一、宏观环境

1.1引言

2026年是“十五五”开局之年，房地产政策的核心基调明确锚定于“着力稳定房地产市场、推动房地产高质量发展”。作为新五年规划的起步之年，房地产政策取向、力度与执行方式均呈现出与以往不同的系统性、连贯性特征，市场预期修复成为贯穿全年的政策主线。

在2026年1月1日《求是》杂志2026年第一期发表的特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》中，一系列标志性表态引发行业高度关注。文章直面问题，坦承房地产出现“局部供过于求”，销售和价格出现较大幅度回落，并对实体经济和金融体系产生了较大影响。文章特别指出，房地产带有显著的金融资产属性，强调其关联性强、涉及面广、社会关注度高，因此加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。文章重申房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。

更为关键的是，文章在政策取向上明确反对“挤牙膏式”调控，提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动等具有鲜明导向性的表述，体现出稳地产的紧迫性与政策决心。这被业界普遍解读为2026年新一轮政策发力的号角。

《求是》文章开宗明义地指出了房地产市场三个不可逆转的转变，构成了理解2026年行业走向的基础框架:

•住房需求从“有没有”转向“好不好”；

•企业模式从“负债扩张”转向“稳健经营”；

•城市发展从“大规模新建”转向“存量提质”。

文章同时肯定房地产增长潜力依然巨大：2024年我国常住人口城镇化率67%，户籍城镇化率仍不足50%，城镇化纵深空间仍在；城镇人均住房使用面积约35平方米，较日德法等发达国家仍有明显差距。基于此，2026年上半年，中央搭建城市高质量发展框架，宽松基调持续延续，政策工具组合从“出台”向“见效”逐步转化。本报告将系统梳理2026年上半年全国宏观市场政策及佛山本市微观市场政策，并结合各方研究观点作出下半年预判。

1.2全国宏观市场政策

2026年上半年，全国房地产政策延续中央定调、地方落地的协同发力格局，整体保持宽松导向。中央层面通过顶层设计与金融财税协调加码筑牢市场稳定基础，地方则紧扣“因城施策”分层精准调控。以下就2026年上半年全国重点房地产政策时间脉络作可视化呈现。

2026年上半年中央重点政策发布呈“年初密集、后期温和”的脉冲式特征，1月为政策峰值窗口，关键节点包括1月1日《求是》文章、1月15日商办首付降至30%、3月两会《政府工作报告》、3月16日自然资源部38号文及6月城市更新规划等，为地方因城施策提供原则遵循。

（1）宏观定调：稳市场、推动城市高质量发展

2026年第一季度，中央坚持着力稳定房地产市场、推动房地产高质量发展总基调，持续强化顶层设计。

2026年《政府工作报告》明确全年主线：3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，《政府工作报告》明确全年房地产工作主线为"着力稳定房地产市场"，提出"因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"。值得关注的是，时隔十年政府工作报告再提房地产"去库存"，并首次提出"探索多渠道盘活存量商品房"，供给端政策成为稳楼市的重要着力点。报告还提出深化住房公积金制度改革、优化保障性住房供给、加快危旧房改造、有序推动"好房子"建设、进一步发挥"保交房"白名单制度作用、加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求等。

中央政治局会议定调：2月27日，中共中央政治局会议提出要继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产市场稳定提供宏观政策支撑。

“十五五”规划纲要：3月5日，“十五五”规划纲要将房地产纳入提振消费/民生保障篇章，提出多管齐下稳定预期；未来五年房地产政策将以保障民生为重心，在推动房地产高质量发展方面更加注重提升居住品质。

2026年《政府工作报告》将房地产相关工作放入“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”的大框架下，与地方政府债务风险防范化解、金融领域风险防范并列，凸显稳楼市不只是稳经济，更是稳预期、稳大局。

（2）货币金融政策

金融政策是2026年上半年最先发力、力度最集中的领域，宽松基调贯穿始终。

结构性货币政策工具降息：1月15日，人民银行从8方面完善结构性货币政策；央行自2026年1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。

商办首付比例下调至30%：2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，此前该比例普遍执行50%甚至更高。以总价200万元商铺为例，首付可减少40万元，有助于吸引中小投资者和初创企业入场，推动商办房地产市场去库存。上海也于3月16日跟进，将商业用房购房贷款最低首付比例调降至30%，为十余年来首次调整。

LPR维持历史低位：1年期LPR为3%，5年期以上LPR连续数月维持在3.5%的历史低位。二季度大概率维持流动性充裕，5年期以上LPR仍有下行空间，首套房贷利率有望向2.9%以下靠拢。

房企融资“白名单”展期：1月9日，房地产融资协调机制“白名单”项目贷款，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。

