文/十一弟

上世纪九十年代末，由于经济体制转轨、国有经济改革等，国有银行体系积累了大量的不良资产。

为此，国家专门成立了四大资产管理公司（AMC），来处理银行的不良资产——

信达资产、东方资产、华融资产、长城资产。

通过债务追偿、债务重组等方式，它们帮助银行化解了不良资产风险。

后来，这四家资产管理公司逐渐完成了商业化转型，开展了信托、投资银行等业务，成为大型综合性金融集团。

在四大资产管理公司中，按照资产规模计算，信达排名第一——

到现在，它的总资产将近1.6万亿。

信达的主营业务，主要有两大板块——

不良资产经营业务，以及包含银行、证券、期货、公募基金、信托、租赁等金融服务业务。

在信达旗下，有一家房地产业务平台——

信达地产。

它在A股上市，目前市值137亿左右。

在信达的业务板块中，信达地产被划归到了不良资产经营业务。

信达地产的定位——

在信达的不动产不良资产业务中，发挥项目操盘主体、投后管理主体、不动产投资顾问的作用。

从事房地产开发业务，信达地产获取土地项目，主要有两大途径——

一是公开市场拿地，自主开发销售；

二是背靠信达，与母公司协同，通过收并购、操盘代建、联合建设、项目监管、受托管理、咨询等方式，参与信达的不动产业务。

不过，在国内房地产行业，信达地产的存在感很弱，规模一直没能做大。

这几年，很多开发商大面积爆雷，一大批房企坠落倒下。

楼市的大玩家，只剩下了几家国央企——

保利、中海、华润、建发、越秀，尤其凶猛。

信达地产是个例外——

这几年，无论是销售规模，还是营收规模，它都越干越小，而且还越干越亏。

刚过去的2024年，信达地产发布了一份业绩预告——

它预计去年将会由盈转亏，至少亏损6亿以上。

而在2023年，信达地产还处在盈利状态，全年净赚了5亿利润。

这是过去十年来，信达地产首次陷入亏损。

从2008年以来，信达地产一直维持盈利。

在利润最高的2019年，它帮股东赚到了23亿。

去年陷入亏损，信达地产给出了两个原因——

一是受市场环境影响，开发项目结转收入和毛利率，均有所下降；

二是部分开发项目及财务性投资，出现减值迹象，相应作了资产减值。

这几年，房企大面积爆雷，对房地产行业来说，其实就是累积了大量的不良资产。

以不良资产处置、风险化解为主业，按理来说，信达及其旗下的信达地产，早就把自己喂得肚子鼓鼓了。

可是，还没等到它腾出手来救助同行企业，自己反倒陷进了亏损的深坑，先要想办法来一波自救了。

十一弟查了下，从2021年到现在，信达地产的营收规模，从221亿下降到了114亿，几乎砍半。

它的净利润，更是从2021年的8亿出头，一路跌下来以后，直至去年陷入亏损。

今年，信达地产的头等大事，肯定是扭转亏损。

在规模上，信达地产远不及保利、中海、华润等央企开发商。

2023年，它的销售规模195亿；去年上半年，仅有36亿左右。

过去十年来，信达地产并不是没有追求过规模扩张。

从2015年到2017年，那时的楼市，如日中天。

房价不断上涨，土地市场烧得炙热滚烫。

在那三年里，信达地产的激进程度，无人能敌。

有人算过，当时它在上海、广州、深圳、杭州、合肥等热点城市，砸了多达440亿资金，抢下了八块地王。

当时的信达地产，财大气粗，疯狂激进。

因此，它还得到过一个绰号——

地王制造机。

要知道，2015年，信达地产的销售规模，还停留在105亿。

到了2018年，它的销售规模就猛蹿到了310亿。

在三年时间里，扩张了三倍。

不过，信达地产的疯狂扩张，没能延续下来，很快就偃旗息鼓了。

如今的信达地产，跟八九年前相比，早已不可同日而语。

到去年，它名下只有一二十个开发项目在建，分布在青岛、合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、武汉、上海、广州、重庆、乌鲁木齐等城市。

