北京进深 徐迪 6月26日，昌平朱辛庄0801-0055地块发布监理资格预审公告。

工程建筑面积约4.98万㎡，其中地上3.18万㎡，地下1.8万㎡，最高建筑高度80米（18层）。

建筑安装工程费约3.5亿元，计划工期968天。

该地块成交于6月11日，由未来科学城置业以9.09亿元底价摘得。

这是继星寰时代之后，未来科学城置业第二次单独出手拿地。

在拿地海报上，剧透了“星寰为序”的产品定位。

项目开发主体北京未来科技城昌信置业有限公司，也是星寰时代的项目公司。

成立于2014年1月20日，注册资本9亿元，芦哲担任项目公司法人、董事、经理，他同时也是未来科学城置业的董事。

早在地块正式挂牌之后，昌信置业就已对该宗地块发出了包括方案设计、施工、监理等一系列招标计划。

其中住宅地块估算投资3亿元，多功能地块1.2亿元。

  地块信息

项目占地2.35公顷，规划地上建面5.33万㎡。包含两幅子地块：

0801-0055地块为居住用地，占地1.27公顷，地上建面约3.18万㎡，容积率2.5，限高80米。

需配建社区综合服务用房1处，建面150㎡。

住宅地块的楼面价约2.4万元/㎡。

西侧一路之隔的中海未来之境，去年拿地的楼面价约3.1万元/㎡。

仅看这一项，0055地块的成本优势还是很明显的。

但加上东边的配建，就是另一本账了。

东侧0801-0057为多功能用地，占地1.07公顷，地上建面2.15万㎡，容积率2.0，同样是限高80米。

多功能用地要求规划方案须报昌平区政府同意，产业方向须符合《北京市新增产业的禁止和限制目录(2022 年版)》及昌平区产业发展方向相关要求，同时产业落地需满足《昌平区高精尖产业项目全要素综合评价办法 》要求，且须与住宅地块同步实施。

从商业逻辑来看，这宗多功能用地是一笔需要持续投入的买卖。

一方面，公建部分回款周期极长，资金占压严重，若由住宅分摊全部成本，真实的楼面价将攀升至2.86万-3.22万元/㎡，此前的低成本优势将被大幅稀释；

另一方面，严苛的产业准入条件与“同步实施”的要求，意味着招商和运营难度极高。对于一般房企而言，住宅卖完后公建仍在招商，极易陷入资金折磨。

因此，这宗多功能用地更像是一个长周期的产业运营考题，其带来的资金压力与不确定性，需要开发商具备极强的区域资源整合能力与长线运营定力来化解。

  区域竞品

宗地位于昌平区史各庄街道、沙河镇，五环至六环之间，紧邻地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站。

周边有万达广场、北京超极合生汇、北京积水潭医院（回龙观院区）、知辛公园等生活配套设施。

其中住宅地块就在中海未来之境东侧，一街之隔，更靠近地铁站，在站点周边300米核心范围内。

但又不靠近轨道，中间隔着多功能用地。

规模比中海未来之境略小，容积率指标和建筑高度一致。

未来之境去年6月取证入市，共342套，目前网签195套，成交均价6万左右，稳居昌平房价第一梯队。

除此之外朱辛庄板块在售新盘还有越秀星樾和中海寰宇未来，都处于尾盘销售阶段了，均价也在6万以上。

  调规往事

当初中海未来之境地块出让时，一度被称为朱辛庄最后一块宅地。

去年8月，未来之境地块出让完不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，也是激起了一波反对声音的。

今年4月份，昌平规自分局通告了该地块的规综方案反馈意见采信情况。

有多达287份的反馈意见，大部分是对于0055地块研发用地改居住用地的不认可。

从调规违背区域发展战略、违反土地集约与减量政策、违背“严控增量、优化存量”调控方针等，到增加住宅会影响周边项目居住品质、给交通教育等基础配套带来压力。

甚至质疑规划权威性和公信力，提出新增住宅将导致周边不动产价值受损，要求对周边住宅项目的空置率、网签率及交付情况进行调研等。

对此，主管部门和街道也逐一做出回应，指出0055地块在本次实施方案公示前，未批复用地规划性质，所以不存在规划调整情况。

基于昌平分区规划和未来科学城规划中“由园向城”的转型要求，街道在推进街区控规实施过程中，重点关注区域职平衡和人才住房需求。

并明确表示，0055地块将以建设“好房子”为目标。