该文章由成都市城市建设发展研究院副院长冯波和清华大学建筑学院严紫菡撰写。在房地产高质量发展的背景下，房地产市场的主要矛盾已经从“有没有”转向“好不好”。文章从政府和市场角度，分别基于土地、劳动力、资本、技术、数据五大要素和供求、价格、竞争三大市场机制，对“好房子”建设路径进行探究，并提出政策建议。

房子是人们居住的基本单元，也是城市建设的基础单位之一。倪虹部长提出“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”本文将从政府和市场角度对“好房子”进行探讨。

不同的历史时期、不同的年龄阶段、不同的群体对好房子的需求也不尽相同。在住房短缺时期，“有”就是“好”。“98房改”前，实施福利分房制度，注重住房数量，尽快满足广大城市职工家庭需求。在住房紧缺时期，实现“有房”就是“好”。随着经济社会的快速发展，人民群众对户型更优、配套更好、品质更高的“好房子”具有更多的需求。

对“好房子”的追求也是一个持续升级的过程。对于新市民和青年人，刚扎根城市，有限的购房支付能力决定了住房需求主要偏向于刚需产品，户型可能较为紧凑。随着职业稳定性不断增强、收入不断增多以及家庭不断发展，从先解决“有没有”的包容性刚需，过渡到住房面积和功能的改善性提升，再到更舒适、更优质的高品质住房，最终是地段、配套、软硬件都兼备的顶级住宅。

新时期，人们关于好房子的追求不仅仅是住房本身，而是增添了不少房子之外的“附加物”。房子本身，就是钢筋混凝土等各种建筑、设备和装饰材料等组合体，而好房子是人本的、有温度的，不再是关上门就互不认识的陌生人居住单元，而是“远亲不如近邻”、充满人情味的友好住区。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，才能真正实现“住有宜居”。通过调研发现，关于好房子的需求，包括绿色、低碳、智能、安全、居住舒适、物业服务优质、配套齐全等等，覆盖了软件和硬件的各个方面。

家庭人口规模与住房面积大小需求密切相关，但一些房地产项目户型设计一味求大，认为“大房子”就是“好房子”，住房产品与市场需求存在一定程度脱节。近30年来，随着人口出生率不断降低，家庭人口规模不断缩减。全国人口普查数据显示，2020年全国家庭户均人口为2.62人，比1990年的3.96人减少了1.34人，降幅达到33.84%。户均人口减少，人们对居住空间的需求并非无限扩大，对于大多数家庭而言，改善居住的软硬件环境才是重要考量，以往高密度、高容积率的住宅小区，即便户型面积够大，也难以吸引购房人青睐。据《2024年中国城镇居民购房意愿调查报告》，60.3%的拟购房者理想住房面积为90—150平方米。

市场不是万能的，尤其是房地产市场，不能放任完全由市场任意发展。要统筹兼顾，发挥好有为政府“有形之手”和有效市场“无形之手”的作用，处理好政府与市场关系，促进“好房子”高质量发展。

一是加强房地产市场监测分析，准确研判市场形势，适时调整房地产调控措施，增强政策延续性协同性，防止市场大幅波动。二是适时解除市场过热时期的限制性措施，推动资源要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰。三是有利于房地产稳定健康发展和引导“好房子”建设的政策应出尽出、早出快出，激发住房需求有序释放。

一是以“好房子”为引领，明确住房发展方向和目标，在“市场 保障”住房体系中，坚持“好房子”标准，推动住房高质量发展。二是建立要素联动机制，坚持“人、房、地、钱”联动，促进要素资源合理配置。三是强化需求引导，坚持“以需定建”，科学规划市场化商品住房和保障性住房建设规模、布局、住房户型结构和供应时序。四是明确任务举措，确保规划落地落实，把规划蓝图变成施工图、实景图。

一是改革商品房销售制度。稳步推进现房销售，实现商品住房“所见即所得”。对于预售的项目，逐步提高预售条件，探索建立商品房交付管理制度，在购房合同中附加房屋交付合约和设施设备清单，切实保障蓝图里的“好设计”变成现实中的“好房子”。二是改革完善房地产金融制度。改革商品房按揭制度，根据项目建设进度，分批次支付购房款。完善商品房开发贷款制度，加强贷款资金监管，根据开发建设进度合理安排放款节点，防止贷款资金未按贷款用途使用。三是健全房地产企业主体监管制度。加快完善房地产开发企业资质管理制度，进一步提高房地产开发企业准入门槛，禁止房地产企业超资质等级开发项目。

一是充分考量土地财政问题，稳妥推进财税制度改革，建立更加科学、合理、可持续的房地产财税体系，调整优化房地产全产业链税收政策。二是发挥税收引导作用，降低“好房子”交易成本，激发居民购房置业的消费潜力。三是增强税收调节作用，支持合理自住和投资需求，遏制投机性需求，提高房产使用率，更好地推动“好房子”高质量发展。

