文/上海进深 张林霞

自土拍回归自由市场，高溢价地块接连拍出，“地王”频繁涌现。

这种态势，正引领我们置身于上海房价发展历程的关键转折点。

2025年2月20日，虹口区C080302单元hk329-11地块竞拍，经过184轮竞价，该地块以11.75万/㎡的楼板价拍出。若扣除配套设施，其可售商品住宅楼板价突破12万/㎡大关。基于如此高昂的拿地成本，该地块项目售价大概率将处于16-17万/㎡区间。

虹口内环拍出的这一价位，真实反映了该地段的内在价值。周边二手次新房 16 - 17 万 /㎡左右的挂牌价，便是有力佐证。

在这块新晋地王正南方向仅600余米处（更靠近外滩与陆家嘴），坐落着依托地铁4/10/19号线换乘枢纽的TOD项目——虹口源・717。

虹口源・717二批次房源虽然地段位置不错，却仍将以13.8万/㎡的均价入市，且交付标准为精装准现房。

2003年，祥生获得虹口区四平路171街坊180号地块，此后，陆续拿下A、B、C、D四宗地块，并将该宗地命名“祥生蝶恋花”，项目地上规划建筑面积约17万平方米，地下规划建筑面积约4万平方米，是彼时虹口区最大的旧改项目之一。

“祥生蝶恋花”和“祥生天境”，这是虹口源717之前所定的项目名称。

祥生“暴雷”之后，虹口源717是当时虹口区涉及面积最大、动迁量最大的一个项目项目，因品牌的坍塌于2022年3月全面停工。

如此大体量的项目，祥生开始了“项目破产，重组续建”的特殊历程。

2023年，项目公司上海聚博房地产开发有限公司向上海三中院申请预重整。

2023年5月，债务人申请将预重整转入正式重整程序，最终项目公司编制得以保留所有工资、成本审核结算，得到程序保障的共益债融资，促使聚博房地产近百亿资产盘活。

该项目作为三轨交汇的TOD综合体，19号线通车后，站体就位于项目下方，未来业主可直接从地库出入地铁站。

4号线，1站陆家嘴，3站世纪大道，畅行传统CBD核心区域。

10号线，3站豫园，5站新天地，串联城市文化地标。

在建的19号线建成后，15分钟内可达杨浦滨江，20分钟可到达前滩。

此外，项目自身规划有约8万方高端商业，集购物、餐饮、娱乐等多种业态于一体。

虹口源・717除了在地段规划上拥有优势外，其在内环内的体量优势也难以复制。

近些年来，上海内环出让的地块大多为零星小地块。这种碎片化的土地开发模式，使多数新建住宅社区存在许多弊端。

因地块空间局促，难以打造丰富多元的景观布局；配套设施上，受限于地块面积，各类生活配套难以完善。此外，不少新建小区不得不与周边老旧小区相邻，居住圈层难以做到纯粹，影响居住的品质与舒适度。

虹口源・717凭借28万方的体量，让开发商有充足的土地打造内容丰富的社区，项目外立面采用双层基座石材立面、玻璃与极简米白画框互嵌式设计。

项目社区项目园林以三庭六园为灵感动线，打造约1650㎡下沉式绿谷、约1500㎡街角公园以及西&北两条城市履带。

但是，小区公区主要是一个儿童乐园，缺乏泛会所之类的配套，也没有健身器材，无法满足居民多样化的休闲娱乐需求。

独立门厅2梯2户中间没有防火门，放置物品存在安全隐患，且沿墙基本是水表等配套门，难以放置高柜子，可利用空间有限。

所有镜柜里面连插座都没预留，厨房柜体没有品牌，只是定制款，高的柜子也没做下拉篮，人性化细节比较差；马桶都是普通款式，没有壁挂安装的；主卫卫浴品牌相对普通，整体装修细节和配置与高端项目定位有一定差距。

此外，6号楼中一个单元10楼以下是自持，另一个单元11楼以下是保障房，且同一个大堂进出，共享小区，可能会对小区整体居住氛围和品质有一定影响。

项目即将拿证的5号楼，包含102套建面约140㎡大尺度3房。

5#下面的架空层打造艺术长廊、共享区、休闲区和会客区，整体设计结合海派文化元素。

140㎡的三房两厅两卫

优点：3房2厅2卫，户型格局方正，三开间朝南;2梯2户设计，有约7-8㎡的准私享电梯厅;客厅约4.2米开间，餐厅约3.8米开间，客餐厨一体化空间接近50平方米，空间利用率高，采用LDKB一体设计。

缺点：虽然整体户型较为方正，但阳台面积相对整个户型来说不算大。

虹口源717一期，2024年6月22日开盘，推出228套房源，截止到4月14日，已售172套，去化率75%。

项目公司上海聚博房地产开发有限公司，成立于2004年，法定代表人吴名峰，注册资本72亿元，该公司由祥生地产集团有限公司、上海聚联投资有限公司、华宝信托有限责任公司分别持股82.3611%、17.5%、0.1389%。