小微之处观道，道道有小说道。

明年的市场会好吗？

看看自己的年终绩效，心中自然就有了判断。

但是不管什么样的环境，总有人能脱颖而出。

当住宅剥离了投资属性，回归居住属性的时候，

什么样的产品，才能符合新的需求？

等等党，还能等来什么？

官方给予了一个导向：

11月22日，北京规自委官方网站发布了《北京市高品质商品住宅设计导则》（试行）文件。

一个多月过去了，十几个「好房子」方案接连公示。

让我们以单地块「巨无霸」——万泉寺公示方案为引子，看看近期报规的方案们，呈现出什么样的趋势：

①好房子导则出台后，新报规项目有哪些变化？

阳台尺度加大、架空层在试点、风雨连廊未出现（后文详述）

②可封闭阳台还会更大吗？

已有明显的尺度收紧，预计后续将呈现分化（后文详述）

③新年新的竞争，房企要卷些什么新玩意儿？

或许「大服务」体系是重要发力点（后文详述）

（文末附中海万泉寺户型推测）

1、上周五，丰台巨无霸万泉寺地块，规划方案发布公示。

图面出现了一些小问题。

除了人行主入口写成了车行出入口外，楼王的标注被遮挡了。

12号拿地，15天出方案。萝卜快了不洗泥，小差错在所难免、人之常情。

实则不然。

中海为万泉寺，陆续准备了一年。

可以说，拿地前，其实方案已经画差不多了。

也就是说，时间紧迫的，不是出方案时间。

而是改方案的时间。

2、中海为什么改方案？改了什么？

从图面来推测，在变动后进行绘制时，发生了图层顺序不对的部位，

改动的是阳台。

我们都知道，中海万泉寺项目，户型南侧的「阳台+花池」赠送，对标的是金茂璞逸丰宜。

而璞逸丰宜的赠送，与公示时不一样。

方案公示后，不可能增加赠送面积。

只能是缩减了。

原本是2.5m通面宽长的可封闭阳台，拆成了：可封闭的阳台+不封闭的花池。

可封入室内的部分，变成了最宽1.8m的进深。

相比原方案来说，0.7m的花池，更像是一种折中的补偿。

显然，金茂的调整，波及到了万泉寺。

所以中海才会出现，着急修改而产生的小错误。

而这也意味着，主城中「尺度」最大的丰台区，可封闭阳台也有了限度：

上限定在了1.8m。

3、还有两个作证：

①同在丰台，与万泉寺同日公示的建发槐房规划方案，

阳台进深只有1.5m。

（建发槐房项目另有看点，近期我们将梳理发布）

②仔细看璞逸丰宜官方发布的136户型，会发现：

单是阳台部分的进深，也并非等尺度。

并且各户型图中的尺寸，阳台部分的进深也没有都进行标注。

也就是说，局部1.8m+局部1.5m的情况，可不一定只是136户型才出现。

这两个例子中，是建发没当地报建资源吗？紧挨着的就是建发璟院。

是金茂没资源吗？金茂丰台项目可一大把。

或者说，是中海太有资源了？

当然了，中海确实有资源，海是太全面；

另一方面，尺度真的在收紧了。

这里一定发生过什么？

4、我们都知道，高品质住宅导则，从政府层面，对灰空间的设计给予了合理性。

比如户外的：架空层、风雨连廊等；

户内的：各场景的阳台、半室外花园等。

文件发布后，大概有10个项目报规。

相比户外灰空间落位的缓步试点，户内赠送尺度显著提升。

• 丰台的阳台更大了；

• 通州的阳台出现了；

• 海淀朝阳，也坐不住了。

准确说，是海淀和朝阳老业主们，坐不住了。

5、「强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。」

——海淀人民率先出手。

供应一向不多的海淀，年底竟然有好几个项目在报规：

保利嘉华天珺（规证已出）、海开颐海澐颂（规证已出）、功德寺两地块。

单价从8万到10万+，全覆盖。

也就是说，如果海淀跟进赠送阳台，全区的产品价值都将会被颠覆。

有第一枪，就有第二枪。

在朝阳十八里店，北京隅东序项目也被要求承诺，不封闭阳台。

当然，东序的阳台本来也不封闭。所以朝阳人民也让了一手，只要阳台不封闭，也就算了。

毕竟北京风沙大。你阳台不封闭？那和我的飘窗各有利弊，咱算持平。

令人意外的是：据说，朝阳打的喷嚏，却让通州某项目抖了三抖。

这说明，这双要收紧「缰绳」的手，不是区层面。

来自更上面。

6、两次对于阳台的「抗争」，让人意识到了：

不能只见新人笑，不见旧人哭。

已经拿地的企业怎么办？已经购房的业主怎么办？

所以我们看到，丰台的阳台的尺度，控制了回来。

之前的项目，阳台进深1.5m，且不是通面宽长度；

如今放到1.8m，并且通面宽长，已经可以了。

当然，某项目在此调整期间，报出了2m+可封闭阳台，

就是绝版产品！

7、小结一下：

可封闭阳台，进深上限：1.8m

尺度提升分化：

①大户型高总价项目，提升力度大，甚至可以外挂花池，达到1.8m+0.7m。

典型案例：璞逸丰宜、中海万泉寺项目

