2021年，十四五开局，地产行业却经历了前所未有的大变局。

地产行业要挥别土地红利时代、金融红利时代，转而进入管理红利时代，这也意味着一大批走规模扩张线路、高杠杆房企的洗牌。

于是，自2020年8月“三道红线”政策出台以来，整个地产行业逐步坠入寒冬，高杠杆高负责房企“雷声滚滚”；众房企纷纷调整架构，“瘦身”前行；一级市场集中供地大范围流拍；二级市场疯狂内卷、维权声浪不断；三级市场沉寂、中介默然离场......

以上地业内众生相，除土拍市场，其余均在深圳楼市均有集中体现。

“千亿”狂奔时代，稳步向前，难露锋芒。政策斗转，潮水褪去，长期主义者锋芒毕现。

寒冬之中，最耀眼的是那一抹暖阳，招商蛇口深圳，给人信心和力量。

一、一以贯之的稳健步调

2020年8月，住建部、央行召集房企开会时提出控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”:

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比不得小于1倍。

根据踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理。

2021年8月，“三道红线”出台一周年时，招商蛇口交出了2021上半年成绩单:截至2021年6月，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，低于70%；净负债率34.74%，远低于100%；现金短债比1.35，高于1，“三道红线”全部达标。

与政策落地之后才行动的房企不一样的是，低负债是招商蛇口一以贯之的步调。

回看2021年3月份发布的2020年报，招商蛇口的净负债率为28.81%；受限现金短债比达1.23；剔除预收款项后的资产负债率为约58.84%，一样是“绿档”房企。

2021年，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务，而多数房企集中精力降负债的时候，招商蛇口深圳继续深耕城市综合运营，且发布了业内首份综合运营白皮书，在综合运营时代到来之时“先行示范”。

二、行业调整期深耕城市综合运营

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称招商蛇口)是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市。而践行城市综合运营则可以追溯到40多年前的蛇口工业区。

招商蛇口于1979年起对我国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区进行开发建设，在40多年独立开发、建设、运营、管理一个相对独立的城区的历程中，积累了丰富的城市、片区、园区开发与运营经验。

招商蛇口的综合运营模式也即“蛇口模式”，而今“蛇口模式”已在厦门、杭州、天津、成都多地复制绽放。回顾深圳蛇口一地2021年的发展，便可以窥见招商蛇口与城市共生的逻辑，以及先行持续探索的能力。

“十四五”规划纲要中对新型城镇化建设、城市更新、扩大内需、养老、产业、住房租赁、智慧社区、物业服务等方面的要求，蛇口一地均有“示范案例”。

“前港”

2021年6月26日，招商局游轮船队的第一艘海轮——“招商伊敦”号在蛇口邮轮母港首航。7月16日，“大湾区二号”首航，“海上看湾区”进入双船运营模式。2021年，同时也是招商游轮母港开港运行五周年。

“船、港、城、游、购、娱”一体化运作的蛇口邮轮母港是招商蛇口“前港-中区-后城”的综合运营模式中“前港”的重要构成。

“前港-中区-后城”模式对应邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务板块。

“中区”

园区开发与运营方面，财报数据显示，截至2020年底，招商蛇口拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积403万平方米。

2021年最新的进展是蛇口产园REIT的上市。

6月21日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 (基金代码：180101，简称：蛇口产园REIT)上市仪式在深圳证券交易所举行，作为国内基础设施公募REITs首批项目之一 ，深圳证券交易所首单产业园区公募REITs项目正式上市。

蛇口产园REIT最终募集基金份额9亿份，发售单价为2.31元/份，基金募集资金净额为20.79亿元。蛇口产园的基础设施项目为万融大厦和万海大厦，可租赁面积分别为41,611平方米及52,646平方米，两个基础设施项目估值达25.28亿元。

