继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之四：2021福州楼市备忘录。

城市综述：2021年，无疑是房地产业极为艰难的一年，于激进著称的闽系房企而言，多家房企都遭遇生死劫。但福州楼市成交量依然创近几年新高，新房5万多套，二手房突破4万套大关。不过土拍金额大跌45%，国央企兜底土地市场明显。新房均价则从年中3月28459元/㎡跌倒年底25321元/㎡。

市中心板块房价居高不下，城市外围争相内卷

据乐居大数据统计，2021年全年福州五区共计发出预售许可证489张，总许可面积达674万㎡，业态包括住宅、安商房、SOHO、别墅、商铺、办公、车位等，对比2020年的399张呈现上升趋势。

表现在价格上，从开盘价格来看，由于各版块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。

其中，鼓台两区的楼盘依然热销，哪怕开盘无优惠，但依旧实现了高去化。而位于远郊的楼盘则内卷严重，价格一降再降，即使启动了高点数的分销，或赠送车位，但依旧陷入成交窘境。

具体来看，福州中心城区，开盘价格约在3.6-4.5万/平；晋安楼盘开盘价格约在1.8-3.6万/平；仓山楼盘开盘价格约在1.9-3.2万/平；马尾楼盘开盘价格约在1.6-2.2万/平；闽侯楼盘开盘价格约在1.2-1.9万/平。

五区新房成交50959套，安商房占比近四成

根据乐居大数据统计，2021全年福州新房成交50959套，较2018年的37093套，2019年49909套，2020年50004套，均有所放大，但整体来看成交量上涨不太明显，属于平稳运行，略微上涨。

而从成交面积上来看，2021年福州五区新房（含安商房）成交面积约478.83万平方米，对比2020年的380.08万平方米增长了98.75万平方米，增长百分比达25.98%，上涨明显。

具体来看，自3月份起，福州五区新房市场迎来一轮局部行情，单月成交套数最高月份为5月，成交套数达6735套。而到9月份之后，受到多方面的影响，新房成交量急转之下，9-12月，成交均不超过3500套。

值得注意的是，2021年福州新房成交50959套中，剔除安置型商品房后，成交套数仅则为30765套，意味着在2021年福州五区网签成交的新房中，有接近四成房源为安商房，安商房浪潮依旧汹涌。

成交价上，2021年福州新房成交均价为25861元/㎡，均价最高出现在2021年3月份，为28459元/㎡，这也反映了春节过后市场需求上升带来的价格回暖。

五区二手房成交40201套，整体行情先扬后抑

乐居大数据统计显示，2021年1月至12月份，福州五区二手房已累计成交量突破四万套大关，达到40289套。这是近四年来，福州首次突破4万套大关。

加上2021年新房成交的50959套，福州楼市成交量创近四年来的新高！

从上图可以看到，2021上半年，除了二月份受传统春节影响外，福州二手房成交基本每月突破3000套。高峰期则出现在三、四月份，连续两个月突破4千套，四月份达到峰值的4464套。随后，七八月份，市场开始回落，9-12月连续4个月成交不足3000套，在10月份跌至谷底，仅有2201套。

进入11月份后，市场触底反弹，结束六连跌，单月成交回升至2763套。12月份成交量也有小幅攀升，达到2905套，但也仅较上月多成交139套。

价格上看，来自国房网统计数据，2021年，福州二手房均价2-5月呈现增长趋势，6-12月二手房均价则逐渐走低。如果拿价格和成交量进行比较，一个有意思的现象：价格越往上走，成交量越大，反之也是。这一定程度上体现购房者买涨不买跌的心理。

“零门槛落户”推动楼市回暖，但市场依旧信心不足

2021年，福州陆续出台了影响楼市的相关政策，释放多重楼市利好，其中，涉及“零门槛”落户、“两集中”供地、福州都市圈获批、“六年一户学位”政策公布等。

1月1日，《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》正式实施，福州打响全省“零门槛落户”第一枪，这意味着，福州的户籍门槛将不复存在。

按照之前政策，在福州，五城区户籍家庭可最多购买1-2套的商品住房，而无房的非福州五城区户籍家庭必须2年内连续缴纳1年个税或社保，才能购买1套商品住房，条件较为严苛。

一旦零门槛落户开始实施，所有人都可获得购房资格，限购就土崩瓦解。该政策对楼市直接影响便是推动市场的一波行情，带来上半年成交回暖。

到了2月份，福州正式成为全国22座实施“两集中”供地模式重点城市之一，影响巨大。直接把土地市场带入了土拍2.0时代。对福州地市而言，尤其在2021年第二轮、第三轮两次拍地上有着肉眼可见的降温。

5月、9月、12月三轮集中土拍，六区也仅成交390亿元，伴随而来的却是地块取消出让，溢价率走低，国、央企进场兜底等现象。

7月9日，福建省正式发布《关于印发福州都市圈发展规划的通知》。福州都市圈由以福建省福州市为中心、联系紧密的周边城市共同组成，陆域面积2.6万平方公里。

福州都市圈正式获批，意味着福州成为全国第二个获得国家批复的都市圈，城市能级再上一个台阶。对福州楼市而言算是一大实质利好，然而，市场却反应相对平淡。

11月30日，福州市教育局发布了关于实施“六年一户学位”政策的通知。通知政策对于福州楼市影响有限，该项政策仅针对传统学区房，“六年一学位”将延长让学区房转手周期。

土地出让金大幅下滑45.7%，国、央企兜底明显

2021年，大福州宅地成交总体量为5345.4亩，环比2020年跌43.7%。分区域来看，主城区（鼓楼、台江、晋安、仓山）宅地在成交数量环比上升的情况下，成交体量仅为2273.79亩，环比跌30.85%；高新区2021年成交宅地总体量环比跌幅最大，达85.81%；长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。

