大连二手房的成交量都在4.5万套以上。成交均价17500元/平米左右，同比小幅上涨。

值得注意的是，近些年来市内四区，二手房成交量都高过新建商品住宅销售量。2021年一、二手房成交比为0.72，是近五年中一、二手房销量差距相对较小的一年。

谈及2021年大连二手房成交量的大幅下滑，大连新峰房地产顾问有限公司总经理王勇分析称，首先是信贷贷款额度持续的收紧带来的影响，很多人因为没有额度，二手房贷款批不下来。其次，二手房交易三价合一、限售时间拉长，也对二手房成交产生了一定影响；第三则是疫情的抑制，客户以房换房受抑制，直接影响二手房市场交易，间接影响新房市场。

三、“816”新政大连进一步加强房地产市场调控和监管工作

2021年，大连出台“816”新政，调控升级；公积金政策也有调整。

“816”新政针对房产和土地施行从紧的限售和限价政策。对房产，扩大限售区域拉长限售时间，影响一二手房市场销售，政策对于购房者在心理影响较大，观望情绪加重；对土地，调整土拍政策限制地价，其主要变化在“限售升级”、“限制住宅用地土拍溢价率”，金、旅两区做为“非限售”、“非限购”存在一定利好。金融端对购房资金的严查严控将进一步打击市场投资客群，自住客群的购房周期也将有所延长。降低拿地溢价率，降低开发商拿地成本，进而降低后期高售价引发的营销难度；但同时提高土拍门槛。

大连楼市816新政

公积金方面，大连公积金新规范更改住房套数认定规则，认贷改为认房。放宽了商品房购买行为时间条件限制及贷款办理区域限制。此外，异地缴存住房公积金的职工，在大连购买、建造、翻建、大修自住普通住房，经缴存地住房公积金管理中心协助大连中心核实职工缴存、贷款等相关情况，并提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，可向大连中心申请办理贷款。

四、土地成交建面为432万平米平均楼面单价5107元/平米

2021年全年，大连全市七区供应59宗居住用地，建筑面积总计459万平米；其中51宗成交，建筑面积为432万平米，同比上涨不到1%；成交平均楼面单价5107元/平米，同比下降8%，近五年仅高于2017年。

主力成交区域为金普新区和甘井子区。金普新区成交建面为256万平米，占全市58%，首次大幅反超甘井子区；甘井子区成交建面为88万平米，占全市20%；第三是旅顺占全市16%。按成交宗数来看，金普新区成交31宗土地、甘井子成交9宗、旅顺成交6宗、中山成交3宗、西岗成交2宗。主要成交板块则是小窑湾、金州北部、泉水，分别成交13宗，11宗，6宗地块。

梳理2021年全年成交土地。可以发现共有9宗地块有溢价，这其中8宗位于主城，溢价率最高的4宗土地均位于泉水板块，3宗达到溢价率上限49%、1宗溢价率为48.6%。值得一提的是，泉水板块在沉寂多年后重回市场，聚集了万科、绿城、大华等品牌开发商。

成交楼面单价最高的地块是大连富诚以44%溢价摘取的中山区寺儿沟地块，可售楼面单价超26000元/㎡。

2021年全年，在大连拿地最多的开发商是华润置地，拿地总建面超74万平，全部集中金州北九里板块；第二是保利发展，布局的主要区域在金州北九里板块和旅顺大学城板块，摘地建面总计为45.4万平米；第三是金科，在金州北部和开发区湾里板块，拿地建面将近45万平米。

五、金普新区、甘井子区销售领跑均超180万平

2021年商品住宅主要销售区域主要集中在金普新区和甘井子区。其中，金普新区销售187万㎡，同比下降10%，占全市39%；甘井子区销售185万㎡，同比上涨34%，占全市38%。小窑湾、体育新城、开发区滨海、大连湾、生态科技城是2021年大连全市楼市销量前5的板块，销售量均超过30万平。在这几个板块当中，富力东堤湾畔、万达体育新城、融创海逸长洲、华润大连湾、金地城等项目是板块中的销售主力。

六、2022年大连房价收入比预计将上涨

所谓的房价收入比是指大连市建成区域的住房平均的总价与城市居民的人均可支配收入，或者家庭的平均可支配收入之间的比值。大连2021年的经济数据尚未公布，而2020年大连的房价收入比因计算口径不一样，有多组数据，如25.7、7.85、11.48、12.7等，这些数字都处于全国平均水平之下。大连新峰房地产顾问有限公司总经理王勇表示，考虑到大连土地日益稀缺、拿地成本不断上涨，以及建筑成本、装修成本，人工成本这些影响房价上涨的因素都在不断的上涨；同时因疫情影响，普通居民的家庭收入有所减少。所以预测2022年大连的房价收入可能会有一定幅度的上涨。

七、购房者心态：追涨杀跌

2020年及2021年，受疫情影响，大连楼市供销双降，全年销售量较2019年大幅下滑。21年前8个月，市场复苏，需求释放，量价齐升，很多有购房需求的部分购房者也都纷纷出手去买房；8月之后，调控和疫情双重压力，市场遇冷，以价换量。购房者持币观望，担心价格持续下降，受政策限制买卖。房企推出促销政策，但对销量拉动不大。有一个词来形容购房者的心态就是追涨杀跌。

八、展望2022：大连房地产市场将整体复苏回暖

有人戏称，2021年的房企是“上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不拿地”，这可能在某种程度上反映了一些房企的状态。纵观整个2021年，国内规模房企拿地锐减，国企央企拿地量增大，说明市场信心仍在。尤其是年底12月份，市场销售止跌回升，金融政策转向，房贷额度和审批适当放开，房企发债逐步恢复。

大连新峰房地产顾问有限公司总经理王勇表示，2022年的大连楼市将延续2021年年底的趋势，市场信心逐步恢复重建，销量稳步回升，价格温和上涨，整体复苏回暖。

对于22年值得关注的区域和项目，王勇认为，小窑湾，金州北部、泉水等板块是2021年土地成交比较集中的板块；除此之外，还有旅顺大学城、金石滩等板块也有品牌房企的新项目落地。这些板块或者说这些品牌房企的新项目，未来都会在市场上受到格外的关注。

本次年度备忘录采写人：毛洪禹