编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述他们建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是金地集团苏南地产公司总经理陈胜先生。

对话|祝会祥

撰文|李思

摄影 |胡恒

2020年4月1日，金地通过一次性报价竞得苏地2020-WG-16号新区浒关地块，成交总价约5.1亿元，楼面价13591.51元/平方米，溢价率13.26%。

2020年4月9日，金地再次通过一次性报价竞得苏地2020-WG-18号吴中主城地块 ，成交总价约4.6亿元，成交楼面价19786.26元/平米，溢价率13.71%。

有人说，在新冠肺炎疫情冲击之下，对于严重依赖现金流的房企来说，会是非常艰难的一年。也有人说，2020年会是房企投资的窗口期，现金流、负债率控制较好的企业会在今年更加游刃有余。很明显，从今年苏州土地市场一系列的操作来看，金地属于后者。

金地于2015年首进苏州，全国前20强房企中属于布局苏州较晚的，在苏州耕耘的这些年，金地给人的感觉一直比较低调，开发的项目多是以合作为主，相比在“台前”主持营销操盘，金地更多是负责“幕后”的产品设计。

在疫情年的金地为何会一反常态，在土地市场频频出击？1988年创始于深圳，2019年刚跨入2千亿俱乐部的金地到底是一家怎样的企业？我们带着疑问对话了金地集团苏南公司总经理陈胜。

从7亿到70亿

和陈胜第一次见面是在5月13日，当天上午乐居财经一行人驱车赶往姑苏区广济北路87号——苏南金地的办公地址。不同于我们以往见过的房企，金地没有选择在核心区域CBD或高楼林立的大厦里办公，而是落址在自己曾经开发项目的社区底商，足见其低调本色。

（▲金地集团苏南公司总经理陈胜）

在苏南金地办公室二楼，我们见到了陈胜。他身着深色西装，发型整齐，一丝不苟。在他办公室，一睹照片墙比较惹眼，摆放着苏南金地团队照以及他与家人的合照。“给你们添麻烦了”，这是陈胜同我们说的第一句话，在60分钟的访谈时间里，“金地是家好公司”这句话他至少提到5次，在任何提到他成绩的时候，他总会说“过奖了”。朴素、低调、正能量、谦逊，是他给我们的第一印象。

“我是泰州人，地地道道的江苏人。十八年的地产从业生涯，生活过很多城市，像天津、北京、济南、重庆、成都、杭州等，随着中国房地产的发展，流浪了大半个中国。”陈胜说。

谈到金地，陈胜坦言，他是金地外招的为数不多的城市公司总经理之一，2016年8月份正式加入金地。在此之前，他主要服务过顺驰、龙湖、绿城三家公司。“顺驰给了我对于房地产的认知，我的职业内驱动力，都来自于大学毕业不久在顺驰那段激情四射的时光；龙湖相对来讲跟金地的风格比较相似，追求均衡管理。在龙湖的那段时间，我做过投资发展，做过财务，做过运营；在绿城我最大的收获是学习到如何把客户放在第一位，不糟塌城市的每一块土地。”

据了解，苏南金地是金地集团内部相对比较年轻的一个城市公司，前身是金地常州公司。考虑到整个华东区域里苏锡常有着比较强劲的经济发展实力，经过深思熟虑，2014年底，金地正式成立苏南公司，并把苏州作为大本营。

2015年，苏南金地以名仕系苏州首作金地名悦正式进入苏州新区。2016年，苏南金地另一个风华系作品华丽亮相，开盘2小时就全部售罄。在项目逐渐清盘，刚加入金地的陈胜遇到了最大的挑战。

2015年7月3日，对于苏州楼市而言，是一个值得铭记的日子，园区湖东（2015）02号地块以总价30.6亿成功出让，楼面价15992元/㎡，溢价率113.23%。这一价格的诞生“一石激起千层浪”，从园区开始，苏州各大楼盘开启涨价潮。同时催生土地市场进一步“水涨船高”，苏州各区楼面价不断被刷新。

“对于金地这样一家严控负债率、稳健发展的房企而言，对追逐高价地基本都持谨慎态度，所以当时苏南公司面临无项目可做的地步。”陈胜谈到加入苏南金地时遇到的最大困境。根据克而瑞统计，2019年末50家房企的加权净负债率约为77.93%。而同期，金地的净负债率为60.24%，远低于行业平均水平。

