文/十一弟

赶着年底冲刺业绩，在最后几天，位于上海徐汇滨江的中海领邸，第五次推盘入市。

总共118套豪宅，户型面积均为280平米四居室，单价15万/平米，套均总价4100万。

只用了半个小时，全部售罄，平均十五秒就卖掉了一套豪宅。

上海有钱人花几千万买豪宅，比十一弟在菜市场买菜还要随意。

从今年六月份以来，中海领邸五次推盘，全部在当日售罄，单盘销售额高达282亿。

今年，中海地产在上海的销售规模，已经突破了700亿，创下了全国性房企在单一城市的销售纪录。

都说楼市下行，但在上海市场，中海一个接一个地破纪录，比以往任何年景都要凶猛。

原来，也不是所有人都不行了。

十一弟查了下，中海领邸五次推盘，最低单价超过了13万/平米，最高单价接近15万/平米。

单套总价几千万的豪宅，光是中海领邸这一个项目，中海在半年时间就卖了1200套。

等过两年交房以后，在中海领邸的小区里，将会扎堆住着上海的1200个千万富豪。

这里，可能会变成上海富豪浓度最高的小区之一。

在上海，最不缺的就是有钱人。

别看中海领邸单价十几万，总价上千万，却还是一房难求。

今年以来的五次推盘，上海有钱人每次都得排队抢购。

最后谁能上车、顺利住进豪宅，不是看谁的手里钱多，而是拼手气——

看谁能摇号中签，谁的运气更好。

今年，上海的豪宅市场火爆得一塌糊涂，很多开发商大受刺激，看着都眼热。

最近，位于上海静安区的苏河湾1号，即将加推入市。

三年前，苏河湾1号一期开盘，当时推出了309套住宅，销售均价将近13万/平米。

十一弟查了下，到现在，这三百多套豪宅已经基本售罄，销售额大约七八十亿。

苏河湾1号的前身，是上海安康苑旧改。

早在九年前，地产大佬朱孟依家族旗下的珠江投资，通过毛地出让的形式，获取了安康苑旧改项目的开发权益。

所谓的毛地出让，其实就是一二级联动开发——

作为开发商，珠江投资需要承担安康苑旧改的拆迁、土地整理，以及后期的开发建设。

从拿地到入市，珠江投资整整开发了六年时间，项目一期的309套豪宅，才得以在2021年开盘销售。

安康苑旧改的投资巨大，拆迁、土地整理、开发建设，珠江投资前期一直在不断地砸钱投入。

它是上海最大体量的旧改项目，由六个街坊组成，占地面积13万平米以上，涉及拆迁居民七千多户。

珠江投资最初介入安康苑旧改时，原计划总投资306亿。

后来，由于征地拆迁政策变化，导致改造计划超时和建筑规划调整，使得开发成本与融资费用大幅增加，总投资达到了425亿。

从2015年启动拆迁改造，到2021年项目一期入市销售，在安康苑旧改项目上，这六年时间里，珠江投资就已经投入了317亿，之后还要继续投入107亿。

珠江投资砸进去的巨额资金，相当一部分来自银行贷款。

由农业银行牵头，与中国银行、光大银行和招商银行组成银团，向安康苑旧改项目提供了227亿贷款融资。

剩下的资金缺口，主要依靠项目销售回款。

三年前，苏河湾1号一期推售的309套豪宅，一直拖到上个月底才交房。

而珠江投资原本向业主承诺约定的交房时间，应该是在今年上半年之前。

就在上个月，网上流传着一篇有关苏河湾1号延期交房的小作文——

《上海市静安区苏河湾1号一期全体业主强制停贷告知书》。

这份落款署名为苏河湾1号全体业主的声讨檄文，指控开发商先是以口罩原因，延长交房时间到今年九月份。

之后，开发商又以银行从监管账户抽贷，导致项目资金断裂，致使项目施工进度落后为由，再次延长交房时间到上个月。

据业主们在小作文里透露，开发商还与项目施工方中建八局存在工程款纠纷。

除了延期交房，苏河湾1号的业主们，还控诉开发商涉嫌虚假宣传——

三年前，项目一期开盘销售时，开发商承诺将会配套建设上海的第二个新天地、合生汇，以及天际游泳池。

结果，这些原本承诺的规划配套，现在全都落空了。

在这篇小作文里，苏河湾1号一期的业主们，提出的诉求不算高——

开发商必须保质保量地完成交房，否则将会暂停偿还银行房贷。

十一弟查了下，苏河湾1号一期推出的309套豪宅，户型面积介于140平米的三居室~260平米的四居室。

也就是说，苏河湾1号最便宜的一套豪宅，总价也需要1800万左右，总价最贵超过3300万。

当年上车苏河湾1号的上海有钱人，真金白银地掏出来两三千万，还没等到住进豪宅，现在却要靠贴大字报来维权了。

在开发商这里，无论是刚需上车，还是豪宅买家，遭受的待遇都是一样的。

哪怕是千万富豪，碰上了糟心的开发商，照样拿它没辙。

最后，还是得放下身段发大招，用上维权的三件套——

站街、堵大门、拉横幅。

不过，就算项目一期延期交房，准业主们追着维权、贴大字报，项目二期还是要硬着头皮加推入市。

在安康苑旧改项目上，珠江投资已经砸进去了几百亿，光是银行贷款，就有两百多亿。

开发商、银行，早就绑在了一根绳子上。

苏河湾1号一期开盘入市以来，过去三年里，虽然销售额高达七八十亿，但相比巨额的资金投入，只能算是杯水车薪。

现在的珠江投资，已经是等米下锅，必须抓紧推盘去化，狠狠地回回血了。

今年，上海的豪宅卖出了牛市，总价动辄几千万的房子，有钱人排着队地抢购。

赶上了销售窗口，再不推盘，兴许就错过这波行情了。

毕竟，上海的有钱人，怕是也不太够用了。

本文来源：拾遗地