而两大基础设施因区位因素为外界所重视。而蛇口网谷、意库也是招商蛇口在城市更新、产业升级及运营实力的综合体现。

蛇口网谷前身是华益铝厂，2011年变身为“蛇口网谷”，聚集了苹果、IBM、飞利浦、隆博机器人、沃特沃德、国赛生物等400多家科技创新企业的研发部门，培育广和通、芯海科技2家上市公司，成为国家首批“大众创业、万众创新”示范基地和商务部“国家电子商务示范基地”。

南海意库原为三洋厂房，是改革开放最早的“三来一补”厂房之一。05年开始，招商蛇口开始对老厂房进行整体改造为花园式写字楼，腾笼换鸟之后，这里成为创意产业聚集地。

而蛇口产园REIT的上市，正是对以上优质底层资产、以及招商蛇口产业园运营能力的肯定。

“后城”

社区开发与运营方面，招商蛇口深圳在智慧社区和养老方面均有进展。

2021年9月，招商蛇口智慧社区首个全场景样本在深圳蛇口兰溪谷落成，这也意味着招商蛇口将社区全场景智能化运用服务于存量市场领域的成功落地。

兰溪谷是2004年入伙的大型存量社区，是招商蛇口早年标杆项目，由TOWNHOUSE和小高层共17栋现代立面建筑围合而成。作为招商蛇口首个“智慧社区”全场景升级改造样本，兰溪谷通过“AI+IoT”的数字化技术，升级智慧社区建设模式，形成“一个大脑（智慧社区平台）+五大场景（智慧通行、智慧服务、智慧安全、智慧设施、智慧家居）+五个产品端（2个管理后台、业主端、员工端、智慧屏）”的产品体系，进而拉通地产开发与物业运营，提升客户感知和赋能物业服务。

2021年12月28日，深圳蛇口招商观颐之家二期正式启幕，2018年蛇口招商观颐之家一期开业，目前已实现100%入住率，成为深圳市高端养护院的标杆。

依托蛇口招商观颐之家，招商蛇口与深圳南山区民政局、招商街道合作共建，实现深圳市首个“在一定区域内，由同一家公司运营的统一品牌、统一规划、统一管理的街道、社区、小区、居家全覆盖的四级养老服务网络”。

此外，10月27日，招商蛇口与深圳龙华区签署战略合作框架协议。双方将在统筹片区开发、园区社区开发运营、城市配套建设运营、国企经营管理等领域，开展全面战略合作，将龙华打造为新兴产业高地和时尚产业新城。

而龙华区政府肯定的正是招商蛇口作为招商局集团城市综合开发运营板块旗舰企业，在城市空间和产业园区开发运营领域的地位和能力。

三、前海扩容，三湾开发，深港合作，方显历史责任与担当

2021年9月6日，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》方案。原来的前海14.92平方公里，是小前海；扩区后前海120.56平方公里，是大前海，从面积看，大前海是小前海的8倍。

招商蛇口以目前主要建设与运营的三大片区：约13.2平方公里蛇口、约2.9平方公里前海妈湾、约2.9平方公里会展新城，共占比约16%深度融入大前海发展。

2021年10月6日，香港一年一度的《施政报告》重磅发布，此次报告中最引人注目的施政项目当属成立“北部都会区”，以及与深圳共建“双城三圈”，促进港深紧密合作。

香港计划在新界北部建设一个300平方公里、可容纳250万人生活的都会区，配合港深跨境口岸和交通基建，与深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局。北部都会区被定位为香港未来20年的重点开发区域，也是香港未来20年的经济增长引擎。

从地图上可以清楚发现，蛇口正好处在前海合作区与香港北部都会区的交汇点。

而前海扩区方案的顶层设计完全能够与香港“北部都会区”的战略规划形成紧密的呼应与联动，且将为深圳和香港“双城”新一轮协同发展带来崭新动能。

而招商蛇口则在新时代被赋予了新的历史使命，深度参与大前海建设、力促深港融合。

四、限价与“内卷”的深圳楼市，一样面临平衡市场与置业者博弈难题

具体到深圳市场，招商蛇口深圳区域在2021年共有三盘有新动态：位于坪山、与华润置地联合打造的玺悦台分三批入市，受深圳新房市场“内卷”影响，力促销售，推出“首付一成”；

