文/乐居财经 吕秀伦

过去，地产逻辑是先做大再做强，不强也必须得大。所以，才有了胆肥的开发商，不断借钱、借杠杆来冲规模。

2021年，从恒大暴雷开始，“大而强”的铁律被彻底击碎。

不少头部房企，正是因为太显眼而被“做空者”盯上，哪怕有一丝风吹草动，也要被无限放大。甚至一些千亿且上市房企，因为区区几亿到期的美元债务，竟然被压得喘不过气而最终倒下。

有人说，这一轮洗牌期，只有央企、国企地产公司才能活下来。其实并不然，一些不显山不露水的中小房企也过得很滋润。一家50强开外的房企老板告诉乐居财经，“很多房企不行了，但我们可以随便拿百亿出来，不差钱。”

这些中小房企，有的是腰部房企，有的是区域房企，还有的是港资或外资房企。它们有自己“闷声发大财”的不同打法，但共同点是谨慎专注，注重产品品质，不盲目寻求扩张。

行业潮水褪去，恰恰给了所有人一个重新审视规模的机会。例如，在泰禾董事长黄其森看来，需要改变是泰禾过往对于规模追求，我们选择小而美、小而精的战略，保持300亿左右规模。

没犯错的腰部房企

如今，小日子过得不错的典型腰部房企，包括远洋集团、合生创展、金辉集团。

今年以来，远洋活跃的身影随处可见。12月16日，远洋集团与大股东中国人寿订立150亿元金融框架协议。在房企普遍钱荒之际，150亿不是一笔小数目。

不止于此，年内，它以40亿元收购红星地产70%股权，获得平安银行300亿元授信额度，参与设立国内写字楼市场最大规模的美元基金等。

相比前几年的“低调”，远洋反而在近两年房地产行业严峻形势下提出“南移西拓”与“城市深耕”战略，项目投资动作频频。年内，远洋频频在佛山、青岛、厦门等多个城市落子，还签下了重庆江北区、成都青白江公园、长沙市天心区等地的城市更新项目。

今年年中报显示，远洋的“三道红线”指标全部达标，均处于“绿档”。同期，其融资成本为5.04%，较去年底进一步下降。

与远洋类似，另一家腰部房企合生创展也不容小觑。过去，合生创展是国内第一家百亿级地产企业，曾被王石称为地产界“航空母舰”。不过，同为“华南五虎”之一的它在后续行业疯狂时，却出现了掉队。

如今，随着地产二代朱一航旗下的EDG在电竞中夺冠，也顺便带火了合生创展，让这家老牌房企重回人们视线。

再加上，恒大陷入危机之时，合生一出手就是200亿元，拟接盘恒大物业51%股权，让这家低调多年的隐形富豪再次刷了一波存在感。

不过，朱老板接盘恒大物业并非顺遂。10月20日晚，恒大宣布转让恒大物业股权授予合生创展的事项终止。而合生创展表示，因恒大单方面提出修改及终止协议，导致收购恒大物业交易未能完成。

接盘许家印的恒大物业，并非合生创展老板朱孟依的首次。早在2017年，王健林抛售万达资产，当时人们或许只记得接盘方富力、融创。但很多人并不清楚，当时朱孟依的珠江人寿花了30亿元接手南昌西湖万达广场等几个项目。

今年，合生在买地上也毫不手软。1月，合生重仓北京，46.57亿元拿下大兴旧宫镇南郊农场棚户区改造项目；4月以7.31亿元获得广州增城永宁创业大道北侧地块。除此以外，合生创展还在在大湾区的核心城市广州拿下多个旧改项目。

如今，在地产行业毛利润率20%左右情况下，合生创展过去两年毛利润率超50%，去年更是超63.5%。

更为值得注意的是，合生还是一家“炒股”能手，接连在股票市场出手，科技、医疗、新消费、供应链成为其首选领域。2021年上半年，合生创展通过旗下的合生资本平台进行资本投资实现收入达50.07亿港元，2020年实现收入更是高达80.30亿港元。