一是坚持“人房地钱”联动，科学研判市场需求，以需定建，合理确定供地类型、区域、规模。二是以建设“好房子”为导向，确保基础设施和公共服务设施与开发项目同步规划、同步建设、同步验收。三是优化住房建设规划指标，提升住房和居住小区公共空间品质。四是引导城市郊区利用优质生态资源等建设低密度、高品质住房产品，更好满足改善性住房需求。

一是完善房地产金融宏观审慎管理，防止政策“大起大落”，确保资本在房地产领域资金融通平稳有序，有效防范金融风险。二是畅通房地产领域“投、融、管、退”机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，形成房地产与金融、资本良性循环。三是拓宽房地产和建筑相关企业直接融资途径，提高房地产领域直接融资占比。四是充分发挥 REITs融资工具引导作用，支持优质房地产相关企业建设运营“好房子”。五是探索成立“好房子”开发建设基金，试点投资运营一批具备引领性、示范性的优质项目。六是支持资本加大“好房子”相关规划设计、建筑建造技术、建筑材料、运营管理等方面投入。

一是坚持“好房子”理念，加大规划、设计、建造、管理、运营等房地产全产业链相关专业学科培养。二是建立政、企、研、学联动的“好房子”研究机制，建立“好房子”相关创新研发中心。三是健全职业标准体系，不断丰富房地产领域专业化、系统化人才库。四是完善人才评价标准，促进行业技能人才整体水平提升，为“好房子”建设提供人才保障。

一是加快发展新质生产力，以科技创新推动产业创新，在房地产领域创造新赛道，实现设计更人性化、建造更高效能、质量更安全、居住生活更舒适。二是加快推进建筑领域新型工业化，推动建造方式转型，促进新材料、新工艺、新技术在“好房子”建设上的集成运用，实现建设和运营服务绿色化发展、智能化转型。三是健全好房子标准体系，研究制定覆盖全生命周期的不同类型的“好房子”基本标准，鼓励各地因地制宜制定“好房子”特色化标准。四是稳慎推进技术迭代升级，综合考量经济适用性、技术安全可靠性、生产生活便捷性等因素，因地制宜、顺势而为推动技术迭代更新。

一是建立健全数据资源开发利用机制，加快“数字住建”建设，探索建立全国房地产数据交易市场，通过数据孵化新产业、构建新模式、打造新业态、推出新应用。二是创新数据要素整合运用，强化“好房子”建设与“新城建”、“新基建”深度融合，探索基于数字孪生的城市信息模型（CIM）、建筑信息模型（BIM）技术，构建“好房子”规划、设计、建设和运营服务发展新模式。三是强化数据标准化体系建设，统一房地产相关数据定义，研究制定数据归集标准、数据开发应用平台建设标准等，夯实数据资源高效应用基础。

1998年住房制度改革后，通过市场机制，以商品化方式解决了住房供给和优化配置难题，推动了房地产市场快速发展，并有力促进经济社会稳健发展。当前，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化的客观规律，顺应人民群众对美好居住条件持续需求的新形势，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，兼顾商品住房的民生属性和商品属性，结合刚性改善性住房需求和投资消费需要，通过市场供求机制，精准提供多样化的高品质“好房子”，推动有效需求和有效供给良性互动和高水平动态平衡。

在市场过热时期，实施限价等限制性措施，有利于稳定市场，但也削弱了开发企业创新住房产品、提升住房品质的积极性。由于售价受限，开发企业在预售时承诺或展示的房屋品质、园林景观以及相关配套，在建设过程中可能存在通过减料、减配等方式降低成本，导致交付“货不对板”，与购房人对“好房子”的期待相差甚远。经过多年政策调控和引导，“房住不炒”的定位和理念已深入人心，房地产正在加快转型。让商品住房回归商品属性，就要发挥市场价格机制“看不见的手”的作用，调解和平衡供求关系，促进商品住房“物美价优”，才能更好实现“好房子”。

竞争是市场经济的本质特征。通过充分竞争，倒逼房地产企业提高商品住房产品和服务质量，真正让市场“说了算”。在住房紧缺或市场过热时期，购房需求旺盛，部分城市房地产市场呈现阶段性卖方市场特征，开发企业的房子不愁卖，竞争的主要环节是“拿地”和快速开发上市，比拼的是速度，部分房企最终形成“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”经营模式。这一时期，由于在商品住房供应方面的竞争较弱，产品同质化严重，与市民多样化、个性化需求存在一定差距。

当前，在供求关系发生重大变化背景下，可以通过市场充分竞争，有效激发房地产创新活力，推动供给侧结构性改革，实现更多、更好的“好房子”供给，最大限度地满足不同层次的“好房子”需求。

全文刊登于中国城市出版社主办的综合性学术期刊《中国房地产金融》杂志2024年第5期（10月刊）。