乐居财经 徐迪 1月6日，北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块项目设计方案公示。

这块地是北京城建国誉燕园二期所在，总用地面积6.63万平方米，总建筑面积23.8万平方米，地上建筑面积15.55万平方米，地下建筑面积8.25万平方米。

项目包括两幅子地块：

0002地块为R2二类居住用地，规划21栋7-11层洋房，共1418户，配有机动车位1877个，非机动车位2937个。

0003地块为A8社区综合服务设施用地，规划为一栋L形社区会客厅，地上4层、地下2层，配建有社区卫生服务站、文化设施、管理服务用房、助残服务中心、居家养老服务驿站和社区商业服务网点，以及未端配送场站等。

21栋洋房由一条街坊路分为东西两区，西区9栋，东区12栋，街坊路南端连接土城北街，交口处设有一道栅栏门，位置居中，为小区正门。小区东侧对着两排住宅楼也各设有一处出入口。

小区并没有完全做到人车分流，11#北部规划有一片26辆的绿化停车场，看位置只能从街坊路口的小区正门进出。

街坊路作为城市支路，按规定是不得封闭的，尽管平面图上做了大门标识，但实际上不能禁行外部车辆和行人。

可以看到，沿着中央这条街坊路向北，在配电室旁边的空地上设有一处出租汽车站，这也说明街坊路是允许外部车辆穿行并停留的。

这样一来整个小区就变成开放式了，所以在11#楼北边做了一处地面停车场，是方便外来车辆临时停用？

如果做成封闭小区，则意味着在这条街坊路两侧做围墙（栏），同时至少设置6个小门供居民出入，还要保证消防通道畅通。

这样可以保证除地面停车场以外绝大部分区域做到人车分流。但过多的入口，对封闭式小区来说也存在相当大的管理问题。

加上东侧的2处人行出入口，整个小区将有8个门之多，还不算配套楼和社区会客厅的出入口，后续非常考验物业管理能力。

目前在效果图上没看到街坊路两侧有围栏设置，甚至在整个小区周围也没有围栏，从东南角社区会客厅前的下沉庭院可以直接穿行至小区内部。

这一处公建造型做得还是非常漂亮的：

L型社区会客厅，暖色系外立面，大块玻璃窗，首层局部有架空设计；

配套楼上做了屋顶绿化，参考“好房子”设计导则，可以打造成空中花园场景；

底部两大块下沉庭院的不规则边缘设计，也有点小型商业街的氛围。

就是不知道将来收房后物业要怎么管理，是否要在入口再加一道门禁？

该项目位于昌平区马池口镇土城村，用地范围东至回迁房地块，西起北沙河，南至土城北街，北至北六环南侧。

由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

东南方向即为在售中的北京城建国誉燕园一期项目，共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套。

两年时间去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。随着二期带有大阳台的房源入市，一期后期销售或将面临更大障碍。

而且从区位图来看，一、二期夹角的位置，还有一块面积不小的规划居住用地待供应。

目前来看，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路。这可能也是二期项目1400套房源，配了1900个机动车位的原因——主打开车出行。

但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，地面出行潮汐车流量太大。整体来看对通勤族不太友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），但还需要一个较长周期的兑现时间。