10月28日，瓴寓国际发布了一则喜报：成功签约杭州美浓智谷项目，将携手浙江美浓世纪集团，推出514套长租公寓，为高新产业聚才，为青年才俊筑家。

表面看则只是一则简单的租赁项目托管签约，但往前查找信息，会关注到旭辉商业的一次官宣：8月6日，旭辉商业签约杭州美浓项目商业运营管理。该项目位于杭州市西湖区紫金港科技城核心区域，涵盖商业、办公和公寓等多重业态。这是旭辉商业首次进入杭州市场，也是其轻资产模式在浙江的一次重要落地。

两笔轻资产合作，项目是同一个：杭州市西湖区紫金港科技城的美浓项目。观点查阅公开数据，可以窥见这个项目的全貌：项目地处西湖科技园板块，建筑面积约24万方，由一栋高32层的主楼、一栋高17层的副楼，及四层配套商业群房组成。其资产方浙江美浓世纪集团是国家高新技术企业、国家印刷示范企业，是行业领先的纸包装整体方案解决商。

综合以上信息，显然这是旭辉为一家没有不动产运营经验的甲方，提供的业态组合解题。

资产方的痛点：楼盖好了，用起来却不容易

过去几十年，城市化进程高歌猛进，各类主体都把买地、开发不动产作为重要的投资渠道及资产配置路径。大家都在增量资产的路上狂奔，坚信房子盖起来总有用途、总能租出去、总能成为“压箱底”的资产。当房地产逐步进入存量时代，不动产的逻辑已然改天换地。

从土地供给源头来看，前期大规模出让的商服用地形成了体量庞大的远期库存。据中银证券基于国家统计局数据的测算，2008至2024年，全国已成交但迟迟未开工的商服用地建筑面积高达44.8亿平方米，规模超过同期住宅类未开工用地，大量商办土地长期沉淀，形成持续释放的远期供给堰塞湖。

从存量资产来看，已建成并投入运营的商业项目也存在着结构性低效的问题。在今年5月举办的中国商业品牌节上，赢商股份场所端及政务咨询事业部总经理黄静称，截至2026年一季度，全国集中式商业项目总量达9,412个，总建筑面积6.71亿平方米。未来三年，每年仍将有300—400个新项目陆续入市，存量竞争将进一步加剧。

与此同时，根据赢商网2026年8月的统计，目前全国处于“运营搁置”状态的购物中心、百货项目已超300个，总建筑面积突破1,800万平方米；其中半数为5万平方米以下的小体量项目。这类项目通常租金收入有限，养商期经不起消耗，改造空间也极为受限。一旦定位或规划失败，调整难度大，容易陷入“做不了主力店、养不起运营团队、改不动物业结构”的困局。

写字楼市场同样面临严重的供需错配。据中指研究院数据，2025年办公楼开发投资、新开工面积同比降幅均超过20%，新建投资持续收缩，但前期集中入市的新增供应仍在持续冲击市场。世邦魏理仕2025年四季度报告则显示，全国办公楼季末平均空置率升至24.7%，租金全年累计下跌10.4%。这也意味着“建成即出租” 的时代彻底终结。

经营方的难处：资产千奇百怪，但运营术业有专攻

对于从事各类空间管理的运营公司来说，天量的存量资产看似唾手可得的广阔业务空间。但具体到每一个具体的资产，似乎解题也没那么容易。相较于华润、龙湖、新城等开发商的标准化大Mall产品，这些空置的资产会被认为是“边角料”，并非传统商管公司的“舒适区”。

以旭辉此次拿下的杭州美浓项目为例，商业建面仅3.2万方，可租赁面积不到2万方，属于小体量商业。熟悉商管运营的人都知道，建面低于5万方的商业，运营难度极大。一方面，项目小意味着可容纳的商户和品牌数量非常受限，无法形成一站式购物目的地，也难以配置影院、沉浸式亲子乐园等低坪效目的性消费商户；另一方面，项目小意味着人员配备有限，很难配齐标准化大Mall的完整“招运推”团队，兼岗复杂性大，人员的流动性也大。

除了商业，在当下办公空间过量供应的大环境下，写字楼的运营更是“老大难”。一般非开发企业自建的自用写字楼或产业园，除了自用面积，一定会富裕出一定的空间，希望成为可以持续产生经营收益的资产。但要租给谁、要打造成什么样的空间，这些专业的运营问题，显然不是非开发企业的擅长。对于商管或写字楼租赁运营商来说，这些不成体量的空间，无论是以写字楼的形式出租，还是改成成公寓、酒店，都不是经营的“舒适区”，是很难算得过账的生意。

站而在资产所有者的角度，市场上虽然有各种专业的服务企业，但多头对接的沟通成本，也很是头疼。商业需要引入商业运营企业，写字楼需要租赁服务商或引入酒店/租赁服务商进行改造，每家服务商都只能算自己的“小账”，却没有人站在资产所有者的角度算“总账”。

综合型选手的竞争力：多元业态组合，定制方案解题

多头对接与项目全盘测算的复杂性，大概正是美浓选择与旭辉合作的原因。旭辉历来以极强的团队精神和团队协作著称于行业，旗下多个业务板块常有协作，旭辉商业与瓴寓国际联手为美浓提供一揽子解题方案，顺理成章。

据观点了解，美浓项目位于西湖区紫金港科技城，周边高新技术企业密布，距离浙江大学紫金港校区仅500米，年轻消费人群体量很大。但商业的竞争也很激烈，距离项目1.7公里，就是龙湖西溪天街，旁边还有西溪银泰城，都是远大于美浓项目体量的商业。美浓项目要想成功，只能是牢牢绑定科技城周边步行可达人群的高频消费。

一旦看懂了美浓项目的目标人群，旭辉商业与瓴寓国际的联动价值也就一目了然。瓴寓国际将17层高的副楼改造为514套中高端人才公寓，填补板块的高品质租住空白，为渴望品质生活的年轻人提供更多的选择；旭辉商业则承接4层裙楼商业的运营，为美浓项目上的办公员工、公寓的居住人群提供全天候的商业配套，也为科技城周边的上班族提供一方餐饮、休闲、社交的空间。对于资产方美浓集团来说，一个合作伙伴，就一站解决了资产的长期运营。

美浓项目只是旭辉多元业态组合解题的一个缩影。据公开信息，旭辉建管曾携手旭辉商业，中标了靖江文化中心的空间改造、商业招租及活动运营，让项目成为一个文商体旅融合的城市文化地标，多次登上央视新闻报道。在南通，旭辉建管为圆宏集团代建了文璟府住宅项目，旭辉商业则承接了圆宏旗下金沙新天地、南山湖金沙滩的轻资产运营。

多个案例证明，旭辉已逐步找到了民营房企轻资产转型的新路径——充分发挥多业态的开发、代建积累，及建管、商管、租管的多元运营经验，为资产方定制综合业态解决方案。这条路能走出多少成功案例、走出多大的规模，让我们拭目以待！