孙宏斌朋友圈扩容与华南“补短板”
地产K线 2020-05-07 11:20 2244阅读
深谙木桶原理的孙宏斌，正在努力补齐短板。在去年业绩会上，他曾检讨道，“大湾区我们还是差一些，但其他区域都比别人强。”而今，融创中国（01918.HK）开始加快在华南的拿地步调，只不过不同于往常单枪匹马拍地，它更偏向于采取合作方式。5月6日，广州市公开出让黄埔区科学城一宗宅地，地块由融创＋翔龙联合体——广州君梓房地产开发有限公司（简称“广州君梓”）摘得，成交价为底价34.54亿元，楼面价17320元/平方米。近年来，作为旧改大户的广州黄埔，深获房企追捧。嗅到商机的孙宏斌，也加入抢食蛋糕的阵营。此次，融创还拉上了一个重要的合作伙伴——广州翔龙集团有限公司（简称“翔龙集团”）。乐居财经获悉，广州君梓成立于2016年8月，注册资本212.76万元，由广州市融升房地产有限公司（简称“广州融升”）和广州翔龙城市更新集团有限公司（简称“广州翔龙”）分别持股50%。其中，广州融升由融创房地产集团有限公司100%控股，在摘地前的4月14日增资进入广州君梓；广州翔龙则由覃烈红和陈君虹分别持股51%和49%。覃烈红是湖南石门所街人，担任广东省政协委员、广州市总商会副会长等多个社会职务。此外，翔龙集团还参与了黄浦区的黄陂长安片改造，具有丰富的旧改经验。当然，老孙心中也有自己的一杆平衡秤：一笔好的买卖，势必要达到双赢效果。业内人士分析认为，对于类似龙翔这样的中小开发商而言，虽然拥有旧改经验和土地资源，但缺乏操盘能力、融资渠道及品牌溢价。通过与融创合作，可以减轻资金沉淀的同时，在市场上快速积攒口碑。对于融创来说，通过合作的方式入局黄埔地块，不仅以较小的金额撬动较高杠杆，还可以分散投资风险，获得高回报，是一种明智的拿地策略。此外，这次在广州扩储，亦为融创华南区域增加了超过20万平米的土储。资料显示，该地块土地面积72572平方米，为二类居住用地（R2）、中小学用地（A33），容积率≤3.2，计容建筑面积207000平方米。融创是大湾区“后来者”。2016年初，孙宏斌提出进军华南的战略决策，并将珠三角作为公司未来发展的重中之重，正式成立华南区域公司，成为融创在全国布局的第六大区域。然而，四年时间过去，无论是销售贡献或是土储占比，华南区域在整个融创大集团中都不占明显优势。2017年，融创实现合同销售金额3620.1亿元，广深区域录得销售金额194.5亿元，占总销售5.37%，位列八大区域的第七位；2018年，广深区域贡献下降至4.4%。从去年伊始，随着粤港澳大湾区政策红利释放，广深区域成为所有房企的“兵家必争之地”。与此同时，不管是人事，抑或是拿地，融创均加大了在华南板块的部署。2019年1月2日，前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英加盟融创，出任融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁。余英曾信誓旦旦承诺，“再给两年时间，广深区域会给大家一个惊喜。” 他到任前后，融创首次入局广州旧改，与中鼎联合竞得广州市增城区金星村更新改造项目，投资预算逾50.19亿元。去年末，融创在广州土地市场上更是步履未停，保持着快节奏。先是12月3日，融创华南区域再与广州资产签约，双方将在在广东全省范围内联合收购和盘活复杂项目，共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。紧接着，24天后，广州出让增城4宗宅地，起拍总价达111亿元，是2019年度广州土拍最高成交日。其中，3宗由融创+侨建+中建联合体拿下，成交总价为78.86亿元。进入2020年，融创通过旧改布局大湾区市场的热情依旧没有丝毫减弱。1月12日，江门大滘村于举办“三旧”改造表决会议，同意引入江门市乐景产业投资有限公司（简称“江门乐景”）成为项目改造前期服务合作方。据了解，大滘村旧改范围共约498.83亩，合计33.26万平米，江门乐景由江门市达成产业投资有限公司和江门市融创置业有限公司分别持有95%和5%股权。据不完全统计，融创华南区域在短短四年间实现“14城50余个项目”的布局，并在2019年录得签约销售额370亿元，占全年5562.1亿元销售额的6.65%。截止2019年底，融创连同其合营公司及联营公司总土地储备约为2.34亿平方米，权益土地储备面积约为1.50亿平方米，而华南区域的土地储备仅为1694.84万平方米，占7.25%，权益土储仅为1298.2万平方米，占比8.64%。
