文/上海进深 魏薇

距离正式入市越来越近，佳运·璟和ONE迎来规划调整。

展厅开放后不久，项目规划变更公示，本次调整主要涉及四个方面：

1、车库出地面风井位置根据景观深化调整。

2、6-1号楼北侧车库楼梯取消，调整至10号楼北侧。

3、7-8号楼之间增加景墙。

4、总图南侧1、12号楼与已建建筑间距勘误，间距调整，1、12号楼位置不变。

整体来看，本次调整幅度并不大，并未涉及楼栋布局、产品结构等核心规划变化，更像是项目进入销售阶段前，对景观、动线、社区体验进行的一轮精细化打磨。

其中，最值得关注的是7、8号楼之间新增的景墙设计。

这两栋楼位于社区北侧，在新增景墙附近同步设置了一处景观架构，或将进一步强化北侧归家界面的仪式感。

南侧1、12号楼与已建建筑间距的调整，则更多属于图纸校核。

从公示信息来看，调整范围主要集中在1米左右，且楼栋位置没有变化，对采光、视野等核心居住指标影响有限。

调规前

调规后

公众质疑与两次被罚

2月初，浦东新区规资局对公示期间的质疑作出答复。质疑主要集中在四点：

地坪抬高是否违规、配电站设置是否合规、防洪排涝措施是否到位、违规施工的诉求问题。

官方逐一给出回应：

地坪标高以周边道路中心线为基准加0.3米，符合新规对半地下停车库不计容的要求；配电站设在地上架空层，满足电力运行标准；项目采用下凹绿地、雨水花园等海绵城市措施，雨水径流控制指标达标。至于违规施工的投诉，则移交相关部门处理。

今年2月11日，项目建设公司因“建设单位未取得施工许可证擅自施工”被处罚9.32万元；4月22日又因“施工图设计文件未经审查擅自施工”被罚款20万元。

两次处罚，也反映出项目在推进过程中存在一定的抢跑行为。

4月8日，规资局再发通知，明确项目保障房配建要求：住宅部分包含5%保障房，装修标准不低于3000元/㎡，全装修比例50%，不设中小套型限制。

佳运璟和ONE的项目进程算是一边造房子一边闯关。

土拍时的高溢价，意味着成本空间从第一天就被锁紧，再加上两次行政处罚，工程节奏不可避免受到影响。

定价压力

项目的整体进程不快。

回顾拿地端，2025年11月24日，上海第九批次土拍现场，佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇、举牌加价，最终以24.75亿元总价、15.76%溢价率拿下了这宗地块，楼板价36927元/㎡。

彼时的决绝姿态，说明对这个项目志在必得。

佳运川沙项目包含C05A-17和C05A-18两幅地块。

C05A-18地块是住宅地块，容积率2.0，建筑高度60m，5%的保障房，装标不低于3000元/㎡，全装修比例50%，没有中小套型比例的要求。

C05A-17地块是餐饮旅馆业用地，容积率1.9。北侧C05A-15地块是待出让的商业地块，C05A-16地块目前是酒店。

住宅地块方案在今年1月中旬公示，将拟建7幢15-17F高层 5幢4F叠墅。

这是浦东川沙首个抬板住宅，抬板高度达到6米，为全市最高。

社区规划有下沉庭院及地下会所，下沉庭院与社区平面形成了10.3米的内外高差，会所配置雪茄馆、瑜伽室、泳池等功能。

从产品来看，佳运并不满足于打造普通改善住宅，而是试图通过空间营造，将川沙传统刚改市场向更高阶改善市场延伸。

城市展厅已在7月初开放，将推建筑面积约115-140㎡高层，建面约145-275㎡叠墅，预计三季度入市。

后续的定价也是一大看点。地块中约25%的面积为商业办公，且必须自持酒店，住宅项目需接近7万元/㎡才能覆盖成本。

但在这个以刚需为主的板块而言，这个售价还是有一定压力的。