乐居财经·进深 | 出品
   陈海保 | 主播

4月16日，丰台区太平桥0608-0001地块正式挂牌，将于5月19日下午完成出让。

用地规模3.6万㎡，地上建面约7.21万㎡，容积率2.0，限高80米。

交易起始价36亿元，折合楼面价4.99万/㎡。

我用“鸡肋”这个词，来形容今天下午北京的土拍：丰台太平桥1号地。

有传闻称，保利发展、招商蛇口和建发房产将参拍。

它们都差不多快一年没拿地了。

有幸拿到者，身上担子不轻；没拿到的，也不必遗憾。

在我看来，太平桥1号地至少有三道难题待解：

  难题一：沉重的“配建包袱”

1、配建内容及规模：

须配建9,000平米的养老设施、800平米的社区管理用房、80个地下公共停车位；

交通流线还必须独立于住宅，增加设计复杂度。

2、利润吞噬：

这些非营利性配建累计超过1万平米，仅建安成本就高达约3,000万元，直接挤压销售利润。

3、隐藏的容积率黑洞：

这些配建设施会推高整个地块的实际容积率，从表面的2.0被提升至2.3，甚至更高。

  难题二：极端复杂的"地况”

1、地块不规则：

地块呈倒的“凹”字形，东南和西南各“长了一只脚”，中间被“挖”去了一大块。

2、退线严重。

最南侧是21层的威尔夏大道小区，北侧是太平桥中里；

最致命的是中间还被15层的精图雅苑小区“嵌”在里面。

3、周边环境不佳。

现在的高端客户都很挑剔，如果楼盘稍微有点不利因素，就可能弃选。

  难题三：市场消化风险严峻

1、贴身竞品：

太平桥地块的素质，不如3公里外的华润万泉寺B地块。

虽然两者的地价相差1万多点，拿地时间接近，还是有一定的竞争关系；

2、市场容量：

在西二三环，单套总价1000万元以上的客户池很小，一年约300-500套。

中海丽金府、中海丽泽叁號院、华润万泉寺B、太平桥南，每个项目一月卖10套左右。

单套2000万以上的客户更稀缺，一年只能走量50套左右。

3、去化压力山大：

当前西南二三环在售的两个豪宅项目，市场消化速度缓慢，去化率仅有20%-30%，客群争夺会异常惨烈。

总的来说，太平桥地块是块被层层包裹的“硬骨头”。

谁拿下它，从拿地起，就注定要面对一场高难度的“极限挑战”。