文/上海进深 严明会

澐启滨江07地块的热度尚未消散，04地块“澐启滨江·湾屿”已紧锣密鼓接棒登场。

五一期间，华润开放了149㎡户型的临时样板房，本月将首开91套房源，大约在月中认筹。

一套操盘动作行云流水，节奏快得不给市场任何喘息的空间。

这份从容背后，是极其敏锐的预判：趁项目热度高、市场好，抓紧卖、抓紧回款，因为没人知道下半年的市场会走向何方。

在04地块的户型定位上，华润做了非常聪明的差异化设定。

一方面是主动填补总价段的空白区间，延展客户覆盖面；另一方面是尽量不让一期业主“不爽”——如果户型升级太多、价格却只涨一点点，老业主的反弹是必然的。

07地块此前的户型以125㎡、185㎡为主，当中一段改善面积段长期处于真空状态。

现在公布的149㎡和155㎡两个户型，有独立电梯厅、又有设备平台、一圈飘窗，丝毫不比07地块的185㎡户型逊色。

更值得关注的是，149㎡是整个04地块首发的最小面积段，是整个澐启滨江产品线中首个真正意义上的定制化户型。

04地块几乎是纯豪宅社区，全盘仅2栋149㎡户型，首开1栋。

先看这个户型的基本面：

3.1米层高；开间5.35米，客餐厅约50㎡，全明视野；四间卧室，最小的也有11㎡能放下1.5米的床 衣柜 书桌。

这个户型给了3种模式：

1、标准4房模式：适合家里确实需要4个独立房间的人。

2、超级主卧模式：把书房并进主卧，做成大套房 衣帽区。

3、北侧功能套房模式：北卧和书房打通，适合给孩子做套房，或者给老人留一个更完整的独立空间。

后续还有260㎡、299㎡、380㎡、570㎡四款户型产品，占据景观、位置更好的核心资源。

不得不说，华润的营销策略极为老练。

2026年开年不到四个月，华润置地已在上海房企销售业绩榜上以207.3亿牢牢占据第一。

在这份压倒性优势中，澐启滨江单个项目就贡献了62.7亿，占其总业绩的比例超过30%。

这就意味着：在上海1500万到5000万级别的滨江豪宅赛道中，澐启滨江一家便吃下了近1/3的市场份额，直接包揽全市成交套数、面积、金额三项第一，坐稳“三冠王”的交椅。

令人叹服的还不仅是结果，更是达成这一结果的路径：

颠覆性的推盘节奏。

从2025年11月底首开，到如今07地块进入收官倒计时，短短5个月内连开6次推盘，推盘频率之高、节奏之密，在上海滨江豪宅史上极为罕见。

更猛的是，后面几批次在18天内连续三次认购，28天内3次开盘，直接改写了上海豪宅取证的推售纪录。

五个月时间，累计销售超650套，销售额约160亿，认购近1000组。

当“湾屿”正式入市，华润在滨江豪宅这条赛道上的领跑姿态，恐怕还要再延续很久。