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代建第一股,还是太优秀了| 年报风云⑫

乐居财经 李奕和 2025-04-01 11:08 10.3w阅读

/乐居财经李奕和

赶在三月的最后一天,有“代建第一股”之称的绿城管理召开了业绩发布会。

绿城管理董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰,执行董事、行政总裁王俊峰,执行董事聂焕新,副总裁程敏等管理层出席了业绩会现场。

受房地产市场深度调整影响,2024年,代建行业也在震荡中前行。数据显示,代建行业去年新签总建筑面积1.65亿平方米,同比下降5%。

这是代建行业首次出现新增签约面积的下降。

在行业整体放缓,竞争也愈发激烈的大背景下,绿城管理在过去一年仍保持在代建行业的绝对头部位置。

2024年,绿城管理收入达到34.41亿元,较上年同期增长4.2%。期内,新签建筑面积3650万平方米,同比增长3.4%,是行业第二名的两倍以上,稳居行业第一。

另外,市占率进一步提升,交付总量、销售额、产品力等继续稳居行业首位,全年各项经营指标保持行业领先,充分彰显了绿城管理在行业调整期的稳健韧性。

连续9年第一,订单结构逐年优化

年报显示,2024年绿城管理来自商业代建的收入27.52亿元,占80%;来自政府代建的收入6.26亿元,占18.2%;其他服务的收入0.63亿元,占1.8%。商业代建仍是绿城管理收入的大头。

而在整体规模方面,虽然过去一年代建行业虽然面临诸多挑战,但绿城管理仍保持较大的新拓面积。

去年,绿城管理新拓项目的合约总建筑面积达3649万平方米,较去年同期增长约3.4%;新拓项目代建费预估93.2亿元,虽较去年同期有所下滑,但整体订单质量较高,项目结构趋好。

截至2024年12月31日,该公司代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市;合约项目总建筑面积1.26亿平方米,较去年同期增长5%,总可售货值9321亿元。在建面积5396万平方米,较去年同期增长2.9%。

数据显示,绿城管理继续保持房地产代建服务领域行业第一,代建行业市占率22.1%,较2023年进一步提升1.7个百分点。

其连续九年保持20%以上的代建行业市占率、并连续第九年蝉联“中国房地产代建运营引领企业”第一名。

在绿城管理具体区域布局上,环渤海及京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群等主要经济区域持续保持较大比重,合约项目预估总可售货值达7201亿元,规模占整体可售货值的77.3%。

此外,一二线城市建筑面积达5530万平方米,占总建筑面积的44%,较上年同期提升7.6%。其通过差异化拓展策略,实现了订单结构的逐年优化。

绿城管理积极响应纾困保交楼政策,累计落地纾困保交楼业务总建筑面积超过1000万平方米,政府代建累计交付达约6390万平方米。

其联手长城、东方、信达等知名AMC及中国人寿、中航信托、光大信托等金融机构,提供全方位专业支持,通过历史遗留问题解决、管理标准输出、进度品质把控,在浙江、广东、江苏、贵州等省份实现标杆项目交付。

2024年,绿城管理完成118个项目、1656万平方米的交付,在行业TOP10项目完成总量占比达52%,稳居代建交付面积排行榜首位。

代建费率会逐步回归合理水平”

一个值得关注的事实是,代建行业的竞争仍在加剧,这也引发行业“内卷”,价格战导致代建行业费率在过去一段时间有所下降。

相关机构数据显示,目前大概有七成的代建项目费率在2%到4%之间,代建费高于4%的不到20%,还有10%左右的项目代建费低于2%。

行业的激烈竞争也给绿城管理造成一些影响。首先一点,其整体毛利率为49.6%,三个板块中,商业代建51.2%、政府代建40.1%及其他服务72.9%。整体较2023年的52.2%有所下降。

关于这一点,绿城管理副总裁程敏在业绩会表示,短期内行业费率仍有进一步下降的可能。

但其也指出,个别企业的低价竞争策略是不可持续的,超低的费率不但会影响代建企业本身的健康经营,更会影响后续对委托方服务的兑现。

“所以我们觉得,随着行业的优胜劣汰,收费会趋于规范化,未来代建费的费率应该会逐步回归到市场的合理水平。”

程敏表示,绿城管理去年在商业代建方面费率总体还是保持着稳定,与上一年相比虽然有所下降,但还是远高于行业中位数。

对于费率的控制,其表示,首先,绿城管理加大拓展的覆盖面,强化项目的筛选,做到优中选优;其次,采取更加灵活的商务模式,优化报价策略;

另外,通过提升项目的经营效益,切实为客户解决难题,通过超额的收益与操盘兑现与项目效益挂钩,维持绿城“M”品牌的影响力和竞争优势。

一个喜闻乐见的现象是,过去一年,绿城管理的签约均价已有所回升,新拓项目的单价水平从半年度到全年稳步提升。

“我们其实去年就讲过,一旦市场回暖,像我们这样的企业,优势就会得到更好的发挥,我们的反弹相对其他企业也会更快。”执行董事、行政总裁王俊峰表示。

代建迎来新机遇,企业优胜劣汰加速

面对房地产市场的持续深度调整,董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰在业绩会上,对于行业未来趋势做出了四点判断:

其一,随着政策的推动,市场正在企稳;其二,市场呈现结构性的复苏,整个大的房产市场未来不是全面普涨,而且是结构性的回温;

其三,行业发展进入新阶段,行业未来将呈现高质量发展、协调发展、安全可持续发展的三大特征;其四,随着城中村改造、保障性住宅政策实施,以及纾困白名单增效扩围推动好房子建设,代建行业将迎来新的机遇。

对于这一点,执行董事、行政总裁王俊峰也表示,对未来,我们还是非常充满信心。一方面,市场逐步回稳的情况下,应该说整个代建市场容量还是非常大的,有足够的空间和很多新的机会我们可以去争取。

另外一点,随着这一轮房产开发周期过去以后,代建企业的优胜劣汰肯定会加速,集中度也会进一步提升。那些能力比较强、体系比较完整、后台支撑比较强、主体信用又比较好,有充分利他精神的企业,应该说慢慢会变得越来越强。

王俊峰表示,代建行业作为房地产市场的细分赛道,从总体态势上看,一方面行业正经历深度调整,面临规模增长放缓,竞争加剧,商务要求提高等挑战,短期发展受市场调整的冲击。

但另外一方面,自去年“926”中央提出止跌回稳的目标以来,随着一系列的政策落地,房地产市场已经出现了一些积极的变化,市场信心有所恢复,委托方代建的意愿在回升,去年四季度行业的签约量已经有所回暖。

未来随着房地产市场逐步企稳回升,潜在的代建需求有望进一步的释放。

对于2025年绿城管理的整体经营思路,王俊峰指出,将坚守利他初心,夯实能力根基,巩固行业绝对领先地位,推动公司高质量稳健发展。

主要包括7个方面:提高拓展质量,推动产品迭代,精细收款管理,抓好履约兑现,提升组织能力,优化订单结构,加快订单转化。

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