乐居财经 刘治颖 12月31日下午，“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”举行。

克而瑞集团董事长丁祖昱表示，物业管理是整体压力相对较大的板块。物业营收增速再创新低，现在增速只有4.7%，利润是负的，和去年相比减少30%。毛利率也创新低，减值创新高。特别是非业主增值下行明显，还有很多坏账、现金流出现了下行。

按照半年度的财报来看，负现金流的比例非常高，应收帐款均值到了17.5亿，占整个营收的70%，应收帐款比例很高，账期到了129天。而且住宅客户现在是先用再付， 账期特别长。

今年资本市场筑底了，没有创新低，PE也在回升，去年11.2，今年11.9，这个也是止跌回稳的情况。5月份和9月份涨过了两次之后，整个物业股回归到了去年的低点之上。

住宅总结有三降一升。第一是物业费降了，重庆、青岛、武汉、银川，四个城市都要搞指导价。很多物业公司说物业费降价、收缴率也下降了，下降了3到5个点，对于物业公司的影响特别大。同时，钱拿的少了，客户挑剔的也多了，满意度也下降。现在的物管会成立率在提升，物业换手率达到了3.3，30个项目换一个。

非住今年也不行，原来非住是物业当中最挣钱的板块，但是现在政府采购降8%，单项中标金额降幅达到25%。采购标的下降，政府缩减预算，交通城服减少补贴，医院后勤费用压缩。这些原来最看好的板块，今天都在费用上面下行了。

产业园虽然上升了，但是由原来得分包变成现在得打包了。价格成为中标最重要的考量因素。七成企业都是最低价中标。