编者按：产业振兴，既能焕新一座城市、繁荣一国经济，更能给人们带来更美好的生活。助力产业振兴，就是与美好生活同行。

目前，在全国范围内，大悦城控股在运营及在建待建的产业园项目面积已达到223.8万平方米，在运营写字楼面积达到40万平方米。

未来，在全国布局的基础上，为满足更多美好生活需求，大悦城控股产业运营团队将持续“做更多的事”——增强服务能力、提供运营管理效能、开拓创新发展能力，助力产业迭代，领先产业运营，将产业价值兑现为更多美好生活价值。

21世纪后的二十年间，是中国产业快速发展的二十年。作为中国产业经济迭代、创新、变革发展的同行者、见证者、助力者，大悦城控股一直在为中国产业振兴与美好生活升级不断努力着。

从“三趟快车”到现代化产城 见证中国58年产业向上

1962至90年代初期，在公路路网尚不发达的年代，为确保港澳地区同胞能够及时、足量地食用到新鲜肉食，铁道部和商务部启动了专门供应港澳鲜活冷冻商品的快运货物列车，从武汉、上海、杭州开往香港。上世纪90年代之前，港澳地区同胞们每天要消耗掉的所有生猪、活牛、活鸡等，都来自“三趟快车”。 

58年过去。“三趟快车”也被更便利的公路运输取代。作为“三趟快车”供港转运基地存在的老旧园区所在地，仓储物流园和中粮活畜园两个刻着历史印记的早期工业园区也正迎来一轮产业更新。

大悦城控股华南大区公司副总经理、创新与产业事业部总经理裴国辉在受访中

对此，大悦城控股华南大区公司副总经理、创新与产业事业部总经理裴国辉告诉我们，这一产业地块，或将在城市更新中转型升级，成为一个现代化产城融合的全新产业城。“未来希望在这里做一个产城深入融合的项目，实现‘双城联动’，也就是优先产业发展，做一个现代化的产业城，在此基础上与大悦城购物中心产生联动，形成1+1>2的效果。”裴国辉相信，双城联动可以为区域未来发展提供更好的机会。

4次产品迭代，助力中国湾区的产业变革

助力中国产业经济向上，满足人民的美好生活需求，大悦城控股参与了见证产业经济58年迭代的园区建设与更新，更在中国产业集群崛起的过程中，参与到中国最大湾区的产业变革发展中。

数据显示，在华南大区，大悦城控股经营管理中的产业园区面积总计达到190万平米，大部分都位于深圳的优势区位。作为城市运营商与美好生活服务商，深耕粤港澳大湾区，大悦城控股全程参与了大湾区产业发展，完整地见证了深圳的产业迭代与升级。

从早期的工业制造时期，到今天产业集群迈向数字革命时代的最前端，大悦城控股见证了中国的湾区现象、贡献了城市增长。无论在哪一个时期，其项目模式迭代总是紧跟时代与政策的变化、紧跟全民发展奔小康的节奏，为更多人提供美好生活价值。

20世纪90年代初，伴随改革开放政策，凭着当时低廉的土地和劳动力，以及毗邻香港的地缘优势，深圳利用特区政策优惠，以“三来一补”（来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易）加工业为主导产业，吸引了大量的外资企业来深投资建厂。

在宝安区政府主导的招商引资下，大悦城控股的前身——宝恒集团利用现有土地资源先后为万宝至、爱普生（精工）、东芝泰格、艾默生集团等多家世界500强企业建设工业厂区（定制厂房+食堂+宿舍），并提供食堂与宿舍后勤服务，以收取固定租金和来料加工工缴费作为主要收入来源。

彼时，大悦城控股的前身深宝恒凭借在宝安拥有大量的工业用地，成为了深圳最早进入工业地产领域的排头兵。宝安25区引入首批世界500强企业，紧接着爱普生、东芝、艾默生、万宝等多家世界500强企业也相继来到片区投资建设，大悦城控股为这些外资企业提供了定制的工业园区。

东芝机械中方代表徐女士与记者分享互动

90年代末，大悦城控股为生产型企业定制工业园区时，不止定制厂房，更同步配建集体宿舍、公共食堂和活动中心。在深圳生活了20余年的东芝机械中方代表徐女士告诉我们，20年前，东芝机械园所在的宝安区仍是一块偏僻的新区，出于对中粮和其产业运营服务认可选择入驻园区。2019年，在20年租约到期后，东芝机械再度选择与大悦城控股续签五年。“一是出于多年合作的信赖和默契，二是欣赏大悦城控股在运营服务中的持续创新优化。”徐女士说道。