“三道红线”高频监管退出：1月28日，多家房企证实已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，实施近五年的“三道红线”政策逐步退出行业主流舞台。

2026年央行正式定调重点工作为灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具，货币金融政策的持续宽松为居民购房、房企融资提供了低成本资金环境。

（3）财税政策

财税政策以“延续+减免”为核心，持续降低住房交易成本。

个人销售住房增值税调整：自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税（此前为5%）；满2年的住房对外销售，免征增值税，且所有城市纳入满2年住房销售免征增值税范围。这被视为增值税政策历史最为宽松的阶段，直接减轻短期售房者负担，激活楼市流通效率。

换购住房个税退税延续：1月14日，三部门发布公告，延续实施居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底。一年之内卖出房子再买房，对其出售房子时缴纳的个税给予退税优惠。

公共租赁住房税收优惠延续：1月16日，财政部、税务总局延续实施公共租赁住房税收优惠政策。

（4）存量盘活与土地制度

存量盘活成为2026年供给侧改革的核心导向。

自然资源部38号文：3月16日，自然资源部发布38号文，要求各省（区、市）建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

专项债支持收购存量商品房：3月17日，财政部发布报告，明确落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策。

严守土地制度红线：2月3日、2月4日，中共中央、中央农办明确严禁农村集体经营性建设用地用于建设商品住房。

灵活过渡期政策：1月20日，自然资源部、住建部发布通知，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，将原5年不改变用地主体和规划条件的固定过渡期政策，调整为以5年为原则的灵活过渡期政策。

（5）城市更新与"好房子"建设

城市更新与“好房子”建设成为2026年上半年推动行业高质量发展的两大核心抓手。

城市更新推进：1月16日，住建部部长倪虹强调高质量推进城市更新；4月3日，住建部、自然资源部印发城市更新建设的可复制经验做法清单；4月16日，财政部、住建部开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动。

“好房子”建设：3月25日，住建部就“好房子”建设指导意见征求意见；报告期内持续推进房屋全生命周期安全管理制度、现房销售试点。

“人工智能+”融合：6月18日，八部门加快“人工智能+消费”发展，将智能家居服务纳入“好房子”建设指南。

消费提振定调：6月18日，《求是》再次刊文，提出以更大力度提振消费，强调加快修复居民资产负债表、稳定房地产市场，指出房产是居民核心家庭资产，需合理引导房价预期。

1.3佛山市场政策

作为地方样本，佛山2026年上半年政策放宽走在全国前列，形成了以公积金优化、“以旧换新”为核心的政策组合拳，构建起覆盖交易全流程的制度闭环。

（1）佛山“12条”楼市新政

2025年11月佛山出台楼市12条新政，作为2026年全年楼市宽松政策的基础文件，从土地供给、房企开发、交易信贷、存量盘活多维度双向托底市场。供给端通过存量土地收储盘活、严控商办用地出让、放宽项目最长1年缓建期限、下调开竣工违约金标准减轻房企资金压力，同时允许商办物业转型保障房、优化配套不计容规划规则；需求端全面放宽公积金使用门槛，异地、二套购房者均可办理商转公，外籍人员、配售型保障房纳入公积金贷款范围，简化境外人员购房、契税套数认定流程，配套金融白名单房企信贷倾斜，同步推行分栋验收、带押过户等便民交易举措，整体政策优化土地结构、降低房企开发成本、放宽居民置业信贷门槛，为2026年一季度稳经济16条、住房以旧换新、公积金提额等后续政策奠定制度基础。重点内容包括：

加大存量土地“收调供”力度：鼓励通过依法协商收回（收购）、协议置换等措施或使用专项债券回收闲置存量土地，回收后可优化调整规划用途后重新供应；

严控商服用地供应：对商办用房库存去化周期超过18个月的，除重点项目外，严控新的商服用地、商住混合用地出让；

提高纯住宅用地供应比例：原则上新出让居住用地中商业办公计容建筑面积占比不超过10%；

优化容积率计算支持好小区建设：居住小区配套的变配电房、水泵房、生活垃圾分类设施等不纳入容积率计算；

推行分期规划核实验收和分栋首次登记；

支持"好物业"服务"好房子"：允许物业服务按"质价相符"原则优化收费标准；

加大公积金支持：购买配售型保障性住房可申请公积金贷款，首付比例不低于15%；外籍人员可申请公积金贷款；异地缴存职工可商转公；购买第二套住房的缴存职工可申请"商转公"贷款；

