文/北京进深 徐迪

中建智地北京第七座国贤府案名正式发布：怀柔国贤府。

面积段100～188㎡，主打全维度改善。

100㎡户型分布在3#、6#，11层楼栋主力，刚需三居主力；

118㎡户型分布在1#、2#、9#、10#，总高9层/10层，刚改主流四居；

138㎡户型分布在4#、7#、8#，为6层纯洋房专属，改善四房；

158㎡/188㎡户型分布在中央5# 楼王栋，纯改善大平层产品，直面中央园林，大尺度观景。

  远郊大平层的考量

户型面积跨度比较大，意味着在同一个社区里，住着月供差距悬殊的两类家庭。

现实情况是，高端改善盘的圈层均质性，是其保值逻辑的重要基础。

当一个社区里既有刚需首置的100㎡客群，又有终极改善的188㎡大平层客群，客群较为混杂，在物业费承受能力、社区管理诉求、日常生活习惯上的差异，可能在入住后引发持续摩擦。

尽管150以上大平层全部集中在中央楼王栋，仅有60套，但在怀柔这个市场能否顺利去化，仍是整个项目现金流的最大变量。

很多人会质疑，怀柔距离天安门足足60公里，属于传统的远郊，中建智地在这里做顶格改善，会不会太激进？

对于怀柔这块地，中建智地之所以敢于溢价夺下，源于完全反角度的价值判断。

第一，怀柔有真正的城市CBD。

项目落地怀柔老城核心，区政府、万达商圈、政务配套、成熟商业全部聚集于此。

这里不是偏僻郊区，是实打实的怀柔城市中心。

第二，怀柔CBD长期缺少纯改善产品。

片区过往成交主力，基本都是八九十平的刚需小户型、高低配混杂社区。

纯正洋房、纯粹改善的大面积住宅，在核心区几乎是空白。

第三，高端客群完全撑得起改善定位。

怀柔本地高净值家庭、科学城高知人才、企业高管群体基数庞大，有极强的置换需求和购买力，但是长期没有高品质改善盘可以选择。

所以，中建智地的操盘逻辑非常清晰：

在远郊反弹琵琶，精准卡位怀柔CBD的人居短板，其全部的野心，早已藏在它的户型尺寸里。

  “刚刚好”的规划设计

项目总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，共366户，层高3米 。

1、北低南高的设计智慧

10栋楼呈北低南高排布，这种通常被解读为尊重日照、保障采光的人性化设计。

但实际情况是北侧4# 和7# 只能设计为6层，因为必须照顾北边府前东街9号院的日照，属于被动合规；

1# 楼被设计为10层，可以挡一挡东边现状建筑的外立面，因为1#的东向视野面对的是周边老旧建筑；

9# 和10# 的出现，对5# 楼王西端户影响较大——楼王的部分户型，视野和采光会被9#、10#遮挡，选房时，务必核实5#西端户的实际日照时长和视野情况。

此外，项目南侧第一排最大退线11米，刚刚满足了东关一区的日照。一旦周边地块未来有新的建设，或规划调整，南侧住户的日照权益将面临压力。

2、低密+景观王牌

内部中央园林 外部城市绿化 市政绿地 水库景观，形成“四重生态闭环”，居住体验远超普通远郊盘。

2# 首层架空设计，多功能泛会所是国贤府系的标配动作，视觉效果出色，但需明确后期运营主体（物业或业主共管）及维护成本。

景观园林仍以盛唐制式，高门、阔府、逸宅、美园。五进归家礼序，南北双园，七境雅集院落，全龄友好社区。

  拿地回溯

项目所在怀柔新城6001地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

开发主体北京兴澜房地产开发有限公司， 成立于2026年2月14日，注册资本5000万元，由中建智地置业有限公司100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法人和董事长；

项目总则由中建智地京东公司执行总经理张梦灿担任。

地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。

周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡。

去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。