文 / 杭州进深 晓非

杭州，十一月的傍晚，钱江世纪公园。

钱塘江江面泛着灰，对岸是钱江新城的灯光，江这岸，奥体博览城的莲花碗刚亮灯。沿着奔竞大道往南走四百米，SKP 的招牌已经挂出来了 —— 杭州人念叨了好几年的奢侈品商业。

商业起来了，住宅呢？

11月1日，杭州市规划和自然资源局挂出一则不起眼的公示：世纪城核心单元三个地块，详细规划局部调整。《进深》把公示原文拆开，看看这次到底改了什么，对购房者意味着什么。

先纠正一个流传很广的错误，这轮公示涉及三个地块，但真正 "商改住" 的，只有一块。

先说清楚另一块 —— 保利世纪城新项目西侧地块（XS010106-08）。它的指标是：用地约 2.07 公顷，容积率 3.5，建筑密度 40%，限高 130 米，绿地率 30%。这是一块商住用地，位置和性质这次都没有变化。

而真正新增的纯宅地，是 SKP 北地块（XS010207-21）：南至鸿宁路，东至经九路，北至海澈路，西至奔竞大道，就在万科・星潮映象府北侧 ——SKP 综合体在它南边。它从原来的商业 / 商务金融用地，调整为二类居住用地，指标是：用地约 1.97 公顷，容积率 2.4，建筑密度 30%，限高 80 米，绿地率 35%。

注意这组数字。2.4的容积率、80 米的限高，放在钱江世纪城这种寸土寸金的核心区，是典型的低密改善配置。

这块地的底牌，其实不用翻译。位置摆在这儿：

商业：它和 SKP 几乎贴脸。到SKP直线约 400 米，4栋超高层就在南窗外，视野极佳。全杭州，重奢商场正北侧的低密宅地，这是第一宗。

杭州 SKP 是华联集团在长三角的首个旗舰 TOD 项目，总投资约 160 亿元，总建面约 68.9 万㎡—— 其中商业部分约 20 万㎡，地上 17 万、地下 3 万，定位重奢；裙房之上是 4 栋 200—230 米超高层，装着高端写字楼和两家奢华酒店。它是北京 SKP—— 那个连续多年蝉联 "中国店王" 的商场 —— 的姊妹项目，不是又一个万象城。

SKP 北地块（XS010207-21）区位示意图

周边：隔壁住宅已经用价格投过票。SKP综合体自带的住宅部分就是星潮映象府 ——2024 年 6 月交付，384 户，清一色 180—203㎡的大平层，当年新房约 4.5 万 /㎡起步，如今二手挂牌均价约 4.32 万 /㎡，总价段 800 万 —900 万起步。

通勤：2 号线盈丰路站直线约 500 米，6 号线与规划 15 号线丰北路站约 1 公里；

配套：浙大妇院、萧山盈丰新华医院在周边；亚运村配建的幼儿园和小学、盈丰小学都在步行范围；奥体博览城、钱江世纪公园一墙之隔，市政规划的博物馆、图书馆、音乐厅、青少年活动中心，全部在板块蓝图上。

这就是世纪城核心区的样子：商业、地铁、公园、医疗、文体，五项全能。

上个月保利拿下隔壁 52 号地，鏖战 98 轮，起拍楼面价就到了 3.8 万元 /㎡，溢价率 16.11%—— 开发商用真金白银投过票了。

现在，SKP 北又补一块低密宅地进来，等于在这个已经被验证过的板块里，再加一批改善供应。