文/乐居新媒体 严明会

9月30日拿地、11月6日开放展厅、预计12月入市开售……这是越秀云悦回应当下市场的速度。这个位于广州白云怡新路与沙太南路交界处的项目，因其与天河区仅一路之隔的位置，以及新规下最高达130%的实用率，而受到关注。

今年9月30日，越秀地产经过24轮竞价，以9.8亿拿下该项目地块，折合楼面价2.99万/平，溢价率13.3%。项目体量不大，占地面积4.7万平方米，建筑面积6.7万平方米，规划的住宅仅有3栋，规划户数320户，梯户比2梯5户，主打88、105平方米的四房。越秀云悦的面市，自带光环。作为广州少有阳台率25%的项目，其最大的亮点是超高的赠送率，据了解，项目户型的实用率高达130%。

这使得越秀云悦88平米的户型，使用面积能轻松达到110平米，从而做到“3+1”的四房设计。不得不说，即便在新规席卷的当下，这样的空间利用效率在广州楼市还是少见。

目前，广州市场新规下的产品实用率最高也就去到110%左右，能做到130%的并不多。除了越秀云悦，此前比较受关注的，还有保利发展拿下的天河面粉厂地块，以及招商蛇口拿下的南沙横沥地块。这两宗地块的实用率分别能达到130%、140%，但目前都还没正式面市。也就是说，越秀云悦是有望成为广州第一个入市实用率达130%的项目。这为其赚足了眼球。而且由于项目体量本就不大，仅有三百多户，同时作为越秀地产年底的压轴项目，越秀云悦被寄予厚望，此前市场普遍认为，极有可能成为“日光盘”。

作为新规产品，越秀云悦相比传统的产品确实有可圈可点之处。在交通区位上，比如与天河一路之隔；比如附近有3号线梅花园地铁站以及在建设的18号线北延段京溪路站。在产品上，比如每个户型都有大量的赠送面积，比如产品为全南向四空间户型‌，再比如全屋配置中央空调等。要知道，以上这些都配齐的项目，以往一般多见于豪宅产品。

对比项目的周边，越秀云悦附近的新盘主要有越秀·天河和樾府、中铁建西派天河序。不过，这两个盘区属上属于天河，并且主打改善。两个盘最小的面积都是108㎡和120㎡，单价去到7-9.5万/㎡，起步总价都是700万以上的产品。二手房方面，与越秀云悦一路之隔的恒大御府，是2013年6月恒大以楼面价2.67万/㎡拿下的地块，某平台上显示的挂牌价为4.2-6.6万/㎡。更靠近梅花园地铁站一些的怡新花园挂牌价3.8—5.9万/㎡，云山熹景4.2—6.9万/㎡。

按照项目最新传出的5.5—6万/平的吹风价，以越秀云悦88方、105方两个户型计算，总价最低分别达到484万和578万。