文/乐居财经  林振兴‍‍

拍下地块后当天出图，招商蛇口创造了一个新纪录。

1月20日，招商蛇口旗下北京招晨房地产以底价34.8亿元，将亦庄X24地块收入囊中，楼面价约4万元/㎡。当天，项目设计方案便在网上火速公示。

实际上，亦庄X24地块，早就名花有主。

一个月前，招商蛇口就为它在做前期准备工作，对该地块的设计、监理等进行招标工作。

更早前的2024年11月，拿地主体由天津招晨房地产更名为北京招晨房地产，公司地址也由天津迁址到北京经济技术开发区。

X24地块，不仅是北京城六区以外首宗不限价地块，它同时还满足了“好房子”要素……阳台、风雨连廊、架空层，它统统都有。

项目规划13栋住宅楼。最北边1-3#栋为18F高层；6#楼为8层洋房，顶退设计；9#、11#和12#楼为9层退8层；其余住宅楼均为11层洋房。

楼王5#位于项目中央，首层全部架空，架空层面积约1100平方米。自此，亦庄首个架空层项目诞生了。

小区内设有两条风雨连廊，1#连接正门与物业服务楼、下沉庭院；2#将物业楼与5#楼架空层贯通。其中，正门进去后第一段风雨连廊并不是一条直线，而是蜿蜒曲折，让业主回家动线更有观赏性。

风雨连廊宽3米，有顶盖、无围护结构，可作为架空层的檐下空间，进一步延伸架空层使用面积，与下沉庭院融为一体。同时，物业服务楼两侧也都有室外台阶，可以通往下沉庭院。

项目容积率2.5，为了更好利用空间资源，停车位全部位于地下，共计685个。同时，在5#东北侧和9#东南侧打造了两个超百平的室外活动场地。

小区配备双景观大门，东侧1#大门为主入口，叠加多层绿植造型；西南侧2#大门为人行次入口 地库出入口。此外，建筑外立面采用浅色及灰色为主色调。

在赠送面积上，招商也有不少狠活。阳台、飘窗、设备层，拉高得房率的三件套它都有。

以5#楼王为例：南北通面宽阳台，南向进深约2米，端户接转角飘窗，三面采光观景；北向阳台进深约1.2米，也有转角设计，与侧边飘窗连接。

外界对于招商蛇口拿下X24地块，并不意外。它距离仅数百米，便是X47地块项目——招商玺。

在帝都，房企拿下相邻地块的做法，其实十分普遍。

在业内看来，招商拿下X24地块，不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。

如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。此前，小道消息传言，华润置地、中国金茂、中海地产等，都对X24地块兴趣浓厚。

招商蛇口自己拿下就不同了，不但免于背刺，招商玺未来卖得好，X24地块甚至可以做二期。另有有信源称，金茂将于招商携手打造该项目。

X24地块和X47地块同区域，但待遇却不径相同。

X24地块可以用“命途多舛”来形容。去年一年内四次供地、两度调规，最终以“亦庄好房子”代表入市，才被招商托底拿下。

第一次调规，它的用途发生了变化。除了住宅没变之外，还增加了B1商业和A33基础教育用地，用地规模也提升至5.49万平米，规划建筑面积12.25万平方米。

第二次调规，住宅和商业未变，砍掉了教育用地，增加了公园绿地。用地规模变为6.7万平方米，规划建筑面积回到了11.42万平方米。

X47地块则是2023年6月，经过31家房企拼杀，最终由中皋置业以摇号方式竞得，总价款79.12亿元，现房销售面积5.3万平方米，溢价率15%，成交楼面价4.44万元/平方米。

拿地后，中皋置业与招商蛇口合作，成立项目公司“北京中皋京投房地产开发有限公司”，由招商蛇口操盘打造招商玺。目前，该项目住宅网签量279套，总交易额近37亿元，成为亦庄区域当下绝对的王者。

除了招商玺，亦庄在售新盘主要还有北京润府、招商璀璨时代等，此外还有亦庄金茂府、中海京叁号院等次新盘。

招商璀璨时代同样为招商蛇口开发项目，2023年6月拿地，当年8月取证，共834套，面积段89-140㎡，目前完成网签420套，成交均价57052.02元/平。

北京润府为华润置地开发，2024年4月取证，共计1386套住宅，主推99-177㎡三至四居，目前网签319套，去化率23%，成交均价559138.58元/平。