便利境外个人购房：境外个人凭自用自住书面承诺即可购房；

优化契税缴纳住房套数认定标准。

（2）佛山一季度“16条”政策组合拳

2026年1月佛山出台《佛山市关于2026年一季度经济社会发展开好局的若干措施》，共计16条全域稳增长举措，其中针对房地产市场活力提振出台专项配套安排，政策有效期至2026年3月末，作为一季度楼市核心前置政策，提前铺垫全年住房以旧换新、公积金优化、拓客引流等系列配套制度。

在住房消费激活层面，文件明确启动全市住房“以旧换新、卖小买大”试点工作，针对居民置换资金压力大、交易流程繁琐痛点搭建房企、中介联动置换渠道，为4月全市全面落地标准化以旧换新政策打下基础；同步拓宽公积金贷款覆盖人群与业务范围，放开外籍购房人群公积金贷款申请资格，取消异地缴存职工、二套房缴存职工办理商转公的限制，直接降低置换家庭信贷成本。同时组织房企赴港澳、外地城市开展房产推介活动，挖掘跨区域购房需求，扩大新房客源基数。

在行业配套支撑层面，16条政策同步配套金融、土地协同保障，引导银行加大居民住房按揭、房企合理开发信贷投放；叠加同期一季度落地的房企项目工期顺延纾困过渡政策、规划指标优化前期筹备工作，从需求端、供给端双向减轻置业与开发两端压力，整体政策以短期一季度刺激为抓手，打通一二手房流通堵点，稳定一季度市场成交预期，后续二季度在此基础上升级出台完整以旧换新细则、公积金提额、品质住宅建设指引等长效政策。

（3）公积金政策深度优化（贷款额度大幅提升）

2026年6月佛山公积金实施深度优化新政，大幅上调首二套家庭贷款基础额度，增设四项可叠加20%额度上浮利好并覆盖商转公业务，同步扩容商转公年度投放规模、放宽申请门槛、压缩审批周期，以低利率、高额度组合政策重点支持以旧换新、多孩家庭、绿色品质住宅置业，有力拉动改善置换需求释放。

贷款额度大幅提升：3月25日，佛山市住房公积金管理中心发布征求意见稿，将首套住房公积金最高贷款额度由100万元调整至120万元；二套由80万元调整至100万元。

上浮机制：四种情况可上浮20%（二星级以上绿色建筑住房、装配式建筑住房、二孩以上家庭、以旧换新政策范围内购房），符合多项条件的可叠加计算，最高上浮80%。据此计算，公积金最高可贷款额度为120万元×（1+80%）=216万元。

正式施行：4月30日，佛山发布政策解读，明确自2026年6月1日起施行，并适用商转公贷款。

商转公放宽：取消异地缴存限制，允许二套商转公。自2025年起已全面取消异地缴存职工购房、还贷提取的户籍地与缴存地限制；2026年2月起进一步允许异地缴存职工直接办理商转公。

佛山公积金首套额度由100万元提至120万元、二套由80万元提至100万元，叠加四项上浮政策后最高可贷216万元。额度大幅提升显著降低购房门槛，对改善型及多孩家庭构成实质性利好。从横向对比来看，佛山公积金216万元封顶额度在全国重点城市中处于领先地位。

（4）“以旧换新”政策全面落地

佛山“以旧换新”不是照搬外地补贴刺激，而是本地化创新，通过政府主动回购部分优质房源用作人才房、保障房，打通“旧房收购-资金支持-新房销售-政策补贴”全链条闭环，实现市场、业主与房企三方共赢，精准直击一二手割裂、置换不畅的核心堵点。

政策发布：2026年4月20日，佛山市住房和城乡建设局正式发布《关于推进商品住房"以旧换新"工作的实施方案》，首批覆盖22个新建商品房项目，全市五区同步进场。

三大核心机制：

0天兜底保障机制——购房者与开发商签订协议后，若名下旧房在90日内未能成功出售，开发商须无条件全额退还新房定金，由市级政府统筹组织；

直接收购路径——符合条件的旧房可由开发商或指定平台评估后直接收购，收购款用于支付新房款项；

旧房再利用机制——被收购旧房可纳入政府保障性租赁住房或人才公寓体系。

三种参与方式：委托销售、收购转售、收购盘活；核心规则为“谁收房、买谁房”。

配套福利：90天解约保护期、个税退税、中介费减免、专属折扣等，实打实降低换房成本与风险。

佛山“以旧换新” 政策落地后成效直观，一方面精准解决改善群体“旧房难变现、置换资金断档、交易风险高”痛点，依托 90天无理由退定金、带押过户、卖一买一退个税、公积金额度上浮20%多重红利，大幅降低换房成本与交易顾虑，政策推出后全市累计超3400组市民咨询置换业务，五区均快速落地置换成交案例佛山市人民政府。另一方面有效盘活存量二手房流通，上半年二手房网签量环比明显上涨，改善型四房、高品质住宅成交占比持续提升，带动新房去化提速，房企回款效率改善。

