庞   溟     米   阳     王香怡

    仲量联行

     2024年是京津冀协同发展上升为国家战略十周年。十年来，在有序疏解北京非首都功能、区域产业结构升级、交通一体化水平提升等方面，京津冀协同发展均取得积极进展，推动京津冀区域建设成为以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区。

     2023年，仲量联行监测的全国24个主要城市物流仓储市场新增供应共计1179万平方米，同比上升22%，其中京津冀地区新增供应同比增长6%，新增供应占总存量的20%。不过，京津冀三地物流市场表现仍存在差异型与多样性。天津、廊坊物流市场的平均租金均低于北京近50%，且空置率长期处于高位，在2023年分别达到36.1%和49.6%。

     但是，随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强，以北京内生需求作为链接的“北京需求圈”持续向外延展，带动周边部分工业物流市场协同发展，从而形成以北京为内生需求为链接的需求圈，已逐步涵盖北京、廊坊及天津武清区等区域。其中，天津的武清和河北的廊坊作为区域物流市场的桥头堡和承接北京外溢需求的衍生市场，将迎来增量发展机遇。

     在各相关部门、全行业共同努力下，我国社会物流成本水平稳步下降。2023年，我国社会物流总费用与GDP的比率为14.4%，较2022年和2012年分别下降了0.3个百分点和3.6个百分点，反映出我国经济运行效率进步显著。但与发达经济体6%至8%的比率、东南亚发展中国家10%左右的比率相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重仍有进一步下降空间。

     中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力，北京市政府持续推进大规模拆违工作将为整个需求圈继续带来大面积新租需求。同时，客户对租金敏感度的持续上升表明降本增效的市场趋势将在短期内延续，北京和京外市场的价差将进一步引导北京需求外溢，从而提升北京需求圈活跃度。

     从中长期来看，京津冀地区的新兴经济增长极、基础设施建设和产业发展的推进将带动仓储需求增长，吸引更多的物流企业进驻，促使北京需求圈从只依赖于北京市场的单一内生需求，走向与津冀地区互惠共生的发展道路，从而推动京津冀物流一体化大市场进一步发展。

     发展立足京津冀、辐射全国和全球的现代商贸物流产业，发挥商贸物流连接市场、畅通循环的支撑作用，提供协同共进、多元化、专业化的商贸物流服务及供应链一体化服务，就必须以陆海空港为骨干支点，以公路、铁路为畅通脉络，充分发挥各种运输方式的比较优势和组合效益，构建设施联通、信息互通、物流畅通、贸易融通的陆海空港联动体系，以及快速便捷、高效安全、优质经济的互联互通综合交通网络。

     京津冀内外联动、安全高效的物流网络，推动了通道带物流、物流带经贸、经贸带产业的良性循环，协助了现代化产业体系“由点及面”“由线结网”“强强联合”的铺展，有效地促进了产业链供应链价值链资金链人才链创新链的固链、补链、延链、强链、优链，配合了跨境电商、服务贸易、总部贸易等业态的蓬勃发展，助力了优质企业和优势产业链涌现、现代化产业体系构建、世界级先进制造业集群形成。

     在产品和物资的生产、交易、仓储、运输、分拣、配送等各环节，科学技术和物流产业相结合的潜力大、范围广、空间足，提升物流和供应链的效率、安全性和可靠性，并稳步解决成本、效益、管理和数据安全等诸多方面的挑战。

     多层次、多功能、运作快捷的综合物流体系和区域物流一体化是加快区域分工协作与经济整合的润滑剂，科学技术是区域经济融合与一体化协调发展的粘合剂，两者的有机结合可以进一步推动协同发展、构建区域经济运行新机制。区内物流行业科技创新的发展，更应做到既坚持优势互补、分工明确，又通过区域协作和产学研协同创新做到深度融合、互利共赢，把北京科技创新优势、天津先进制造研发优势、河北环京津的地缘优势结合起来，加强关键核心技术联合攻关、做好京津科技溢出效应和产业转移。

     我国物流降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流行业有望成为推动实现低碳经济的重要行业之一。特别地，京津冀地区以煤为主的能源结构、以重化工为主的产业结构、以公路为主的交通运输结构，使改善空气质量的蓝天保卫战也成为倒逼能源、产业和交通结构转型升级的增效之战。

     在企业、行业和产业层面之外，区域内各省市也应统一指导思想、目标要求、发展规划，明晰政策路径、联动机制、任务衔接，打破行政分割和制度障碍，持续深化协同治理和联合执法等区域深度协作，避免物流行业发展中的资源浪费、重复建设、环境污染。

     建设现代物流体系，可以有效扩大市场容量和扩充市场边界、加快要素自由流动和优化配置、实现社会再生产良性循环，促进国内国际双循环、内外贸一体化和经济高质量发展。在实施京津冀协同发展这一国家区域重大战略的进程中，物流行业、产业和企业的发展，也应逐步从避免物流产业发展滞后和区域物流一体化缺失成为制约京津冀经济一体化“瓶颈”的“有没有”问题，转变为从制度衔接到合作共生、从协同创新到产业协作、从交通互联到服务共享的“好不好”问题。

     我们认为，应提高政策支持质效和加强培育专业化市场化主体，不断提升物流资源配置效率、流通循环效率和运输组织效率。通过坚持市场驱动、政府引导、优势互补、融合发展的原则，及时有效疏通堵点、解决难点、消除痛点、接续断点，持续深化改革创新、提升质效，在实现物流行业自身高质量发展的同时，也可以为推动京津冀协同发展不断提供助力，更好地实现“努力使京津冀成为中国式现代化建设的先行区、示范区”的要求。