除了远洋和合生，一家闽系房企也在今年地产下行时逆势前行，它就是金辉集团。

虽为闽系房企，但金辉的一大重镇则在北方区域，且集团总部就在北京。与闽系房企不同的是，金辉集团并未进行无序扩张，且于去年10月，成功在港上市。

过去很容易被忽视的金辉，却在财务方面表现出优异的水平。今年半年报数据显示，金辉融资结构中银行贷款占66.3%，债券占28.9%，非标融资不到5%，没有使用过任何商票，在行业内属于罕见。

在项目布局方面，不同于其它房企死死盯着一线城市不放，金辉97.9%的土储位于强二线及核心三线城市，这些城市为金辉未来发展提供了强劲的弹药。

以至于有人说，当下金辉之所以能够比同规模性房企优势突出，并非它有多强，而是因为它没有犯错误。

区域房企逆势加仓

与腰部房企不同的是，当下有一部分区域性房企，也活得相当滋润，比如，滨江集团、敏捷集团、龙光集团。

作为老牌浙系房企，在房地产行业黄金时期，滨江集团一直默默无闻，除了浙江，全国难闻其名。不过，地产寒冬之下，当其他房企停止拿地时，滨江积极布局浙江10余个地级市，前三季度的拿地量接近前两年全年。

今年三季报显示，滨江营收244.36亿元，同比增长89.43%；净利润13.25亿元，同比增长49.08%。

这净利增长水平，另很多房企都垂涎欲滴。要知道，迫于现金流压力，今年许多房企不得不大打折扣促销，以价换量，以至于净利纷纷呈现负增长。

业绩快速增长的背后，得益于滨江极致深耕策略。近些年来，在房企纷纷北上南下，西移东扩，不将鸡蛋放到一个篮子里，分散投资时，滨江集团却反其道而行之，扎根杭州，聚焦长三角核心城市。

今年半年报显示，滨江总土储可售货值约2780亿，其中杭州占67%，浙江省其它城市占比16%，浙江省外占比仅17%。

加之，浙江为全国经济发达之地，人们对房地产需求优于大部分地区。超级深耕策略助力滨江最大程度整合、聚焦资源，让其在行业不景气下逆市超车。滨江2021年的销售目标1500亿元，截至11月底目标达成率103%。

除了滨江外，敏捷集团也是行业中为数不多“活得好”的区域性房企。资料显示，它总资产超1000亿元，已开发各类物业总建筑面积近5000万平方米，去年实现年销售额超510亿元。

快速增长还在继续，机构数据显示，敏捷集团1-11月销售额600.8亿元，当月排第54名，同比增长33.5%。

敏捷快速增长的背后，依然得益于区域深耕的战略。它坚持区域化发展战略，以区域成片建设开发为主要业务模式，立足广州，持续深耕珠三角，积极融入粤港澳大湾区建设，布局长三角城市群。

从2009年起，敏捷进入全国拓展阶段。截至目前，其业务覆盖以珠三角为核心，辐射四川、湖南、湖北、广西、浙江、江苏等省市自治区的多个城市，形成了以珠三角为基点，有序辐射全国的战略布局。

据接近敏捷人士透露，“公司资金很稳，可以拿百亿出来。”正所谓手中有钱，心中不慌。在当下，这尤为珍贵。因为，只要让人家相信你有钱，不会暴雷，就已经赢在起跑线。

同在大湾区的龙光，表现也可圈可点。在今年土拍市场在国家队的扫荡下，龙光是极少数仍有实力入场拼抢的民企，让不少千亿龙头都眼红。

今年上半年，龙光透过公开市场招拍挂的方式新获取项目27个，应占权益总建筑面积为363.33万平方米。同期，龙光拿地金额为292亿元，投销比小于40%。

更为重要的命题是，如何在这严丝合缝的规则中拿好地，自然成为房企今年最为关注的焦点。

龙光坚持聚焦深耕战略，前瞻性布局粤港澳大湾区及长三角等中国最具价值的核心都市圈。于2021年6月底，龙光土地储备的总建筑面积约为8556万平方米。若以货值计算，粤港澳大湾区及长三角区域占比约为85%。