面临困境，陈胜没有放弃，而是积极寻求另一种发展模式——合作开发。这也是目前地产圈时下最流行的开发模式，金地算是最早尝试合作模式的房企之一。

功夫不负有心人，经过陈胜和苏南团队的努力，终于达成了和中交地产在吴江项目的合作，在该项目（吴江大运河府）的合作开发过程中，金地把自身优势体现的淋漓尽致，产品设计能力和团队营销执行力均得到了同行的认可。该项目开启了金地的合作开发之路，之后的2017年，金地通过合作开发了四个项目，并于以后也保持着每年新增2-3个新项目的稳步发展节奏。

从苏南公司成立之初约7亿元的业绩到2019年的70亿元，对于成绩的稳健增长，陈胜直言：“离不开团队的努力，苏南金地有着比较稳定的核心管理团队，同时金地对人才培养和任用十分看重。”关于苏南金地团队的打造，陈胜称自己也是从一个新人去向其他人学习开始的，在适应团队要求后，再通过自己的经验、大局观去影响其他同事。与此同时，他对苏南金地的核心团队做了一些调整，比如，从前十强的企业引进了一些优秀人才，新鲜的血液加入团队之后，产生了一些新的活力，再通过一些新人带动老人，使得老员工迎来第二次发展。

此外，为了保持团队活力，他还经常鼓励员工勇于尝试，让大家去新的岗位探索。他曾经让公司的财务总去兼管运营、设计总去尝试做项目总，从另一角度去看项目经营工作，最终发现他们都获益匪浅。

2020年4月22日，金地集团发布2019年年报，年报显示，金地2019年实现签约销售金额2106亿元，三年复合增长率达35.9%，超额完成三年冲击2000亿规模的目标。与集团步伐保持一致的苏南金地，近几年发展也非常迅猛，截止2020年4月30日，苏南金地已经拥有15个项目，相比苏南金地刚成立时的全年业绩约7亿元，2019年足足增长了近10倍。

苏南金地的“致胜法宝”

“科学筑家”是金地集团打造产品一贯的理念，在地产圈，也一直盛传着金地“理科生”的标签。在陈胜看来，这是一种美誉。“第一，理科生做事情比较务实；第二，比较讲究逻辑和细节；第三讲究工匠精神。在产品的研发和实施上，金地有着自己严格的工序和一套标准化流程，不盲目跟从行业趋势，除了精准定位、因客制宜设计出好产品外，近年来更是对研发周期提出了很高要求，这也是我们很多项目快时间开盘、清盘的原因。”

2019年，苏州楼市涌现出了一批现象级热销盘，逢开必罄，短时间内即可完成清盘。其中，苏南金地独立操盘的浅山风华项目，参与设计的大运河府都在之列。浅山风华三开三捷，首开到清盘仅8个月，并且荣获2019年11月苏州新区商品住宅成交套数、成交面积TOP1。大运河府2019年8月荣登苏州成交面积、成交金额、成交套数TOP1，2019年半年销售周期卖了25亿。

金地苏南公司在合作项目中承担的角色大多数是产品设计，在苏南的市场上展现了很多金地产品，如平江风华、金地名悦、梧桐苑、褐石源著、金湾名悦、大运河府、望熙雅苑项目等等。“金地在产品打造上致力于提高业主的居住舒适度以及实用度。而且在智能化、精装修以及工艺、工法方面有着自己严格的标准。”陈胜进一步阐述了金地的产品力。

的确如此，位于北新区的浅山风华入市后即得到业内外广泛认可。在户型设计上，浅山风华建筑面积约88㎡户型打造成三室两厅两卫，建筑面积约106㎡、118㎡户型打造成四室两厅两卫，大开间小进深提高了户型通风向阳的舒适度，同等总价位让客户得到了更多使用空间。后期有一些同行企业在吴江、无锡等地的项目干脆直接复制金地浅山风华的户型，一亮相便获得了很高的人气。

考虑到业主在未来生活中会产生很多杂物，破坏房屋的软装布置。在新产品设计上，陈胜称他们做了很多居家生活方面的研究，充分考虑到了客户居住以后的感受，充分发挥了HOME+金地户型品牌的优势。其中下半年亮相的浒墅关新项目将户内收纳空间发挥的淋漓尽致。其中小高层约100㎡户型，储藏空间能做到约19立方米，除了入户门玄关等常规储藏空间外，在老人房进门处也挖出2-3立方米的储藏空间。