成交金额方面，自2019、2020接连两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后，2021年大福州宅地成交总金额为624.2亿，环比2020年跌507.8亿，下跌45.7%，下滑明显。

出现这种情况，一方面是由于2021年成交体量明显不如前两年，另一方面则是由于2021年推出的宅地在整体品质（地块位置、地块建设要求等方面）相较以往也有所下滑。

分区域来看，2021年主城区（鼓楼、台江、晋安、仓山）宅地总成交额368.546亿，环比2020年的694.44亿，跌了325.9亿，下滑46.93%；高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑。值得一提的是，今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌，但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨，成交总金额达101.9亿，表现较为亮眼。

成交宅地楼面价方面，单独到各个区域来看，高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升，而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。

纵观2021全年土拍市场会发现，国、央企兜底明显。乐居大数据统计，2021福州房企拿地总额排行榜前十的，除了融信和海悦投资两家民营房企外，均为国、央企，其中，厦门建发、保利、华润排前3三，拿地总额超140亿。

建发福州销售近95亿，养云单盘销售破62.4亿

2021年，行业出现巨大变革，各项行业指标表现为“前热后冷”，与此同时，各类房企都在行业高压下寻求新的突围机遇。

其中，建发从年初开始，便一路高歌猛进，2021全年，权益金额近95亿。从业绩构成来看，建发养云+养云二期累计贡献额超62亿。建发凭借过硬产品力和客户认可度，为多盘热销奠定了坚实的市场基础，如今稳居福州一线房企阵营，也愈加彰显其硬实力、稳健力以及品牌影响力。
    融侨作为稳健派房企的代表，其打造的豪宅及高端产品，也是当前市场上炙手可热的产品。其中融侨外滩壹号、则徐道壹号、融侨望云、融侨星誉累计贡献超60亿。深耕本土数十载，凭借扎实的市场功底及客户基础，其在福州的巨头地位仍然难以撼动。

年度排行榜单常客中，世茂、阳光城、保利在2021年表现亮眼，这几大老牌房企均发挥多盘优势，持续多年在榜单中名列前茅，也是其综合能力的体现。

福州房价收入比低，不吃不喝买房需要18年

一直以来，房价收入比都是备受关注的一项数据，甚至被房地产专业人士视作楼市健康与否的一项标准，那么，福州房价收入比如何呢？

根据全国房价行情往统计数据，2021年福州新房均价26600元/㎡，按照全国城镇居民人均住房面积39.8㎡算，三口之家，一套房子面积约120㎡，套均总价约319.2万。

那么，福州居民人均收入情况又如何呢？根据前程无忧最新发布的《2021年第二季度薪酬调研报告》，福州第二季度平均薪酬7356元，这意味着家庭每年可支配收入约17.65万元。

由此可以算出，福州房价收入比为1：18，这意味着一个家庭，不吃不喝买房需要18年才能买得起房。当然，这只是一个相对数据，根据易居房地产研究院数据显示，福州人居住房面积50㎡，排名全国首位，因而，收入比不止18，还可能更高。

租金方面，全国房价行情往统计数据显示，2021年12月，福州租金均价约为38.54元/月，为二线城市平均租金水平，比2020年略有上升。然而，低租金、高房价两个因素造成了福州房价租售比低，为57，租金回报率低。

购房意愿明显降低，受访者普遍认为：不着急买房

为了更详细了解楼市买卖者的心态，乐居通过线上线下问卷方式展开调查，在参与调查的意向购房者中，近69%以上的购房者表示现阶段房价太高了，难以接受，近22%的用户表示现阶段房价偏高，但是勉强可以接受，只有不到9%的用户表示房价属于正常范围内。

“最近，虽然高层再次明确表态楼市‘稳’字当头，但是，2021年房企接连暴雷，市场信心不足。开发商为了加速回款，房价还会继续探底。”受访者刘强表示。

而受访者陈剑峰则认为，高房价抑制人口增长，而现在人口生育率急速下降，对于房地产的影响也非常大，要解决这一问题的关键，就是让房地产回归居住属性，房价上涨也就没了动力。

和刘强、陈剑峰持类似观点的不在少数，近2/3意向购房者对2022年楼市并不看好。此外，不看好的还有房企的从业人员，他们对于2021年福州楼市普遍感到失望。

除了早期暴雷的泰禾、福晟，2021年更是闽系房企三盛、中庚、阳光城等艰难之年，房企大量的裁员，让不少从业者纷纷转行，留岗的也普遍对行业感到失落。

“现如今，房地产也是夕阳行业了。”福州某案场置业人员王杰表示：好在，2021年行业表现已经足够差劲了，2022年希望有所改善吧。

2022年，“稳”字当头，楼市迎来新起点

2021年，对于全国的楼市而言，都是极具挑战性的一年。融资管理长效机制落地，可谓是拉响了房地产警报，房地产健康发展将成为未来发展的必然趋势。

对此，首开股份福州城市公司党支部书记、总经理苏新认为，中央对房地产调控主基调是良性循环和健康发展。此前，因政策从严过紧，导致出现房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题，应该会及时进行纠偏，因而，他觉得2022年楼市大概率在政策层面上会有所回暖。

“2021年‘三道红线’政策效力逐步显现，这是在排雷。在行业洗牌、分化加速的同时，市场将趋于理性发展。”融信福建区域集团常务副总裁郎辉坚信，房地产行业关系到太多的上下游，也关乎老百姓的民生工程，是实现共同富裕的重要组成。2022年，预计融资环境、市场行情都会有所好转。

展望2022年，克而瑞福州机构公司总经理方明表示，房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下，防止房价大起大落，实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。2022年，预计在下半年，楼市有望迎来一波局部行情。