硬件维护、运营升级、租户稳定发展，让东芝机械园这样20年的老园区也能“小步快走”、持续发展、维护更新，为园区内两千多名员工带来二十年甚至更多美好生活。

随着科技的进步，产业持续迭代发展，越来越多的高技术企业选择落址深圳，成为了城市新的经济增长极，蓝领和白领之间的界限在变得模糊。更多传统工业园，跟随着时代的脚步，在城市更新、产业更新中，发生了翻天覆地的变化。

21世纪的第二个十年，抢抓时代发展先机，大悦城控股将旗下老旧工业园区进行产业升级和更新迭代，以科技研发制造为核心的中粮（福安）机器人智造产业园以及中粮商务公园等科技园应运而生。

中粮（福安）机器人智造产业园的前身为福安第二工业城，于2015年经升级改造后开园，已经成为集产业孵化、企业加速及成长双生态园区，被认定为***科技企业孵化器，目前入驻110 家企业，年产值约 7.7 亿元。

中粮商务公园租户，生物医疗企业主宋先生接受记者对话

中粮商务公园则是大悦城控股旗下首个专注于产业的都市型产业综合体项目，于2016年初开园运营，为从事新一代信息技术的中小型企业提供更全面的产业空间和配套服务。企业主宋先生是入驻园区的第一批租户代表之一。租金性价比高，规划好、运营好、配套好是公司选址于此的关键原因。“一签就签了10年，我的员工就住在园区旁边的大悦乐邑长租公寓里。都是大悦城（控股）的产品，为我们实现了从生活到工作的闭环。”

兑现美好升级 宝安首家入驻星巴克的产业园 

2020年夏天，星巴克正式入驻中粮创芯研发中心园区。这是在深圳圳宝安产业园区入驻的第一家星巴克驻。星巴克在选址方面有着较高的标准和要求，通常偏于选择核心商业区、高端住宅区、特色旅游景点、机场等交通枢纽等区域入驻。

华南大区公司创新与产业事业部总经理助理、研策推广部总监刘杜娟

谈及星巴克进驻中粮创芯研发中心背后的运营逻辑，大悦城控股华南大区公司创新与产业事业部总经理助理、研策推广部总监刘杜娟娓娓道来：“我们在招商时，引入像星巴克这样的优质餐饮品牌，其实是出于在深耕运营和建设升级配套方面为园区用户提供多样化选择的考虑，这也是我们选择将园区的招商作为自持来做的主要原因。目前，我们的商业配套已成为特色，不仅有了宝安区产业园第一家星巴克，还相继引入了亚惠美食、麦当劳、7-11等多种商业生活配套。大家可在这里可以自如地工作和生活，这是让客户体会最深的。”

作为大悦城控股旗下的中小型工改工（M1改M0）项目，中粮创芯研发中心占地面积约2.4万平米，尽管整体体量偏小，却可以被称作是大悦城控股在大湾区从地产开发商向城市运营商转型的新起点。从行业角度看，项目在资源整合、规划定位、招商运营、配套建设等方面做出了特色。

一是前置性进行定位规划与招商。大悦城控股的大部分产业项目，都实现了产业招商前置，即在项目规划之前，就明确了即将招来的大租户，并为其定制园区、定制厂房、定制办公空间、定制运营策略。粮世界500强安富利、中建六局、华润雪花啤酒总部、小米生态圈比科斯电子等企业，导入中粮营养健康研究院等内部资源，未来大悦城控股希望将这里打造成为食品领域的***技术创新中心。

二是用产业链逻辑去前置性考虑空间设计。这里（中粮创芯研发中心）既有不同面积的甲级写字楼空间，也有联合办公空间产品，能同时服务于大型企业、中型企业和小微企业。

其次是全面落位大悦城控股3C运营服务体系，通过平台和科技赋能，将为入驻企业提供更优质的企业发展服务。此外，大悦城控股还同步成立华南地区创新产业联盟，搭建信息沟通与资源共享平台，希望为产业客户提供更多服务和支持。

刘杜娟表示，精准的定位规划，加上优质硬件、完善配套以及深耕运营，让他们招来了更多知名企业，进一步激活了区域经济，让整个项目成为了区长最常带人来考察的宝安区标杆项目。

今年7月，深圳沃尔的创始人、青年企业家林先生带着他的团队搬进了中粮创芯研发中心28层。创业六年，这是公司第五次搬家了。

创芯研发中心租户，深圳沃尔创始人、青年企业家林先生团队与记者交流

“选址搬办公室时，从龙岗、到龙华、再到南山、宝安，我们看遍了整个五号线沿线所有产业兼办公用地。”林先生笑着说。前办公、后仓储，是包括林先生在内的多数租户选址的首要条件。离地铁站近、方便同事上下班，当然也是必要条件之一。最好周边还能交通路网发达、生活配套齐备。

