乐居财经 程孟瑶 发自上海

随着半年报的发布，金地集团（600383.SH）股价迎来大涨，截至8月31日，金地集团收盘报10.44元/股，涨幅8.19%。专题｜2021中报风云：地产>>

同一天，中金公司发布研报，维持金地集团跑赢行业评级，目标价位12.87元/股，就目前看，其股价较目标价还有23.28%的上行空间。

数据显示，2021年上半年，金地集团实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；房地产项目结算面积146.42万方，同比上升50%；结算收入294.04亿元，同比上升73.65%。

“三道红线”方面，截至报告期末，金地集团扣除预收款后的资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19倍。连续5年维持在“绿”档。

在金地集团2021年中期业绩会上，董事长凌克表示，金地集团始终坚持平衡发展观，高度重视现金流和债务风险管理，在追求公司业绩较好发展的同时，不过分推高财务杠杆。

同时，金地集团董事兼总裁黄俊灿，董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军，董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊也出席并回复投资者问题。

销售规模增速领跑

今年上半年，金地集团累计实现签约面积753万平方米，同比增长55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%，完成了全年2800亿销售目标的58%。销售规模增长幅度在头部房企中，处于领先水平。

不过金地集团的房地产业务结算毛利率为14.25%，同比降低 25.35个百分点。对此，金地集团表示，主要因为多个低毛利地区项目在报告期内集中交付结转，占当期房地产开发结转收入的占比较高，进而拉低了整体利润率。集中结算了几个低毛利项目包括2016-2017年几个天津项目，杭州项目，2016年上海的金地云筑等项目。

对于一些前景较弱的项目，金地集团采取“以换仓提效，保证总体资产质量的良好”的销售策略，上半年由于费用错配，金地集团销售费用同比增加4.21亿，同比增长66.99%，不过这个数据和今年上半年销售同比60%的增在是一致的；营业成本方面同样大幅增加126.76%至281.94亿元。金地方面表示：“随着下半年待结转货值充裕，且毛利率水平较上半年有所提升，预计全年结算收益较上年有一定增长。”

中金公司预测，金地集团2021年归母净利润116.21亿元，同比增长11.76%。

凌克表示，金地集团根据实际经营情况对今年全年的新开工和竣工计划做了修订，修订后的全年竣工计划约为1450万平方米，较2020年实际竣工面积增长32%。而上半年实际完成竣工面积为354万平方米，只占全年竣工计划的24%。这也意味着下半年金地集团将有75%以上的项目竣工，为其全年结算规模的增长打下坚实基础。预计随着下半年推货量的增加，金地全年有望实现2800亿元的销售目标。

由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，报告期内金地集团实现归母净利润18.25 亿元，同比下降38.79%。

另外，在城市深耕战略的指引下，金地集团所在城市市场份额得到进一步稳固和提升。上半年，公司在13个城市的市占率进入当地前十名，其中在上海、金华、呼和浩特位列第一。从销售占比来看，公司一、二线城市销售面积占比约63%，销售金额占比约71%。

预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

多元拿地下沉扩张

谈及集中供地下投资策略，凌克表示，在行业整体存在住宅销售限价以及土地成本增加的情况，金地集团始终坚持保持正常的符合公司收益标准的收益率要求，坚决不追高，理性投资，通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制地价水平。同时金地集团一直秉持“平衡发展观”，未来仍会保持规模与利润的平衡。

今年上半年，金地集团利用多元化投资方式获取土地81宗，总投资额约924亿元，新增土储约1247万方，权益投资额约411亿元，权益土储531万方。按签约金额和拿地总投资额粗略计算，上半年拿地销售比达到56.75%。其中，公开市场拿地的平均溢价率仅有13.88%，有质量的投资为金地集团未来的销售和结算利润打下了坚实的基础。

在加大一、二线城市拿地占比的同时，金地集团还围绕优质三四线城市进行适度投资下沉，做到合理布局。上半年，公司新增土储中50%分布于一二线城市；41%分布于三四线城市，较上年同期提升8个百分点。期内金地集团新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂八个城市。

对于下半年的投拓策略，金地集团表示，将坚持不过高预期拿地，控制好地价风险；通过扩大布局、加强城市梯度和战略纵深，同时高度关注城市分化带来的结构性机会；进一步加强非公开市场投资力度，持续补充合适地价的优质项目。

截止报告期末，金地集团已进入全国78个城市，土储约6729万方，权益土地储备约3515万平方米，从城市能级看，总土储中约71%位于一二线城市；29%位于优质三四线城市；从都市圈范围看，总土储中约69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。毛利将保持行业优秀水平。

在产业地产方面，报告期内金地集团新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，新增管理面积超百万平米；累计新招商面积同比增长超60%。

财务稳健维持“绿档”

当下，地产行业已经进入管理红利时代，金地集团也在积极寻求稳中求进的经营之道。

“公司始终坚持平衡发展,高度重视现金流和债务风险管理,在追求公司业绩较好发展的同时，不过分推高财务杠杆。”凌克表示，报告期末，金地集团计息负债余额为1270.94亿元，其中计入其他应付款的计息负债为1.11亿元，计入其他非流动负债的计息负债为44.44亿元，公司资产负债率为78.13%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，各项财务指标，连续5年保持在“绿档”。

同时考虑到房地产是资金密集型行业，需要充足的资金保证公司的长远发展。期末，金地集团拥有货币资金597.92亿元，1270.94亿元的有息负债中，银行借款占比为50.33%，公开市场融资占比为44.81%，其他融资占比为4.86%。债务融资加权平均成本为4.65%，长期负债占全部有息负债比重的 69.05%。

金地集团表示，未来公司将继续坚持“平衡发展观”，不断增强投资规划、产品研发、运营管理、成本管理、信息化建设等综合能力，从而提升经营管理效率，努力追求销售规模和利润总额高质量增长。