文/乐居财经 徐酒眠

2022年底，雅生活服务（03319.HK）与雅居乐集团（03383.HK）签订的一份“抵房协议”。从此为物企清收应收款、尤其是关联地产方的应收款提供了一个新思路。

受此启发，2023年以来，物管圈“以资抵债”潮起。今年1月中旬，乐居财经《物业K线》统计，至少有10家物企与关联方签订了14份资产与应收款的抵销协议，涉及金额超过25亿元。（推荐阅读：物企追债潮）

年关将至，乐居财经《物业K线》再度梳理了2024年以来的应收款追收：9家上市物企花式追收了近17亿。

“以资抵债”仍是重要的方式，并吹到了“国家队”物企阵营。另一方面，也延伸出了一些新花样，比如债务中转、CEO带队讨债……

万物云密集行动

围绕到期应收款处置，11月以来万物云与万科达成了三笔交易。

最新一次的“以资抵债”行动，万科物业与万科订立了些不一样的条款。12月26日，万物云（02602.HK）再度披露了一份关联交易，其全资附属公司北京万科物业服务作为买方，与万科企业（02202.HK/000002.SZ）全资子公司北京联万享建筑科技有限公司（简称“联万享建筑”）签订股权转让协议。

此番交易标的是，不附带任何权利负担的北京万驿商业管理有限公司（简称“万驿商业管理”）100%股权，总对价5500万元。

据悉，这笔交易将会采用地产以支票方式向物业偿还5500万元前期欠费从而降低关联方应收，万物云在收到支票后以支票背书方式支付股权转让价款。

与前两笔收购不同的是，此番交易代价全部以应收款抵销；与此同时，万驿商业管理股权转让完成后，将作为附属公司在万物云财务报表中入账及合并。

11月1日，万物云宣布购买万科旗下武汉新唐共祥商业管理50%股权，对价1.5亿元，其中1.25亿元由卖方于武汉新唐的既存股东借款债权本息来代替。

11月29日，又宣布收购万科旗下上海祥大房地产45%股权，对价7.12亿元，其中5.9亿元以万科对万物云的到期应收款项进行抵偿。

简而言之，前两笔交易中，万物云以现金支付了一部分代价。同时，因交易股权比例均为超过50%，因此股权转让完成后，武汉新唐共祥商业管理、上海祥大房地产均不会成为万物云的附属公司，业绩不会在财务报表综合入账。

社区商业头牌玩家

应收款变资产的确好过成为坏账，但也有一个不得不警惕的现实问题：对走轻资产路线的物企而言，这类资产拿到手，如何创收形成现金流？

乐居财经《物业K线》注意到，武汉新唐2022、2023年的除税净利润分别为695.6万、462.5万，同比下降33.5%。上海祥大此前连续两年录得除税后净亏损2022、2023年除税后分别净亏损约254.60万元、1313.20万元。

最新收购且未来会并表的万驿商业管理，自2024年7月19日(即其成立日期) 至2024年11月30日期间，其录得除税前净亏损约1455.95万元，除税后净亏约1455.93万元。

“通过这些交易，万物云也变成了有资产的人了，这个资产我们专门选择了社区商业。”12月11日，在万物云举办的睿见大会上，董事长朱保全回应了万物云与万科的“以资抵债”交易。

当天，万物云还宣布了与高和资本达成战略合作，双方拟联合成立重资产社区商业基金。一期基金10亿元，拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目。

“蝶城 社商”模式下，万物云要“做社区商业的头牌玩家”。

公开资料显示，武汉新唐同样为社区商业项目，位于万物云蝶城唐家墩街道范围内；上祥大持有位于上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业，地处上海陆家嘴核心地段，在其辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，同样拥有蝶城内高密度的相对优势。

万驿商业管理的固定资产主要包括持有位于北京住总万科广场3号楼2-5层和4号楼2-5层及其对应土地的国有建设用地使用权，即共20套办公用房，总面积3072.46平方米。

住总万科广场位于大兴区旧宫，紧挨地铁亦庄线旧宫站，该商业定位于服务周边社区业主，以“家庭消费的关联与互动性”为需求主导。

物企千亿应收高悬

数据显示，截至2024年6月30日，万物云的约贸易应收款项及应收票据为94.45亿元，同比增长39.29%。其中，来自关联方的应收账款及票据约为38.2亿元，同比增长50.6%，远高于行业平均增速。

良好的应收账款管理是保证企业现金流稳定的重要手段。

事实上，从今年中期业绩报呈现的数据来看，总体上市物企们主动控制应收账款的举措已经初见成效，表现之一就是65家物企的应收账款增速首次低于营收增速，而应收账周转天数和应付款周转天数分别同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶化。

截至2024年上半年，65家上市物企应收账款总额1104.0亿元，同比增长6.6%，增速较去年同期回落13.8个百分点。其中应收账款增速大于营收增速的物企数量缩减至43家，而2023年上半年共计有51家。

但不能忽视的是，仍有12家上市物企应收账款占营收比例超100%，更有27家上市物企应收账款占净利润比例超10倍。回款、催债，仍是物企们的重要命题。

为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务在今年中期业绩会上宣布：成立欠款追讨委员会，并由徐彬淮亲自率领。

截至2024年6月30日，碧桂园服务的贸易应收款累计约为185.01亿元，较2023年末的163.79亿元增加约21.22亿元，涨幅12.96%。碧桂园服务解释，增长主要是由于物业管理服务及城市服务的客户回款周期变长，同时“三供一业”业务收入规模增加较快。

这是进行34.57亿元减值拨备后的数据。

计提前，碧桂园服务累计贸易应收款突破200亿元，超219.58亿元。其中，关联方应收款约为28.99亿元，减值拨备21.49亿元，计提比74.13%；第三方应收款约为190.06亿元，减值拨备达13.08亿元，计提比6.9%。

物企花式销账

梳理上市物企们的2024年，包括万物云在内，融创服务、金科服务、德商产投、卓越商企等9家物企，年内发布相关公告，涉及抵销应收款约为16.98亿元。

而为了销账，物企们也花样百出。

今年上半年，雅生活服务计提减值数额高达28.84亿元，导致其成为了当期业绩榜单上的“亏损之王”。

为了降低了计提减值的可能性，7月23日，雅生活服务公告，将郑庵镇人民政府等4家政府机构合计拖欠的5174.52万元物业费，打包卖给母公司旗下全资附属公司郑州雅宏，而代价是雅生活向其发放一笔等额“抵押”贷款。

第三方应收款中转到关联方变成贷款，后者向雅生活划拨了云南原乡的97套房产作为抵押物，估值5194万。

11月23日，德商产投老板邹康将其拖欠的2322.50万元物业费，打包转让给一名独立第三方的成都语莱；同时由后者转让位于成都市成华区的商业物业抵偿这笔款项。

金科服务与金科股份的债务，经重庆市第一中级人民法院出具《调解书》确认，涉及款项总额约16.38亿元。

9月30日，金科服务发布关于债务清偿授权的公告称，其计划通过司法拍卖和收购剩余抵销资产的方式收回大部分应收款项。

司法拍卖涉及的资产包括17935个停车位和6个商业物业项目，总建筑面积为14545.59平方米。所有抵销资产均已取得正式产权证书，且未出租，清偿价上限约为10.72亿元。

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