同时政策实现市场结构优化，推动一二手住房形成梯次消费良性循环，释放积压多年的改善置业需求，稳定市场交易预期；6月政策扩围放宽旧房收购房龄、扩大合作房企与置换小区覆盖范围，进一步放大托底效果，但外围远郊老旧房源流通速度仍弱于核心城区，区域分化现象依旧存在。

（5）佛山“好房子” 政策出台与上半年落地实践

2026年2月26日佛山出台《佛山市关于推进“好房子”建设的实施指引》，围绕好规划、好设计、好建造、好服务四大维度建立全新住宅建设标准。规划层面放宽阳台计容规则，套内阳台折半计容上限提升至20%，取消阳台进深、面积限制，飘窗、地下车库配套不计容，同时抬高架空层、车库净高标准；产品设计上要求配备中央空调、新风系统的住宅层高不低于3.1米，统一升级社区安防、人车分流、消防配套标准；建造端强制绿色建材使用率不低于20%，车位100%预留充电桩，标配智能门禁、报警等智慧设施；配套层面要求小区完善养老、托幼公共配套，推行标准化物业服务。政策同步设置金融激励，购买符合标准的绿色、高品质住宅可享受公积金贷款额度上浮20%，引导房企转向品质化开发，适配改善型住房消费需求。

3月26日禅城三龙湾金茂晓棠签约挂牌全市首个政企共建“好房子”示范项目，拉开各区落地标杆项目的序幕；同期禅城区出台区级细化管控文件，增设施工周期、防水工艺等硬性建造底线，组织多场行业研讨会统一房企执行标准；

5月11日市住建局启动全市第一批“好房子” 典型案例征集，要求各区6月10日前完成项目初审报送，通过标杆筛选引导行业对标新标准开发；

6月1日落地的公积金新政明确，购买符合“好房子” 标准的绿色、装配式住宅可叠加额度上浮优惠；

6月18日行业联合举办“好房子”品鉴会，政企、房企、建筑专家集中交流落地实践，头部房企集中推出适配新规的改善型产品，上半年系列政策与落地活动共同推动市场改善型房源供给占比持续提升。

（6）佛山政策成效

在系列政策组合拳作用下，佛山市场呈现明显回暖态势。

据克而瑞数据分析，截至2025年12月末，佛山全市商品住宅可售套数下降至66495套，去库存取得成效。2025年10月，佛山一手房成交3336套，环比上涨31.81%，"银十"超过"金九"；二手成交4120套，再次超一手房市场。进入2026年3月，佛山楼市迎来名副其实的"金三"小阳春，全市一手住宅成交量环比增长186%，二手挂牌量增长190.2%，成交户型中120平以下占比超过55%，反映大部分家庭正处于居住条件升级的"换挡期"。佛山3月市场修复态势明确，去化节奏良性，但同比仍有下滑，整体仍处于筑底修复阶段。

上半年佛山供需两端政策协同发力，信贷、置换、税费、品质激励多重红利落地见效，以旧换新、公积金优化等核心政策有效疏通存量流通堵点，带动一二手住房成交同步回暖，全市库存规模与去化周期明显改善；同时通过“好房子”指引、房企纾困政策推动行业提质转型，市场信心持续修复，但板块冷热分化问题尚未完全消解。

1.4佛山政策总结

纵观2026年上半年，房地产政策呈现出鲜明的系统性、连贯性特征，可提炼为以下核心要点:

中央搭建城市高质量发展框架：宽松基调延续，政策工具组合从“出台”向“见效”转化，货币金融、财税、存量盘活、城市更新多维度协同发力；

政策主线清晰：稳市场、去库存、优供给、防风险贯穿始终；

两大核心抓手：城市更新+“好房子”建设，推动城市发展由增量开发转向存量提质；

地方因城施策深化：公积金优化成为地方宽松的常态化核心抓手，据克而瑞监测，6月地方稳楼市政策发布52条，其中公积金优化类文件数量领先；

佛山地方样本领先：公积金216万元领跑全国、“以旧换新”本地化创新、行政服务数字化升级，政策放宽走在全国前列。

二、土地市场

2.1土地市场整体概况

（1）近三年半年度经营性用地供求总览

2026年上半年佛山经营性用地供应26幅，供应总建面140.76万㎡；成交16幅、成交总建面83.57万㎡、成交总价30.39亿元，整体楼面价3636元/㎡。对比2025年上半年的供应31幅（供应总建面203.57万㎡）、成交24幅（成交总建面123.23万㎡），上半年经营性用地成交量为近三年低位，反映房企拿地情绪谨慎，供求量价均较去年同期明显收缩。