位于龙岗的招商三联旧改项目，第一期招商臻城已开放营销中心及样板房；位于宝安的招商臻府年末入伙，不入伙前一个月楼盘开放日时遭遇维权插曲。

玺悦台分三批入市

玺悦台位于坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角，占地面积约3.4万㎡，其中可销售住宅10.2万㎡，由招商蛇口和华润置地共同开发。2021年内分别于6月、9月、11月获批预售1179套房源（含商业和住宅），住宅均价约4万/平，但在深圳楼市低迷、新房供货量猛增的情况下，品牌房企在非核心区域的产品也面临销售困难的问题。

2021年12月，玺悦台力促销售，支持首付分期，最低首付1成起，仅需37万，不过要求部分户型90天内补齐首付款。

招商三联旧改一期招商臻城已开放营销中心及样板间

招商臻城花园，位于龙岗区吉华街道联桥路和联东路交汇处，靠近布吉老牌大型社区中海怡翠山庄，拟集住宅、公寓、办公、商业、教育、文体配套于一体，共分4期开发。

项目本身依托于总建面近百万平米的三联片区旧改，拆除用地范围面积约28万平，开发建设用地面积约17万平，总建面约96万平，自2010年纳入城市更新计划至今已过了11年

2021年11月开放营销中心及样板间。目前即将预售开盘的是一期招商臻城，主体由7栋建筑构成，7栋为保障房，2栋、3栋（01户型）、5栋、6栋三单元（其中9层）为回迁房，回迁房共595户，目前待售的建面51-187㎡的1-5房，带精装交付，预计均价6万/平米。

招商臻府入伙前遭遇维权风波

招商臻府为位于深圳市宝安区新安街道建安路与新安四路交汇处，距离项目约200米左右的位置规划有12号线地铁口。2020年8月，招商臻府获批预售，当次销售的住宅产品总共608套，1栋A座，1栋B座，2栋，5栋约118㎡、156㎡两种户型，含精装修交付。

位于宝安的招商臻府项目已于2021年12月28日取得竣工备案回执，现定于2021年12月29日上午10:00至2021年12月31日下午18:00集中办理入伙。

而在1个月之前，招商臻府楼盘开放日时，业主们在参观过程发现交付标准和样板房存在差异，表示：实际房屋装修的踢脚线、瓷砖、燃气管道、衣柜封条等与样板房的明显不一致。

招商对此也进行恳回应，表示将会开展整改完善工作。

2021年的深圳新房市场上，依旧不乏日光盘，但同样此起彼伏的是维权的声浪。限价之下，叠加上一阶段地产行业高周转的惯性，让深圳楼市上线的产品缺少足够的时间打磨与进化，横向对比业主们投诉的重点，房屋质量占很大比例。招商的楼盘也难以避免被业主投诉。

2022年1月10日，深圳市规划和自然资源局发布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地项目清单（截至2021年12月31日）。据统计，深圳存量住宅项目537个，其中，普通商品房356个。名单中，招商在南山、龙岗、宝安三区共有4个项目待售，分别是招商仕林臻邸、招北住宅用地、招商臻城花园以及招商雍和府。

这一轮的地产调整之后，比拼好产品、好物业的时代来了，招商蛇口深圳区域在城市综合运营基础之上，产品更加精致打磨是必行之路。

2022年1月12日，招商蛇口成功发行了业内首笔并购类票据，第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册，首期发行25.8亿元，这预示着房企并购票据“破冰”。

2022年1月21日，招商局集团在深圳召开2022年度工作会议，招商局将迎来创立150周年，百年“招商”号巨轮将驶入新航程。

作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口在业内领航与深耕城市综合运营。

而招商蛇口深圳，作为沉淀城市综合运营模式的发源地，继续“造梦湾区”。