乐居财经 张锐 发自福州  2021年是房地产业最为艰难的一年。三道红线与集中供地，终结了20年来地产业“三高”发展模式。楼市传统的“资源获取+高周转+高杠杆”商业模式已经难以为继，于激进著称的闽系房企而言，多家房企都遭遇生死劫。即便如此，当我们复盘2021年福州楼市发现：虽风起云涌，世事多变，但仍旧伴随着破局与新生。

“零门槛落户”推动楼市回暖，但市场依旧信心不足

2021年，福州陆续出台了影响楼市的相关政策，释放多重楼市利好，其中，涉及“零门槛”落户、“两集中”供地、福州都市圈获批、“六年一户学位”政策公布等。

1月1日，《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》正式实施，福州打响全省“零门槛落户”第一枪，这意味着，福州的户籍门槛将不复存在。

按照之前政策，在福州，五城区户籍家庭可最多购买1-2套的商品住房，而无房的非福州五城区户籍家庭必须2年内连续缴纳1年个税或社保，才能购买1套商品住房，条件较为严苛。

一旦零门槛落户开始实施，所有人都可获得购房资格，限购就土崩瓦解。该政策对楼市直接影响便是推动市场的一波行情，带来上半年成交回暖。

到了2月份，福州正式成为全国22座实施“两集中”供地模式重点城市之一，影响巨大。直接把土地市场带入了土拍2.0时代。对福州地市而言，尤其在2021年第二轮、第三轮两次拍地上有着肉眼可见的降温。

5月、9月、12月三轮集中土拍，六区也仅成交390亿元，伴随而来的却是地块取消出让，溢价率走低，国、央企进场兜底等现象。

7月9日，福建省正式发布《关于印发福州都市圈发展规划的通知》。福州都市圈由以福建省福州市为中心、联系紧密的周边城市共同组成，陆域面积2.6万平方公里。

福州都市圈正式获批，意味着福州成为全国第二个获得国家批复的都市圈，城市能级再上一个台阶。对福州楼市而言算是一大实质利好，然而，市场却反应相对平淡。

11月30日，福州市教育局发布了关于实施“六年一户学位”政策的通知。通知政策对于福州楼市影响有限，该项政策仅针对传统学区房，“六年一学位”将延长让学区房转手周期。

市中心板块房价居高不下，城市外围争相内卷

据乐居大数据统计，2021年全年福州五区共计发出预售许可证489张，总许可面积达674万㎡，业态包括住宅、安商房、SOHO、别墅、商铺、办公、车位等，对比2020年的399张呈现上升趋势。

表现在价格上，从开盘价格来看，由于各版块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。

其中，鼓台两区的楼盘依然热销，哪怕开盘无优惠，但依旧实现了高去化。而位于远郊的楼盘则内卷严重，价格一降再降，即使启动了高点数的分销，或赠送车位，但依旧陷入成交窘境。

具体来看，福州中心城区，开盘价格约在3.6-4.5万/平；晋安楼盘开盘价格约在1.8-3.6万/平；仓山楼盘开盘价格约在1.9-3.2万/平；马尾楼盘开盘价格约在1.6-2.2万/平；闽侯楼盘开盘价格约在1.2-1.9万/平。

五区新房成交50959套，安商房占比近四成

根据乐居大数据统计，2021全年福州新房成交50959套，环比2019年49909套，2020年50004套，均有所放大，但整体来看成交量上涨不太明显，属于平稳运行，略微上涨。

而从成交面积上来看，2021年福州五区新房（含安商房）成交面积约478.83万平方米，对比2020年的380.08万平方米增长了98.75万平方米，增长百分比达25.98%，上涨明显。

具体来看，自3月份起，福州五区新房市场迎来一轮局部行情，单月成交套数最高月份为5月，成交套数达6735套。而到9月份之后，受到多方面的影响，新房成交量急转之下，9-12月，成交均不超过3500套。

值得注意的是，2021年福州新房成交50959套中，剔除安置型商品房后，成交套数仅则为30765套，意味着在2021年福州五区网签成交的新房中，有接近四成房源为安商房，安商房浪潮依旧汹涌。

五区二手房成交40201套，整体行情先扬后抑

乐居大数据统计显示，2021年1月至12月份，福州五区二手房已累计成交量突破四万套大关，达到40289套。这是近四年来，福州首次突破4万大关。

从上图可以看到，2021上半年，除了二月份受传统春节影响外，福州二手房成交基本每月突破3000套。高峰期则出现在三、四月份，连续两个月突破4千套，四月份达到峰值的4464套。随后，七八月份，市场开始回落，9-12月连续4个月成交不足3000套，在10月份跌至谷底，仅有2201套。

进入11月份后，市场触底反弹，结束六连跌，单月成交回升至2763套。12月份成交量也有小幅攀升，达到2905套，但也仅较上月多成交139套。

价格上看，来自国房网统计数据显示，2021年，福州二手房均价2-5月呈现增长趋势，6-12月二手房均价则逐渐走低。如果拿价格和成交量进行比较，一个有意思的现象：价格越往上走，成交量越大，反之也是。这一定程度上体现购房者买涨不买跌的心理。

土地出让金大幅下滑45.7%，国、央企兜底明显

2021年，大福州宅地成交总体量为5345.4亩，环比2020年跌43.7%。分区域来看，主城区（鼓楼、台江、晋安、仓山）宅地在成交数量环比上升的情况下，成交体量仅为2273.79亩，环比跌30.85%；高新区2021年成交宅地总体量环比跌幅最大，跌85.81%；长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。

成交金额方面，自2019、2020接连两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后，2021年大福州宅地成交总金额为624.2亿，环比2020年跌507.8亿，下跌45.7%，下滑明显。