（2）涉宅用地量价表现

2026年1-6月佛山涉宅用地成交7宗，成交总价26.6亿元，整体楼面均价4696元/㎡，同比减少39.1%；2026年房企投资意愿减弱，成交总价与成交宗数较去年同期均明显回落（2025年同期成交9宗，成交总价约43.3亿元）。

从月度节奏看，1-5月涉宅用地持续低位徘徊，单月成交仅1-2幅；6月供应放量至5幅、供应总建面38.71万㎡，环比大增，显示下半年供地窗口开启信号。这一节奏与克而瑞对"节后核心城市土地供应窗口期已然开启"的判断相印证。

（3）涉宅用地土地市场热度

2026年上半年涉宅用地无流拍/撤牌记录，涉宅用地7宗为底价成交，整体溢价率0%，底价成交占比100%。

佛山涉宅用地平均溢价率自2023年高点回落后波动下行，2026年上半年再度归零，与2024年同期持平，处于近5年低位，反映近期房企拿地情绪谨慎、市场以底价托底成交为主。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：纯住宅+商住+综合，招拍挂

2.2区域土地市场表现

（1）涉宅用地各区域成交规模与楼面地价横向对比

从区域口径看，顺德是本轮绝对主力。顺德区成交5宗、成交总价19.79亿元、成交总建面40.94万㎡，三项指标均领跑，金额占全市约74%、建面占约72%；南海区以单宗大体量地块贡献6.4亿元、14.35万㎡，位居金额第二；三水区成交1宗、0.41亿元、1.37万㎡，规模最小；禅城区报告期内供应3宗（供应总建16.81万㎡）却"只供不成"，无一宗落地。

从楼面地价梯队看，顺德（4835元/㎡）、南海（4460元/㎡）、三水（3000元/㎡），揭示顺德凭借广佛同城核心板块拉高了全市地价中枢，而三水远郊地价明显偏低，这一格局与顺德"扛大旗"的供地节奏相互印证。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：纯住宅+商住+综合，招拍挂

（2）涉宅用地各板块热度差异

佛山宅市土拍整体偏冷，热度信号明确：7宗成交地块溢价率均为0%，全部底价摘牌，无一宗出现实质性竞买轮次。据CRIC2025监测，5月佛山土地市场即呈"总量清淡、全部底价成交、结构集中"三大特征，反映企业拿地预期理性、市场情绪偏谨慎。

乐从板块（7000元/㎡）、陈村板块（6500元/㎡）居前，二者均属顺德承接广州外溢的核心板块，地价相对坚挺；均安板块两宗楼板价仅2100元/㎡与2193元/㎡，处于全市低位，反映外围板块地价支撑较弱（判断）。千灯湖板块作为南海传统高地价区域，本次成交楼板价4460元/㎡由文旅平台底价竞得，凸显市场情绪审慎

更具代表性的是顺德均安板块地块：该地块最早于2025年12月首次挂牌，因报名热度不足无房企报价而流拍，二次挂牌主动降价11091万元后，最终由顺控城投底价竞得。这一"流拍—降价—国资托底"路径，是远郊板块土拍冷淡的直接注脚。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：纯住宅+商住+综合，招拍挂

2.3参拍房企与国央企主导专项分析

2026年上半年佛山土地市场已进入"地方国资托底+民企边缘化"的深度调整期，仅容桂（丽鸿房产）、千灯湖（星驰文旅，含民企新濠）两宗有市场化主体参与，其余均由地方国资平台摘得。拿地金额TOP5全部为国资/城投背景——顺葆置业（8.48亿）、顺德控股（7.13亿）、广东星驰文旅（6.4亿，含南海国资）、德挚置业（2.11亿）、丽鸿房产（1.10亿，唯一民企）。

其中，顺控城投旗下顺葆、皓德、德挚三家公司分别摘得陈村、乐从、均安3宗商住地，成交总价合计超17.7亿元、占地合计超17.8万㎡，是上半年佛山拿地数量最多的开发主体。其拿地逻辑（判断）可归纳为三条：一是深耕属地、补充土储，持续加码顺德储备，尤其在陈村同步运营莱茵科技园村改项目，推进产城融合；二是托底本地土地市场，如均安地块经流拍降价后由其兜底摘得，体现城市运营主体的稳市职能；三是参与存量盘活，据报道，佛山4月启动首批商品住房"以旧换新"，顺控城投作为首批参与房企负责提供新房房源，实现土拓与存量运营联动。整体看，其资金实力与属地资源支撑其在市场偏冷期逆势加仓，是本轮当之无愧的最大赢家。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：纯住宅+商住+综合，招拍挂

