北京进深 徐迪 华润置地温榆河两幅超低密地块正式“合二为一”。

6月25日，北京规自委发布关于顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-200708地块的公示。

这宗陌生编号的地块，正是今年2月底华润置地以60.24亿元底价摘得的顺义温榆河2101-2007、2008地块。

这块地早在开拍之前就已进行过一次调规。

1月24日温榆河地块正式挂牌的出让文件中，规定了2008地块内部规划一条街坊路，宽度为15米。

2月7日，北京规自委发了一条补充公告：2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算。

意思是这条原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。这样一来，地块的容积率和楼栋排布都会发生细微的变化。

本次再次调规，不仅是街坊路的优化，而“结合建设单位提出的申请，要求落实两地块规划指标整体核算”。2007、2008两地块调整为一宗用地，地块编号调整为“SY00-2101-200708”。

这个调整给予建设单位更大的规划自由，不再受限于每块地的指标，让原本不够规则的地块，能够合理利用到极致。

2月27日，华润置地底价摘得上述地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。

虽是底价成交，但还是刷新了近几年的顺义总价地王纪录。

项目占地17.04公顷，地上建面17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。

目前市场上能与这个容积率对标的项目是懋源云纪，在后沙峪板块，两个项目距离5公里左右。

懋源云纪占地17.11公顷，1.1的容积率，规划16栋洋房和135栋别墅，其中有15套独栋。已于5月28日取得预售证，销售指导价6.1万/㎡。

位置上，华润置地温榆河地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套。

参考懋源云纪的作法，华润置地在温榆河大概率也会做出洋房+别墅组合。

按照最新批复，项目总投资估算约91.76亿元。

北京东北郊温榆河是北京唯一一条四季长流的河流，沿河建有200米宽的绿化带，以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。

温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。现已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。

距离2007、2008地块最近的优山美地项目，鲁能地产2001年起开发的豪宅，分为ABCD四个区，数百套别墅和少量公寓产品，面积从777到1788平米不等，售价在7000万到3亿之间。

地块附近有北京顺义国际学校、北京大学第三医院首都国际机场院区、中粮祥云小镇大型商办综合体等，配套完善。

2024年5月1日，北京市发改委批复，同意实施顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目。

项目规划总用地面积约45.05万平方米，其中规划建设用地约36.88万平方米，代征绿化用地约3.69万平方米，代征道路用地约4.47万平方米。

建筑控制规模约25.85万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅、基础教育等。具体建设规模指标由规划自然资源管理部门核定。