文/十一弟
两个月前，李嘉诚家族旗下的上市平台——长和，计划将其在全球23个国家的43个港口，出售给美国大型财团贝莱德集团。
这笔对价高达1363亿的交易事项，闹得沸沸扬扬，争议不断。
在长和打包出售的港口资产里，包含了巴拿马运河两端的巴尔博亚和克里斯托瓦尔两处港口的转让。
在地缘政治与中美博弈的复杂局势下，长和进行的港口交易，变得极为敏感。
李嘉诚家族为何选择在此时套现退出，引发了外界的许多猜测。
但从纯商业角度来看，李超人纵横商场的七十多年里，他的嗅觉足够灵敏，眼光十分老辣。
李嘉诚又一次被置于聚光灯下，他的每一笔交易事项、每一个商业动作，都会更受关注。
在北京东四环，李嘉诚家族拥有唯一在售的豪宅项目——
御翠园。
它是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目，也是他在北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目。
目前在售的御翠园，属于逸翠园项目二期。
早在2001年，通过协议出让的方式，李嘉诚旗下的和记黄埔，以7个亿的代价，拿到了逸翠园地块。
这块地的规划建筑面积超过了44万平米，折算下来，当时拿地的平均楼面价，还不到1600块钱/平米。
十年前，李嘉诚家族旗下的两家上市平台——长江实业、和记黄埔，筹划了一次重大资产重组。
长江实业、和记黄埔名下的地产业务，统统划归到了新设立的长实集团。
从拿地时间开始算起，在逸翠园项目上，长实集团已经拖延、磨蹭了二十多年。
2023年七月份，御翠园就取得了预售许可，推出了9栋楼，总共473套房。
项目备案价格，最低9万/平米出头，最贵将近10万/平米。
御翠园位于北京朝阳区，地段相当核心，早年开盘的项目一期，二手房均价9万/平米。
周边的观湖国际二手房，卖到了9万/平米出头；泛海国际二手房，成交价都在10万/平米以上。
去年，央企中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市，据说开盘当天就卖了60多亿。
十一弟查了下，北京宸园的网签备案情况，销售单价超过了11万/平米。
也就是说，御翠园的备案价，属于随行就市，与周边二手房价格持平，甚至还有小幅倒挂。
但从拿到预售许可到正式开盘，长实集团又拖沓了整整一年。
去年七月份开盘以后，卖到现在，御翠园的销售业绩，不算太出色——
目前网签备案了112套，去化率不到四分之一，成交均价不到8万/平米。
这意味着，在备案价的基础上，御翠园最高打了八折出货。
最近，御翠园又推出了一批房源，主力户型是140平米和180平米的三居室，还是高层。
但长实集团把销售单价，进一步下调到了7万/平米。
跟它最高将近10万/平米的备案价相比，已经打到了七折。
御翠园在去年刚刚开盘，有上百位业主是以接近8万/平米的单价上车。
买房不到一年，每平米就降价了上万块钱，相同的户型面积，一套房总价便宜了一两百万。
就算再有钱，也不能当这样的大冤种。
据说，长实集团在降价的同时，还向去年高位上车的老业主，给出了两套补偿方案，二选其一——
一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；
另一种是补差价，按照不同户型给予80万-100万价格不等的补贴。
明摆着就是开出的封口费，不过，相比国内很多背刺老业主的开发商，已经很有良心了。
这样一来，价格打下来了，用钱堵住了老业主的嘴，让他们不会在售楼处举牌维权了。
李嘉诚想要尽快甩货的意图，算是非常明显了。
从2001年拿地开始算起，逸翠园项目在李嘉诚手上，迄今囤地了24年之久。
现在不管如何打折降价，当初每平米大概1600块钱的地价，李嘉诚都是血赚。
按照目前打了七折、单价7万/平米计算，房价也比地价翻了40多倍。
囤地捂盘，李嘉诚算得上祖师爷，也是他在内地楼市惯用的套路伎俩——
坐等土地升值以后，再拿出来慢慢地开发销售。
这比内地开发商的高周转、高杠杆，疲于奔命地拿地销售，不知高明了多少，而且赚到的还更多。
过去几十年，李嘉诚和他的“长和系”，靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。
囤地是一门艺术，考验的是开发商的眼光。
基于目前北京东四环的行情价，御翠园就算卖不到11万/平米的高价，也能继续以8万/平米的折扣价慢慢出货。
在逸翠园项目上，李嘉诚都已经囤地捂盘了二十多年，即便去化速度缓慢，反正早就赚够了，根本不急于这一两年。
而长实集团却选择了以更大的折扣，继续降价，唯一的解释，就是李嘉诚想要尽快甩货清盘了。
他有可能是看淡后市，也有可能出于其他考虑。
投资、做生意，其实就是低买高卖。
李嘉诚之所以能赚到亿万身家，除了他的天赋、勤奋、努力，还有就是眼光毒辣，非常擅长踩点。
每一轮周期，在什么时候抄底买进，又在什么时间抛售套现，或在什么时间换仓腾挪，他总是拿捏得非常精准、恰到好处。
早年间，他对于投资决策，讲过这样一番名言——
“好的时候不要看得太好，坏的时候不要看得太坏。”
“商人的首要目标，是让资本更安全，其次才是增值。”
“思路清晰远比卖苦力干重要，心态正确远比现实表现重要，选对方向远比努力做事重要，做对的事情远比把事情做对重要。”
“当一个新事物出现，只有5%的人知道，赶紧做，这就是机会，做早就是先机。”
当下，对李嘉诚来说，以他的商业嗅觉判断，在中国内地，在房地产行业，显然又到了加速甩货、套现退出的窗口期。
你可以质疑他的立场，可以怀疑他的动机，却不能轻视他的投资眼光。
毕竟，不是谁都可以被叫作超人。
在赚钱这方面，你大爷永远是你大爷。

本文来源：拾遗地