2.4土地市场核心特征总结

市场核心特征：

缩量提质延续：经营性用地成交总建面较去年同期明显收缩，6月供应放量释放下半年供地窗口信号。

零溢价成为常态：全市溢价率0.0%，底价成交占比接近100%，企业拿地预期理性。

核心区高价地集中：乐从7000元/㎡、陈村6500元/㎡、千灯湖4460元/㎡领跑，资金向确定性区域聚集。

地方国资托底：顺控城投独揽3宗、TOP5四家为国资背景，民企边缘化。

三、新建住宅市场

3.1商品住宅市场概述

3.2商品住宅供求表现

（1）月度供求节奏：先抑后扬，供应过剩贯穿全程

2026年1-6月，佛山商品住宅市场月度数据呈现典型的"低开-脉冲-回落"节奏。1月受春节前效应影响，市场进入淡季，供应面积仅12.82万㎡，成交面积28.52万㎡；进入3月，开发商推盘意愿显著回升，供应面积跳升至38.13万㎡，环比大增141%，带动成交面积达到36.62万㎡；此后4-5月成交延续放量态势，5月成交面积40.92万㎡，为上半年月度峰值；6月供求双双小幅收尾，成交面积回落至37.96万㎡。

从供求关系看，全周期汇总供求比为0.79，仅3月（1.04）和4月（0.97）短暂接近平衡。这意味着即便在成交放量的春季旺季，市场整体仍处于库存承压状态，去化速度尚不足以完全消化新增供应。

价格方面，成交均价呈现逐月走强态势：1-2月承压于15253-15982元/㎡区间，4月起突破17000元/㎡关口，6月进一步升至17793元/㎡。更值得关注的是，各月同比均录得正值，4-6月同比增幅稳定在4%-10%区间，价格企稳信号明确。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

（2）近5年同期对比：量价双底确认，2026年触底修复

从数据看，成交量商品住宅市场从2022-2023年上半年成交量的383万㎡级高位跌至2025年上半年的196.38万㎡，为五年最低点；成交均价则较2023年峰值18664元/㎡回落近13%。进入2026年，供应面积小幅回升至154.24万㎡（较2025年+11.7%），成交面积194.75万㎡与2025年基本持平，而均价回升至16782元/㎡，阶段性底部特征得到确认。

需要特别指出的是，2026年成交套数15265套仍低于2025年的16141套。这一"面积持平、套数下降"的组合，说明当前复苏更多体现在单套面积扩大而非购买人群扩量，市场处于温和修复阶段，而非全面反弹。这也从侧面印证了改善型需求主导的结构性特征。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

3.3商品住宅区域供求表现

顺德以78.96万㎡成交面积稳居全市第一，体量约占全市的40%，是当之无愧的成交主轴。但其成交均价仅15388元/㎡，为核心三区中最低，反映其"以量取胜、性价比驱动"的市场定位。南海成交均价高达22573元/㎡，为全市最高，成交量亦居次席，改善型定位突出，是高端需求的主要承接地。禅城成交均价19305元/㎡位列第三，城央价值稳固，成交结构相对均衡。

相比之下，三水（9045元/㎡）和高明（7184元/㎡）成交量小、均价低，处于市场边缘位置。其中高明供求比仅0.63，为五区最低，去化压力相对较大，库存消化难度值得警惕。整体而言，全市呈现"顺德主导、南海升温、禅城稳固、高明三水边缘化"的区域格局。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

3.4成交结构分析

（1）面积段结构：改善化主线深化，刚需户型持续萎缩

五年同期成交套数的面积段分布变化，清晰反映了市场的结构迁移轨迹。90㎡以下刚需段成交套数从2022年的7630套、2023年上半年的7547套，逐年缩减至2026年上半年的2398套，绝对量大幅萎缩。90-120㎡刚改段在2022-2023年上半年曾是成交主力（均超16000套），到2026年降至5852套，份额中枢明显下移。

相比之下，120-144㎡主力改善段五年保持相对稳定（2022年上半年6712套→2026年上半年4683套），下滑幅度小于刚需段，成为当前成交的重要支撑。而144-200㎡与200㎡以上的大改善及豪宅段表现尤为亮眼：2026年上半年144-200㎡成交1356套、供求比1.05；200㎡以上成交976套、供求比1.13，是五个面积段中供求比最高的两档，去化效率反而优于中小户型。200㎡以上段成交均价从2022年上半年的23946元/㎡升至2026年上半年的26654元/㎡，高端段价格承压程度相对最小。

