乐居新媒体 徐迪 11月22日，位于浦东惠南的君御公馆（备案名“宏景豪园”）130套洋房取得预售许可证，户型为133㎡-177㎡四居，得房率76-81%区间，均价3.99万元/㎡，总价约530万起，定于12月7日开盘。

本批次拿证的三期房源于4个月前就已过会，准售面积近2万㎡，货值总计7.97亿元。开发商为上海宏士达房地产开发有限公司。

值得一提的是，君御公馆一期项目按照合同约定应2022年9月交付，延期了整整两年。此前曾有公告“力争2024年10月31日前交付”，彼时小区内大部分建筑已实景呈现，工程进度处于验收整改阶段，包括主体、外装、景观等，基本已具备交付条件。

10月24日，项目官微如约发出业主看房通知书。但在10月31日当天，业主们等来的仍是一份再度延期两个月的公告书。

按照公告进度，一、二项目将于今年年底实现交付。11月25日，项目官微发出一组实景照片，即将开盘的三期洋房也已经是实景落成状态，预计25年中交付。

综合来看，一二期项目如能按期保质交付，君御公馆三期的现房优势将成为一大卖点。

惠南板块近年新盘不多，君御公馆算是一个精品大型社区，距地铁16号线惠南站约1.5公里，距上海绕城高速入口约1.2公里。作为曾经南汇的中心，惠南的配套早已十分完善，商业、地铁、学校、医院等配套应有尽有，此外，惠南站TOD商业综合体规划已正式获批，建成后将成为集购物、休闲、酒店为一体的中部新地标。

君御公馆所在的东城片区是惠南商品住宅集中的新兴区域，城市界面较好。项目总建筑面积超14.44万㎡，以河流为界，北侧是高层，总户数1006户，可售户数622户；

南侧地块就是本次取证预售房源，容积率低至0.7，规划有7栋5层洋房，主力面积段均在140㎡以上。

2020年10月14日，项目首期184套住宅开盘，当月签约123套，截至2021年4月，累计签约175套，基本实现出清；2021年6月7日，君御公馆再推出308套房源。据项目官微报道，二期延续“开盘即清盘”盛况，两开两罄。但网上房地产数据显示，该项目自2021年5月-2023年3月期间并无签约记录。

据乐居新媒体查阅，主要是这期间华夏幸福陷入流动性危机，资金链紧张，将持有的宏士达5700万元股权，质押给光大兴陇信托。由于资金纠纷和查封等问题，君御公馆有将近两年时间处于停工状态，2023年才逐渐复工。

截至11月25日，君御公馆一、二期492套住宅房源累计网签383套，去化近八成，成交均价约3.4万/㎡。目前二期仍有逾百套尾盘在售。三期洋房入市，备案均价接近4万/㎡，这个价格不但较一二期均价涨近两成，也达到整个惠南板块的房价天花板。

产品力与开发交付信誉度能否支撑住这个价位？接下来的销售情况会给出答案。

宏士达为浦东惠南镇老牌开发商，曾在当地开发有东城时代华庭项目。君御公馆所在地块早在2003年就被宏士达拿下，但由于种种原因被闲置十多年，至今产权年限已过20年。直至2016年才引入华夏幸福共同开发。据悉，华夏幸福出资7亿元入股宏士达，间接拥有君御公馆30%的权益。

天眼查显示，上海宏士达房地产开发有限公司最新股权结构为：陶若亮直接持股46.58%，通过宏信置业间接持股18.37%，合计持股约65%，为该公司的实际控制人；华夏幸福旗下廊坊说御房地产开发有限公司持股30%；汪仪芳合计持股5%。