②不封闭做真·空中花园的项目，提升力度大，3m+也是有可能的。

典型案例：懋源后沙峪项目

③紧邻在售、刚售罄项目的，提升力度小，只允许1.5m阳台，但不一定能封闭。

典型案例：中海小红门项目（可封）、招商梨园项目（可封）、建发槐房项目（可封）、东序事件（不可封）；

④区位有显著优势的项目，暂不提升；如海淀，区位附加值已经够高了。

典型案例：绿城功德寺和樾誉鸣（我也曾经憧憬过，后来没结果）

⑤全（百）心（亿）建（重）设（仓）首都的企业，咱北京也得「局气」。

典型案例：中海万泉寺项目(「顶格」尺度）、中海小红门项目（阳台可封）

也就是说，除了高总价顶豪类项目，或者我市的「挚爱亲朋」以外

常规项目想再提升阳台，空间很有限。

但房企的提升空间，并不有限。

8、「等等党」等不来更大的阳台了，还能期待些什么？

户内的发挥余地收缩，发力方向自然要转向户外。

预计很快，架空层会全面推广，和风雨连廊也将陆续出现。

户外灰空间的核心，在于空间。也就是场景的塑造。

但这可不是说塑造个炫酷的造型，不在于做个流线飞檐。

而是在于场景的运营。

表弟更愿意称之为：大服务。

9、以架空层为例，从南方经验来看，起到会所的补充作用。也就是泛会所。

对于会所如何运营，北京的正面典型，就是招商玺项目。

但是，反过来说负面案例，可太多了：

• 丰台某个立面引领的豪宅，已交付，会所具体运营细节尚不能确定；

• 顺义老城区某改善楼盘，最近其企业物业航道，重启会所测算工作。

这意味着，连会所都有可能经营不善，后期「崩盘」成为群诉点。何况是「泛」会所」呢？

会所如果衰落，好歹位置在社区入口。

可如果泛会所全铺开，一个不小心，每户楼下都会有一片藏污纳垢的衰败之地……

这能行吗？肯定不行。

这也是为什么政府先搞试点，再缓慢推广的原因：

避免让新的场景点，变成了居住后的槽点。

彼时昌平某带方案项目，就想一步迈个大的——直接满铺架空层。结果：

10、做好运营的本质，还是在于做好服务。

除了社区物业的门卫、打扫这些基础的服务之外，如何做好涵盖各年龄层、各身份需求的场景服务？

其实可以直观代入一下，如果自己是业主，居住中会需要些什么？

• 回家进小区的时候，会不会想为她带束花（住总芳华里，美学馆）

• 听说相爱的人，想为对方做顿饭（万科东庐，飞鸟集）

• 躺不平只能卷，但晚饭想吃口热乎的（玖玥府，业主食堂）

• 老李跟了我十年，我不忍每次看到他干站着等在车库（璞逸丰宜，司机休息室）

……

需求发生场景，场景映射生活。

生活，是每一秒的细微所构成。

当把对细微的观察，转化为产品表达的时候，

业主会感到温度，也会感觉到尊重。

这才是居住体验的价值感所在。

11、未来的竞争，一定服务的竞赛。

「白月光」式产品，固然可以让人一眼万年。

但是产品终将会迭代，白月光也会变成白饭粒。

唯有人与人之间的温情，才会随时光而升温。

最好的「月亮」他会懂，六便士到底有多重。销冠100

下面简是中海万泉寺方案的情况：

公示图显示，有9个户型：‍‍‍‍‍‍

其中：

155-180㎡是主力，占比近六成。预计总价1800-2000万之间。

155-165㎡占比达30%；

171-178㎡占比29%；

预计总价1400~1600万的126~147㎡产品，有210户。

存在12户100㎡+出头的顶退户型，但显然要想卖到，或许需要找一下颜总。

户型赠送部分为3+1

三件套是：

①北侧设备平台全面积赠送。

各户型北侧都有两个面宽长、0.7m进深的设备平台。

以丰台区一贯传统，这部分未来可封入室内使用。

②南侧阳台半计面积赠送。

通面宽长的1.8m进深阳台，与璞逸丰宜相同。应该也是可以封进室内的！

③阳台外花池全面积赠送。

与璞逸丰宜相同，阳台外有两个面宽长、0.7m进深的花池。

这部分不可封入室内，是个半室外空间。

另外，部分边户存在侧飘窗。

下面是对于主力户型的格局推测（仅供参考）：

1、1T2 126-132户型，推测为4室2卫，共114户，层高2.98m

2、2T2 155-165户型，推测为4室2卫，共311户，层高3.1m

户数最多的产品。

3、2T2 171-178户型，推测为4室3卫，共306户，层高3.05m

户数次多的产品，预计基于丰和叁號院的178户型进行演变。

因是大高产品，参照甲叁號院的最北侧大高，层高推测为3.05m

4、2T2 193-199户型，推测为4室3卫，共78户，层高3.1m

5、2T2 223-228户型，推测为4室3卫，共92户，层高3.3m

预计基于京叁號院的220户型进行演变。

6、边厅200户型，推测为4室3卫，共34户，层高3.1m

预计基于丰和叁號院的225边厅户型进行演变。