总体来看，刚需份额从2022年同期的绝对主力（90㎡以下+90-120㎡合计超26000套）压缩至2026年上半年的约8250套，改善型成交占比持续走高，产品结构升级趋势不可逆。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

（2）总价段结构：300万以上抗跌，主流购房区间上移

从总价段维度看，各年份成交套数最多的区间发生了显著位移：2022年上半年为100-150万元（8326套）、2023年上半年为100-150万元（9684套），而2024-2026年上半年则连续三年落在100万以下段（分别为4957套、4228套、3931套）。这一变化表面看似主流区间"下移"，实则反映了刚改群体购买力的收缩。

具体而言，100万以下段从2023年上半年的5458套持续降至2026年上半年的3931套，成交量收缩但仍是套数最多区间，说明刚需低总价客群仍然存在，但体量明显萎缩。100-150万元段从高峰9684套（2023年上半年）跌至3053套（2026年上半年），降幅最为剧烈，对应刚改群体购买力减弱或产品供给减少的双重作用。

真正体现韧性的是300万以上段：2026年上半年出现明显回升，是各价格段中唯一止跌回升的区间，有力印证了高端改善需求率先修复的判断。与此同时，200-300万元段成交均价从2022年上半年的22320元/㎡降至2026年上半年的18788元/㎡，降幅约16%，反映中高端产品价格仍有明显调整。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

（3）房型结构：四房主导格局稳固，三房份额承压

房型偏好的演变同样印证了改善化主线。四房始终是成交最大房型：2022年上半年三房与四房成交套数相近（19097vs 13207，三房占优），到2024年上半年四房与三房已十分接近（9059vs9012），2025-2026年上半年四房反超三房并持续扩大差距——2026年上半年四房成交8848套，三房5269套，四房已成为绝对主力。

五房（含大平层/别墅）体量较小但均价高（2026年上半年均价466万元/套），2022年上半年高峰468套后波动下行，至2026年上半年回升至541套。三房成交均价从2022年的158万元/套降至2026年的108万元/套，降幅显著，反映三房产品向低总价刚改定位下沉；而四房套均价从230万升至250万（小幅上涨），印证四房产品定位已向中高端改善集中。此外，联排、叠加等别墅类产品成交体量小但相对稳定，2026年联排207套，成交均价574万元/套，供求比1.08，去化健康。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：商品住宅

3.5开盘市场监测

（1）整体开盘情况

2026年上半年佛山楼市累计开盘45个项目、推盘70次，供应6355套，去化1637套，整体去化率25.8%。上半年供应呈现明显的阶段性起伏，月底去化率整体维持在20%—30%区间，市场处于低位运行状态，供求消化能力有限。

（2）月度开盘走势

月度方面，供应套数呈"双峰"格局，春节前后市场冷淡，推盘量极低，市场整体观望情绪浓厚，3月迎来第一波高峰，推盘量骤升至1726套，推盘次数18次，为上半年最高，去化率同步攀升至30.2%，保利岭南瑧悦首开热销是重要拉动力，4月市场热度有所消退，5月供应量大幅超过市场吸纳能力，去化压力显著。6月市场有所修复，多个首开项目表现亮眼。

数据来源：克而瑞

（3）营销节点效果评估

效果最佳节点：

3月20日保利岭南瑧悦首开。首开141套去化119套，随后3月24日加推72套，连续两次均为高去化，成为上半年最成功的营销案例。

五一黄金周效果低于预期。五一期间12个项目同时推售，供应量高达1009套，但整体去化率仅20.6%，竞争激烈导致分流严重，大量项目去化不足10%，反映出集中推盘在有限吸纳能力下难以兑现理想效果。

6月底冲量效果显著。6月下旬多个首开项目集中入市，美的云悦江山三期、保利湖光玖棠、保利星曜表现突出，带动6月整体去化率回升至29%，展现出优质项目在冲量节点的强劲吸纳力。

（4）各板块开盘去化率对比

板块分化的核心在于配套、交通、产业与市场认可度的差异。优质板块中，佛山西站（90.0%）依托高铁交通枢纽的稀缺属性，狮山西区（61.3%）受益于产业与交通双重支撑，北滘（46.3%）凭借美的总部经济、优质学区与成熟产业配套，去化率远超市场均值。相比之下，勒流（9.0%）、城南（10.8%）、西樵（12.1%）等弱势板块，或缺乏核心配套支撑，或交通便利性不足，板块认可度有限，去化持续低迷。从区域层面看，南海区（31.6%）凭借多个优质板块表现最佳，三水区（19.9%）则因市场基础薄弱表现最弱。