青年企业家林先生团队与记者交流

“选来选去，就是这里符合一切条件，既距离前海更近，也有着同样优质的企业资源在此，与雪花啤酒、中建、阿里巴巴旗下企业、小米生态圈公司成为邻居，彼此吸引和交流，这是其他地方难以实现的。”

引领产业运营 大悦城控股的持续思考与发展

为客群提供更多的美好“附加值”，激发区域活力，是大悦城控股眼中做好产业项目的根本目标。

大悦城控股写字楼与创新业务部负责人曹洋在交流中

而展望未来，美好生活的升级需要更多来自产业的新动能。“宏观层面来看，随着中国产业经济在全球领域由单一角色变成了多维角色，中国产业集群的提质增速也需要参与者同行者们继续努力，为助力中国产业升级发展，做更多的事。”大悦城控股写字楼与创新业务部负责人曹洋分享道。

据了解，大悦城控股计划在深圳继续打造1个核心区产业综合体、1个国际甲级双子塔写字楼、3个百万平米产城融合项目，拓展多个产业项目，通过不断拓宽产业朋友圈来凝聚产业资源，完善产业生态体系，为产业园赋能升级。

“一是依托母公司中粮集团的多领域产业资源，通过线下平台为企业赋能，创造合作的可能；二是作为央企有战略定力，能给租户提供长远稳定的空间和服务；三是大悦城控股是具备产品和服务、销售和运营“双轮双核”基因的运营服务商，坚信能以战略性的长远目光看待优质的产业地产项目，无须急于变现，有机会做得更好。”被问及大悦城控股在产业和创新业务领域的建设和思考，曹洋告诉我们。

领先产业运营，大悦城控股始终在思考，如何实现将产业价值兑现为更多的美好生活价值，如何在产业运营中实现更好的可持续发展。对此，曹洋的答案是：“集中精力做好两件事——创新产业和深耕运营。”

创新产业，即根据时代发展的需要，结合城市更新的节奏，“腾笼换鸟”，对原有工业园区进行内容创新、产业升级，让老旧园区升级为现代产业园区。在大悦城控股看来，创新产业并非不断去更换产业地产的主题。要把产业地产做到更好，应对更多轮产业风口的调换和迭代，压实服务，钻营客户需求是“不变应万变的”绝招。“我们的核心是服务，而非单纯地迎合新的风口行业。能被动地跟随是无法与时代并肩的的。” 曹洋说道。

深耕运营，需要在契合国家战略的基础上，全面提升产业地产的核心运营服务力量。结合多年实践，大悦城控股在这一“课题”上有定力、有优势，目前已经探索出一套相对奏效的大悦城控股式“打法”。

在实践中通过组织结构优化，提升重度运营效率的同时，大悦城控股也培养出一支优秀的产业地产运营团队。区域平台和项目分工明确，配合高效，招商、推广、研测在平台覆盖，运营精细化落地每一个项目安置项目负责人。

目前，大悦城控股已经在内外产业资源整合、业态及产品创新、智慧运营服务等方面建立了独特优势。据悉，公司未来计划在全国推出更多产业综合体、甲级写字楼、以及百万平米的产城融合项目，为推动区域产业升级和城市的建设贡献更多。

大悦城控股副总经理、华南大区总经理李晋扬接受记者对话

对于大悦城控股在大湾区的产业发展趋势及优势，大悦城控股副总经理、华南大区总经理李晋扬说道：“我们（大悦城控股）的优势在于与中粮全产业链的资源联动，以及大悦城控股本身的项目和运营和招商能力。这是一个创造美好生活价值的行业。”

的确，大悦城控股的战略方向“城市运营商”是对城市的探索和深耕；“美好生活服务商”则是对业主、用户和客户需求的兑现和承诺。为此，李晋扬分享道：“事实上，不论是商业项目还是写字楼、产业园区，除了简单的建造和物理环境的堆砌，在设计、建造等基础开发建设之外发挥所长，不断提升园区招商能力，想客户所想，深耕运营，捕捉痛点，为区域带去更多活力，通过运营给我们客户提供更多的价值，这才是真正意义上的‘赋能’。我们做产业，做城市运营商的本意也是如此。这是我理解的‘赋美’的含义。”

在当下，国家积极建设内外双循环良性互动新发展格局的过程中，来自大悦城控股的产业运营力量，不仅将成为中国产业经济发展、城市发展、区域发展的动力，也将通过更新产业园区空间、更新城市空间、迭代产业链场景，为城市市民以及产业链上的每一位参与者，带来更多美好的新场景、新体验。

大悦城控股致力于为成为一个能够“创新产业、深耕运营、为城市赋能”的专业产业运营服务商，本质上，就是为了在不断变动的时代，抓住美好生活的本质，持续助力产业振兴，在未来持续追求美好生活升级的各类场景下，为人们创造向往中的生活。