在金地的企业基因里，科学严谨的精神贯穿了产品设计、研发、工程、营销及服务的每个环节。同时，陈胜称，金地在整个产品研发过程中，一直保持着与时俱进，根据客户居住习惯的变化，金地会及时对产品更新迭代，保证产品永远跟得上时代。

在被问到疫情之下，金地对产品有什么新的思考时，陈胜坦言，疫情发生后，金地的研发体系已经启动了一系列研究工作，将围绕“人、物、场”三个维度，一进步提升“人与人”、“人与物”、“人与场”的接触安全解决方案。例如地下车库消杀系统、访客二维码单元门禁系统、电梯轿厢无接触刷卡梯控系统、RIFD空气新风净化系统，以及配合金地物业公司搭建全方位的智能化快递外卖件无接触收发系统。

2018年至2019年，金地重点推进了“智美精工”的产品品牌全面升级。其中智能化体系中的重点推进了人脸识别系统门禁，打造全动线无接触的自在归家体验。在疫情尚未完全消散的现在，人脸识别系统就非常有利用价值。据他透露，目前金地也在研究更精准的人脸识别系统，比如，戴上眼镜、口罩是否还可以识别，这样的智能化技术会在深圳大本营继续去推进。

今年6-7月，金地在苏州体量最大的项目翡翠星辰将亮相开盘。考虑到苏州“夏热冬冷”的气候，特别针对疫情后人们对健康环境的需求和目前住区环境普遍存在的问题，金地将人的需求放在首位，关注客户的健康及居住体验，通过360°健康家和Micro Climate微气候智慧决策系统，全方位打造最科学、健康、舒适的室外活动空间。翡翠星辰项目的社区景观将涵盖“生活，绿化、玩乐、功能”等多个层面，包括儿童主题乐园，老人专享活动区域、宠物专区、邻里生活街区，夜光运动跑道，四季植物课堂等。

(▲翡翠星辰效果图)

翡翠星辰项目的户型继续秉承金地“HOME+”品牌基因优势，建面约93㎡户型将打造成三室两厅一卫；建面约104㎡将打造成三室两厅两卫；建面约123㎡将打造成四室两厅两卫。项目精装修将延续金地“五心精装家”标准，从贴心、安心、开心、省心、放心的角度打造星级装修标准，从健康环保、人体工学、物品收纳、灯光氛围，关怀到业主生活的每一个细节。项目入市在即，我们也将拭目以待。

(▲翡翠星辰效果图)

苏南金地的2020

（▲金地集团苏南公司总经理陈胜）

“2020年，我们将继续深耕和广拓，在深耕苏州、无锡、常州主城区的同时，广拓苏锡常下属优质县市。相信在2020年下半年，在苏锡常这些城市，很快就会再看到金地拿地的好消息。目前苏南金地虽然已有2块地入账，但是我们的投资目标仅仅只实现了25%左右，未来的七个月，我们投资团队会更加努力。”说到这，陈胜异常坚定。

而在被问到为何今年在土地市场频频出击时，陈胜坦言：“苏州市政府在土地市场的一系列调控非常有成效，目前苏州的土地市场更加健康理性，绝大多数地块的起拍价以及中止价都较往年有所降低，进入一次性报价区间的价格也参考了2016到2019年各板块土地的平均价，相对比较合理，在这个区间获得土地经营风险比较小。同时，也需要感谢公司集团总部，在对苏州土地政策进行研究后，给予了苏南公司很多资金和政策支持。”

据他透露，目前而言，苏南公司2020年计划将推出4个项目，除了1月已开的常州项目桃李东方，苏州纯新项目翡翠星辰将于7月初开盘，新拿的浒关地块预计将于11月开盘，吴中盘蠡路地块也将于11月底12月初入市。

写在最后：不积跬步，无以至千里，正如陈胜所说，人生就像跑马拉松，可以慢一点，但绝不能停下和放弃。2019年10月份参加首个马拉松的他，两个月内完赛了5场半程马拉松。对于苏南金地而言，经历过系统的建设和准备，目前也已进入到长距离的跑道上，相信在陈胜的带领下，苏南金地必将行稳致远、继续精彩。