数据来源：克而瑞

（5）热销项目共性分析

1.板块价值支撑强。热销项目高度集中于北滘和狮山西区两大板块，北滘凭借美的总部经济、优质学区和产业配套，狮山西区依托佛山西站交通枢纽，均具备稀缺的板块价值支撑。

2.产品定位精准。主力面积集中在建面119-143㎡四房段，契合改善型需求主流；大平层/豪宅产品（顺北绿城大美和院建面220-395㎡）因稀缺性实现高去化；毛坯产品（越秀阅湖台、顺北绿城大美和院）在高端市场具备差异化竞争力。

3.品牌效应显著。热销项目中保利系（保利岭南瑧悦、保利星曜、保利湖光里、保利湖光玖棠）占据4席，品牌信任度和产品力是重要支撑。

4.价格区间合理。热销项目价格多集中在150-250万元/套区间，与佛山改善型购房者的支付能力高度匹配；极端高价或极端低价均难以获得高去化。

5.推盘节奏精准。保利岭南瑧悦采用"首开+快速加推"策略，首开后4天即加推，趁热打铁，累计去化率达六成以上，是上半年最成功的推盘节奏案例

（6）滞销项目共性分析

1.板块价值偏弱。滞销项目多位于大良、勒流、城南、奇槎、伦教、西樵等板块，这些区域或缺乏核心配套支撑，或交通便利性不足，板块认可度有限，难以支撑较高售价。

2.价格定位失当。高价滞销型如宏宇珑熙在千灯湖板块定价过高，超出市场承受力；东建明德城毛坯产品定价320万，去化率低于15%。低价仍滞销型如东润澐锦、中建壹品鄂旅投东湖学府价格已属低位，但板块吸引力不足，仍难以去化，说明价格并非唯一决定因素。

3.产品竞争力不足。部分项目户型面积偏大，总价门槛高，在当前市场环境下去化困难；部分项目户型配比不合理，主力面积与板块购买力不匹配。

4.推盘时机不佳。顺控珺璟于6月13日首开，一次性推出280套，体量过大，去化率一般；东润澐锦两次推盘均选择非节假日节点，营销力度不足。

5.竞争分流严重。五一期间多盘同时推售，竞争激烈，城发灯湖悦园、东建明德城等项目在高竞争环境下被严重分流，去化率不足两成。

四、二手房市场

佛山二手房市场2026年上半年整体保持较强活跃度，2月春节效应显著，是上半年最低点，符合春节假期交易停滞的季节性规律；3月市场活跃度迅速恢复至正常水平。5月为2026年上半年最高点，市场热度持续攀升；6月小幅回调但仍处高位：6月成交面积65.00万㎡、套数5,299套，较5月略有收缩，但整体维持在较高水平，市场韧性较强。

数据来源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，数据口径：二手住宅

五、楼市预判

5.1政策走势预判

2026年下半年房地产政策将延续宽松定力，聚焦细则落地、协同提效、风险托底。中央政策核心将聚焦预期管理，继续推进房地产发展新模式各项制度框架逐步落地。具体方向包括:5年期以上LPR仍有下行空间；房企融资“白名单”适度扩容；城市更新进入资金落地阶段--发改委已明确划拨970亿元中央预算内投资，专项用于城镇老旧小区、危旧房改造，预计惠及800万户居民；现房销售试点配套细则加快出台，公积金全国统筹制度持续完善，跨省通办、代际互助等政策推广。地方层面将围绕“控增量、去库存、优供给”三大目标，加大存量商品房和闲置土地收储力度。

佛山下半年随着“以旧换新”扩容、公积金216万元政策效应于6月1日正式施行后进一步释放、“好房子”建设持续推进，佛山市场筑底修复态势有望延续。市场结构性分化仍将持续，改善型置换需求预计成为核心支撑，但购房信心的完全恢复仍需时间与政策效应的持续传导。

5.2土地市场预判

上半年佛山土地市场末挂出多宗涉宅用地（禅城南庄、禅城祖庙、南海狮山西区、禅城城南、三水云东海等）尚未上市/待出让，出让底价合计较高。展望下半年，随着禅城、南海、三水多宗地块潜在入市，供应节奏与去化能力将成为关键变量

5.3住宅市场预判

预计下半年市场将延续分化格局，优质板块和品牌项目仍将保持相对强势，弱势板块去化压力持续。建议从业者重点关注以下方向：一是北滘板块持续放量，供应压力或有所增加，需警惕同板块内部竞争加剧；二是禅城祖庙板块竞争激烈，去化率难以提升，项目需在产品与定价上寻求差异化；三是三水区供应量少但去化率偏低，市场基础薄弱，入市需审慎评估节奏与定位。总体而言，聚焦优质板块、匹配改善需求、把握推盘节奏，仍是穿越当前市场周期的关键路径。