在开发业务上，无论是规模，还是盈利，信达地产都很尴尬。

于是，这两年，母公司信达已经开始对它动刀了。

在业务布局和利润来源上，信达地产都要完成转型——

它的业务布局，将从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展。

也就是说，除了从公开市场获取土地项目，还要更多地加强对母公司信达的依赖与协同。

通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等方式，来获取土地项目。

相应地，它的利润来源，也会从原来单纯获取项目开发利润，向开发利润、投资收益以及代建监管等多元化收入来源转变。

现在的市场行情下，靠自己砸钱拿地堆规模，不如跟在母公司信达后面，乖乖地等着投喂。

富家子弟，自力更生难成大器。

在外折腾累了、亏麻了，还是回家拼爹啃老继承家业吧。

就在信达地产宣布陷入亏损的前几天，信达地产与母公司信达发起设立了一支基金——

房地产行业存量资产纾困盘活基金，总规模200亿。

这支基金将主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付。

同时，基金还会投资于保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施等三大工程建设。

在这支总规模高达200亿的房地产基金里，母公司信达与信达地产，各承担100亿出资。

到去年三季度末，信达地产账上的现金资源，只有51亿左右。

这一出手就需要100亿，信达地产面临着巨大的资金缺口，必须想办法筹集弹药。

不过，豪横的央企，从来不缺钱。

更重要的是，应该把钱投在哪里，如何才能赚钱。

或者说，至少不亏钱。

作为信达旗下最核心的房地产业务平台，信达地产的角色定位，不可或缺。

尤其是房地产行业的不良资产，若有辨别筛选的能力，绝对有机会捡漏。

也许，这是一块很诱人的大蛋糕。

背靠母公司信达的不良资产业务，进入房地产行业下半场，信达地产仍有机会赚到钱。

只不过，它不再选择在公开市场大把砸钱拿地，而是跟在母公司身后分一杯羹。

上市公司干亏损了，业务模式要转型，换了发展思路，先要把管理层一并更换。

去年八月份，信达地产的三名董事，集体提交了辞职信——

董事长石爱民、总经理郭伟、副总经理陈瑜。

这几乎是信达地产最有实权的三位高管。

他们辞去了在上市公司的一切职务，彻底淡出了经营管理。

其中，信达地产的一把手——石爱民，在上市公司干了一二十年时间。

他最早在2012年开始，就担任了信达地产的董事会秘书，正式进入上市公司管理层。

此后，他又担任了信达地产副总经理，直至2022年擢升至董事长。

去年初，信达地产刚刚完成换届选举，石爱民延续任期，继续出任上市公司董事长。

结果，他只干了半年时间，就辞职换人了。

接替石爱民出任信达地产一把手的，是来自母公司信达的一位高管——

邓立新。

他的职业履历，先后在国有商业银行、金融资产管理公司从事经营管理工作。

加入信达以后，邓立新担任过重庆分公司、四川分公司、山东分公司、幸福人寿重庆分公司、信达金融租赁的一把手。

邓立新身上的职业标签，非常明显——

银行、资产管理、不良资产处置、保险、金融租赁。

母公司信达所涉及的业务板块，他作为高管，几乎都历练过一遍。

相比石爱民，邓立新的金融履历与背景，相对深厚一些。

宗卫国，是新上任的的总经理，将与邓立新搭档执掌信达地产。

他是一位典型的职业经理人，有着丰富的房地产开发业务经验。

宗卫国的从业履历，一直在万科。

最后从万科离开时，他做到了深圳万科总经理。

2023年，宗卫国加入信达地产，出任副总经理。

只干了一年时间，去年就上位了总经理。

现在，信达地产的核心管理层，完成了大换血——

董事长邓立新，嫡出母公司信达，有着深厚的资产管理等金融业务背景。

安排与他搭档的总经理宗卫国，来自万科，在房地产开发业务上经验丰富。

目前，信达地产核心管理层的替换与搭配，其实就是它的转型方向——

作为信达的房地产业务平台，将会加强与母公司协同，发挥专业开发和资源整合能力。

打造专业化、差异化、特色化的发展模式，成为专业特色的不动产资源整合商。

要换思想先换人。

接下来，信达地产的任务，一边要扭亏，一边要转型。

上一任留下的一大摊旧账，就看新官们如何力挽狂澜、反败为胜了。

本文来源：拾遗地