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评司论企|中原建业即将上市，代建行业上市潮来临？

克而瑞地产研究 2021-05-27 18:27 1.5w阅读



 导 读 

就目前整体情况而言，我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，入局的企业并不是很多，行业集中度也相对较高。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

5月18日，建业地产旗下的代建平台中原建业正式启动全球招股计划，计划在5月31日正式挂牌上市。本次中原建业的IPO拟全球发售3.28亿股，招股价设定为2.4港元-3.20港元，按此计算企业将可以募资7.87-10.5亿港元。与房地产业股价持续保持低迷相比，2020年7月成功上市的“代建第一股”绿城管理的股价走势可谓是让人眼前一亮，那么中原建业上市之后的前景如何？代建行业是否会成为下一个上市风口呢？

01

绿城管理上市之后业绩稳定提升
带动股价上涨

绿城管理自从上市之后直到2021年3月中旬股价一直都较为平稳，而在公布2020年全年业绩之后，企业出色的表现吸引了较多投资人的关注，因而企业的股价近来走出了极为好看的走势，截止5月26日收盘报5.31港元，是当初招股价2.5港元的两倍多，公司的市值也突破了100亿港元。

绿城管理股价的走高主要得益于企业2020年优秀的业绩，2020年企业的代建合同销售金额为745亿元，同比增长12.2%；新拓代建项目合约总建面同比增长16.8%至1870万平方米，新增代建费58.1亿元、同比增长22.3%。截至2020年底，绿城管理的代建项目个数达到了296个，合约总建面达到了7610万平米，同比增长了12.7%。由此可见，绿城管理在上市之后依然保持着较快的规模扩张速度，牢牢把持着行业的领先地位。

在规模稳步扩张的同时，绿城管理的盈利能力也保持在较为不错的水平，虽然上市前因为服务成本的提高导致利润率水平逐年下降，但是在2020年由于企业调整了业务模式及经营战略，降低了高成本业务的占比，因而让企业的利润率水平有所反弹。绿城管理盈利能力的提升，叠加代建行业和房地产市场景气程度反周期的业务特点，让企业在当前房地产市场调控愈发严厉的背景下作为代建行业的龙头受到了投资者的青睐，股价也因此持续走高。


022

中原建业稳居行业第二
上市前景较为光明

在绿城管理珠玉在前的表现之下，作为代建行业第二的中原建业的IPO也自然受到了投资者的关注。从中原建业的招股说明书来看，企业在2017-2020年间在管建筑面积的年复合增长率达到30.5%，略超绿城的28.5%，增长速度也保持在较快的水平，同时企业在2020年的新增合约建筑面积在中国所有房地产代建公司中排名第二，继续巩固行业地位。

但是值得注意的是，与绿城管理全国化布局不同，中原建业的项目目前仍较为集中在企业大本营河南省，截至2020年12月31日共有193个商业项目位于河南，总建筑面积约为2420万平方米，占比将近95%。中原建业的这种布局结构可以让企业凭借在本地的品牌优势、积累的客户资源和较低的人力成本进一步渗透河南省，还可将业务扩展至“大中原”地区，从而获得较大的展业空间，但是这也让企业的地区集中风险提升，一定程度上也可能影响企业的运营。
由于中原建业的业务基本不采取合作模式，所有在管项目均是直接管理，并专注于商业代建，同时项目基本集中在河南省内，在成本管控方面也更有优势，因此企业自2018年以来净利率一直保持在60%左右，表现比绿城管理更加优秀。然而随着中原建业的省外布局逐渐推进，中原建业上市之后如果业绩保持稳定仍有较大可能受到投资者的追捧。


03

大多数代建企业仍需发展
未来可能迎来上市潮

近年来,由于行业调整逐渐深入导致土地成本高企、融资环境收紧导致房企资金压力上升，房企在追求规模扩张的同时增强抗风险能力的需求也越来越大。在这个背景下，推进代建业务便成为了部分有较强品牌能力的房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的选择。据不完全统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利，也有中小型房企当代置业、广宇发展、天房集团等。然而就目前整体情况而言，我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，入局的企业并不是很多，行业集中度也相对较高。
随着代建行业的发展，上市自然也被提上了日程，代建平台如绿城管理已完成上市工作，中原建业也即将上市，那么代建是否能够成为继地产和物业之后的下一个上市热潮呢？从目前的发展情况来看，在绿城管理于2020年12月牵头中原建业、金地管理、雅居乐房管、当代绿建、华润置地这几家规模较大的从事代建业务的企业成立的“轻资产联盟”中，除了绿城管理和中原建业已经上市之外，其余几家企业目前都没有提交上市申请。而从规模来看，规模较大的金地管理和雅居乐房管目前的开发管理面积都在1000万平米左右，仅相当于中原建业的一半，相对而言规模仍然偏小，但是在未来2-3年的发展之后，可能会有更多代建公司准备上市。


整体来看，随着代建行业的龙头企业绿城管理和中原建业完成上市，这两家企业的扩张可能加速，进而加剧行业内的竞争。再加上代建行业整体仍属于蓝海市场，其他的代建企业在这个背景下可能会加速发展，未来可能会迎来一波代建企业的上市潮。

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来源：克而瑞地产研究

作者：克而瑞研究中心

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