出现这种情况，一方面是由于2021年成交体量明显不如前两年，另一方面则是由于2021年推出的宅地在整体品质（地块位置、地块建设要求等方面）相较以往也有所下滑。

分区域来看，2021年主城区宅地总成交额368.546亿，环比跌46.93%；高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑。值得一提的是，今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌，但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨，成交总金额达101.9亿，表现较为亮眼。

成交宅地楼面价方面，单独到各个区域来看，高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升，而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。

纵观2021全年土拍市场会发现，国、央企兜底明显。乐居大数据统计，2021福州房企拿地总额排行榜前十的，除了融信和海悦投资两家民营房企外，均为国、央企，其中，厦门建发、保利、华润排前3三，拿地总额超140亿。

理财暴雷、资产处置……多家房企遭遇债务危机

2021年，无疑是闽系民营房企最为艰难的一年。调控政策频繁,房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，,地方政策收紧等，依赖高周转和高杠杆的闽系民营房企，大面积出现现金流困难。

2021年12月17日，据有关媒体报道，三盛集团内部员工理财兑付出现问题，公司预计后期不能兑付，要求员工以房抵债，余额不够的员工可以相互拼房，也可以卖掉自己的份额。事实上，2021年，三盛陆续大手笔出售旗下位于哈尔滨、青岛、平潭等地方物业资产以回笼资金。

同年12月24日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司通过《福建日报》发布一则资产处置公告。“公告”显示，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司拟对中庚置业集团有限公司项目债权进行处置。该项目债权总额高达93345.63万元。

此外，阳光城的艰难也是有目共睹。2021年11月，阳光城宣布对即将到期的三笔美元债获得展期，算是暂时躲过了爆雷，但是，其大股东福建阳光集团却于12月10日发生3亿美元债实质性违约。12月27日，泰康系减持其所持有9.41%阳光城股份，浮亏50%，也向市场释放险资看空房地产的信号。

除了三盛、中庚、阳光城，2021年，包括世茂、禹洲、旭辉等闽系民营房企也都出现了流动性危机。而从2016年起，地产福建军团以黑马之势，全国各地攻城拔寨，到2021年，多家房企遭遇债务危机，闽系房企已风光不再。

福州房价收入比低，不吃不喝买房需要18年

一直以来，房价收入比都是备受关注的一项数据，甚至被房地产专业人士视作楼市健康与否的一项标准，那么，福州房价收入比如何呢？

根据全国房价行情往统计数据，2021年福州新房均价26600元/㎡，按照全国城镇居民人均住房面积39.8㎡算，三口之家，一套房子面积约120㎡，套均总价约319.2万。

那么，福州居民人均收入情况又如何呢？根据前程无忧最新发布的《2021年第二季度薪酬调研报告》，福州第二季度平均薪酬7356元，这意味着家庭每年可支配收入约17.65万元。

由此可以算出，福州房价收入比为1：18，这意味着一个家庭，不吃不喝买房需要18年才能买得起房。当然，这只是一个相对数据，根据易居房地产研究院数据显示，福州人居住房面积50㎡，排名全国首位，因而，收入比不止18，还可能更高。

租金方面，全国房价行情往统计数据显示，2021年12月，福州租金均价约为38.54元/月，为二线城市平均租金水平，比2020年略有上升。然而，低租金、高房价两个因素造成了福州房价租售比低，为57，租金回报率低。

购房意愿明显降低，受访者普遍认为：不着急买房

为了更详细了解楼市买卖者的心态，乐居通过线上线下问卷方式展开调查，在参与调查的意向购房者中，近69%以上的购房者表示现阶段房价太高了，难以接受，近22%的用户表示现阶段房价偏高，但是勉强可以接受，只有不到9%的用户表示房价属于正常范围内。

“最近，虽然高层再次明确表态楼市‘稳’字当头，但是，2021年房企接连暴雷，市场信心不足。开发商为了加速回款，房价还会继续探底。”受访者刘强表示。

而受访者陈剑峰则认为，高房价抑制人口增长，而现在人口生育率急速下降，对于房地产的影响也非常大，要解决这一问题的关键，就是让房地产回归居住属性，房价上涨也就没了动力。

和刘强、陈剑峰持类似观点的不在少数，近2/3意向购房者对2022年楼市并不看好。此外，不看好的还有房企的从业人员，他们对于2021年福州楼市普遍感到失望。

除了早期暴雷的泰禾、福晟，2021年更是闽系房企三盛、中庚、阳光城等艰难之年，房企大量的裁员，让不少从业者纷纷转行，留岗的也普遍对行业感到失落。

“现如今，房地产也是夕阳行业了。”福州某案场置业人员王杰表示：好在，2021年行业表现已经足够差劲了，2022年希望有所改善吧。

2022年，“稳”字当头，楼市迎来新起点

2021年，对于全国的楼市而言，都是极具挑战性的一年。融资管理长效机制落地，可谓是拉响了房地产警报，房地产健康发展将成为未来发展的必然趋势。

对此，首开股份福州城市公司党支部书记、总经理苏新认为，中央对房地产调控主基调是良性循环和健康发展。此前，因政策从严过紧，导致出现房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题，应该会及时进行纠偏，因而，他觉得2022年楼市大概率在政策层面上会有所回暖。

“2021年‘三道红线’政策效力逐步显现，这是在排雷。在行业洗牌、分化加速的同时，市场将趋于理性发展。”融信福建区域集团常务副总裁郎辉坚信，房地产行业关系到太多的上下游，也关乎老百姓的民生工程，是实现共同富裕的重要组成。2022年，预计融资环境、市场行情都会有所好转。

展望2022年，克而瑞福州机构公司总经理方明表示，房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下，防止房价大起大落，实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。2022年，预计在下半年，楼市有望迎来一波局部行情。