不论是滨江，还是敏捷、龙光，这些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的区域房企，虽然在规模上比不了头部玩家。但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时，却显现出了碾压性优势。

低杠杆选手

在百强房企序列，隐藏着一位默默无闻的大华集团。这家房企成立1988年，总部位于上海，是最早一批进入房地产行业的企业，但至今仍未上市。

别人恐惧时我贪婪。今年以来，大华耗资重金在上海、杭州、济南等城市落子，比如6月，它以71亿投资拿下广东一个旧改项目；8月，又以28.84亿元拿下佛山禅城张槎板块地块。

拿了这么多地的大华地产，依然还是一家零踩线的房企。

在杠杠模式上，大华采用低杠杆运营，以低成本开发贷为主，规避高成本非标融资，并无商票等。到今年上半年末，其现金短债比为4.21，净负债率为51.12%，扣除预收款后的资产负债率64.27%。

在项目上，大华优势在于大盘开发，很多项目都是百万方起步，还收获不少的城市更新项目。

例如，大华集团在上海开发的大华社区（占地3.5平方公里）、大华锦绣华城（原浦东六里现代生活园区，占地3.3平方公里），大场老镇改造社区（大华新界，占地2.5平方公里）均已成为欣欣向荣的新城镇，总计约有25万居住人口。

众所周知，地产属于资金密集型产业，资金沉淀量大，然而大盘项目易放慢周转节奏，但往往会带来可观的收益。

在地产圈里，不仅有耐得住寂寞的大华，还有仁恒置地、新世界中国等外资、港资选手的实力同样不容小觑。

1993年，新加坡房地产商仁恒置地首入中国上海。近30年来，它由上海到南京，再至苏州、成都、珠三角、天津等多个城市。

实际上，仁恒置地一直专注开发高端住宅为主，“慢工出细活”成为这家企业不变的标准之一。

在公司掌舵人钟声坚看来，目标可以用数字来表达，但企业发展也要遵循市场规律。他曾表示，“防守排第一，发展排第二，着重于产品，逐步地有道理地发展，至于销售规模顺其自然。”

也正是由于此，在房地产行业暴雷不断的情况下，仁恒置地此前并未重规模，进行无序扩张。低杠杆，让它依然活得很好。

不久前，仁恒置地耗资36.72亿元摘得无锡一宗商住地；10月，仁恒联合越秀46亿元拿下闵行一宗地；7月，仁恒还以35亿拿下南通地王。以至于有人说，仁恒的收并购团队不是在飞机上，就是在去机场的路上，团队全国各地跑去看项目。

今年以来，一度沉寂的港资房企再度在内地市场活跃起来，大手笔投资，均是看好内地发展潜力。其中典型者如新世界发展。

近来，新世界中国在大湾区旧改领域可谓所向披靡。9月22日，拿下广州增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目，投资金额约70亿元。仅一个月前，其刚成为广州海珠区联星村旧改正式合作企业，投资47.7亿元。

据悉，目前新世界中国在广州投资累计已超2000亿元，在深圳罗湖、南山、坪山等地也拿下多个旧改项目。

物业投资领域，新世界也瞄准了内地市场。9月8日，新世界发展以33.75亿元收购上海香港新世界大厦股权，包括58层写字楼和上海K11购物艺术中心。

成立于1999年7月的新世界中国，为新世界发展旗下的内地物业旗舰，是最早进入中国内地的港资企业之一。今年1月，新世界中国甚至将总部从香港迁至广州。郑氏家族重仓内地市场和大湾区的意图显而易见。

不管是腰部房企，还是区域房企，或是港资或外资房企，它们有不同的底层逻辑，但始终将利润、风险做到严格管控，稳健成长。事实上，像这样的中小房企，其实还有很多，经过这轮洗礼，未来行业将会转向“头部房企变小，腰部房企受益”的格局。