文/上海进深 严明会

中环置地中心·望雲TOD的首开，诚意拉满。

5月底，望雲TOD过会，均价66499元/㎡，较上一期均价6.9万/㎡低了约2500元/㎡。

最新批次，望雲TOD推出了108-133㎡的3-4房，一共160套。项目在6月13日-17日认购，6月24日摇号开盘。首日认购100 ，认购率约64%。

在宝山南大板块，中环置地中心是个“老网红”了。自2024年3月首开至今，中環置地中心十次开盘，不少批次开盘售罄，如今整盘临近售罄。

这一次的压轴TOD新盘，更近地铁、更近公园、更近商业。不出意外，又是日光的节奏。

项目本身就是一座百万方的TOD城市综合体，社区的地库可以直联地铁站通道，下楼就可以坐地铁，完全可以在室内空间实现从出户到地库再到商业整个流程，一站式解决吃喝玩乐各种需求，非常契合年轻人的生活方式。

通过下方的示意图，可以窥探一下项目的体量。

望雲TOD此次推出的是4#楼，位于小区中间位置，总高28层，除了西边套是建面133㎡的四房，其余都是建面108㎡的三房。

这栋楼的南侧是一个小高层住宅，再南侧就是走马塘水系、南大中央公园、南大路的地标建筑群，高区的视野很好。

但是东侧有108米的超高层写字楼，视野和采光会受影响。另外，前排是一栋17层的小高层，高度61.43米，与4#楼栋的距离是42.23米，或会影响10楼以下房源的采光。

再看看产品。整盘唯一的建面约108㎡边套户型：

三室两厅两卫布局，入户收纳玄关、横跨客厅南向次卧的双开间阳台、宽大的U型厨房，主卧套房，带有步入式衣帽间、270°转角飘窗。此户型的横向餐厅设计，避免了传统动静分离户型过道浪费的问题。

这个户型的飘窗看起来是不错，但拉开窗帘，旁边就是百米高的楼层。稍有不足的是，北书房的尺度较小，加之飘窗有墙垛，用作房间会比较局促。

133㎡户型可以说是108㎡的进阶版，四室两厅两卫，大面宽横厅、半开放式厨房设置岛台，主卧270°飘窗、全屋飘窗。

北卧室可借助飘窗扩大房间内的使用面积，客厅旁边有一个灵动空间，给了客厅活动更多的可能性。

前不久，望雲TOD一房一价表公示。整体来看，受东侧高层商办影响，楼栋价格呈西高东低趋势，大户型均价高于小户型均价。108㎡总价609万起，133㎡总价857万起，其中700-750万的房源最多，共80套，占比50%。

同是108㎡户型，转角飘窗的加入使得边户较中户有溢价，边套均价约6.7万/㎡，中间套大约在6.3万-6.5万/㎡之间。算下来，边套要比中间套贵个三四十万。

回顾一下地块，2024年10月25日，上海六批次土拍，华润置地以约46.11亿元的底价拿下宝山区大场镇W12-1301单元32-04地块、W12-1301单元11-01地块。前者为纯住宅用地，是望雲所在地块；后者是商住办混合用地，即望雲TOD所在地块。

此次拿地后，华润置地将整个丰翔路TOD中环置地中心的版图全部补完。

5月底过会之后，望雲TOD规划进行了微调。主要调整内容如下：

1、1-4#楼轮廓线调整；2、装卸车位调整；3、排风井调整；4、增加裙房屋顶架构5、增加蓄水池；6、增加临时落客。

开盘在即的望雲TOD有个不可忽视的竞争对手——中环铂樾，这个项目主打110-139㎡的3-4房户型，总价624万起，一共246套房源，首开146套，均价66025元/㎡，6月8日-11日认购，认购率约128%。

时值上半年末这个关键节点，华润置地开始冲刺了。今年1-5月，华润置地上海区域实现权益销售额109.6亿元，位列上海第三位。与第一名（129.43亿元）和第二名（124.96亿元）的差距并不大。