苏州，2024年10月16日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2024年三季度苏州的写字楼市场进行了解读。受外部经济环境影响，整体市场仍承受较大压力。同时，本季度市场迎来两个研发办公项目大体量集中上市，短期内推高全市空置率，市场去化压力进一步提升。下半年面对更多高标办公产品上市，除了通过调整租金、优化租赁方案来提升竞争力，业主更应积极转变思路，采用产业招商、平台招商、生态招商等招商组合措施，努力实现市场突围。

写字楼租赁市场：市场面临大量新增，以价换量态势延续

2024三季度市场新上市两大优质研发办公项目，分别为新建元数智湾一期和腾飞狮山元创公园，总计为市场提供优质租赁办公载体近26万方。受新增项目影响，全市空置率短期上升5个百分点至25.5%。受外部经济环境影响，企业持续降本增效，对办公选址更为审慎，退租、减租、降级搬迁趋势延续。业主面临新增客户减少和存量客户留存两大难题，不得不“以价换租”，通过更实惠和灵活的租赁政策突破市场困局。三季度全市租金持续下行，环比下降1.6%，录得70.57元/平方米/月。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2024Q3

从成交客户结构来看，2024三季度的办公客户成交中，电子信息科技、专业服务、金融企业成交数量占比是苏州Top3，其中前两位成交数量占比占有绝对领先地位。生产制造和房地产企业成交数量也占有相当比重。从成交面积来看，本季度成交主要以500方以下中小面积租赁为主，整层及大面积成交多为政府资源导入客户，以低空经济、传感器、数据要素等未来产业、科技公司主导大面积成交。另外，伴随国家政策放松，叠加大量市场需求，教培、文娱传媒等消费类企业业务回暖，新设办公需求增加。

产业招商持续成为大客户成交主要渠道，政府资源是促成大客户成交的主要动力。新型研发办公项目通过导入产业平台，依托平台招商，拓得科技类企业客户，实现项目快速去化。例如本季度新项目新建元数智湾设立ESG产业创新中心平台，签约导入多个ESG数字经济企业客户。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2024Q3

写字楼销售市场：新增放缓成交下滑，成交结构持续变化，价格受单个项目影响较大

2024年三季度全市新增供应放缓，全市新增供应高新区绿宝广场写字楼4.5万方。受外部环境影响，买方对于市场依然缺乏信心，市场成交继续下降，本季度下降31%，全市实现近8.5万方成交。

成交结构持续变化，当前市场散售项目较少，主要以以大面积销售为主，本季度录得高新区浒墅关板块阳山数字产业中心（阳山数谷）和中环大同商务广场大面积成交。

伴随成交项目减少，市场价格受单个项目影响较大。本季度高品质地标项目如九龙仓国金中心，以及高单价小独栋产品如科技城金融股商务中心以及星河world数创港拉高市场平均成交价格，全市平均成交价较上季度上涨13%，季末录得17234元/平方米。

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，受外部经济环境影响，各地写字楼市场均面临压力和挑战。苏州产业基础深厚，产业招商具有先天优势，在当前市场困境下，产业招商、平台招商应成为各业主新的招商工具。在新的市场形势下，除了优惠租金、灵活的租赁政策等传统招商打法，以及产业政策扶持等招商工具，业主更应形成产业化思维，积极搭建产业平台，构建内部产业生态圈，以产业生态吸引优质客户，进而实现市场突围。苏州近年包括南岸新地、新建元数智湾、理想创新大厦等多个新型研发办公项目产业化招商的成功经验，也进一步证明，苏州办公招商已然进入产业招商时代。

戴德梁行大中华区研究内容主管ShaunBrodie表示，三季度，租户在写字楼租赁方面对成本依然保持较高的敏感度，部分租户通过缩减租赁面积以及搬迁至租金更低的区域以降低成本。同时，对于新租户，业主采取的租金优惠及免租期等措施也能在一定程度上增强对租户的吸引力。未来还将会有多个甲级写字楼项目入市，会进一步加剧苏州甲级写字楼市场激烈的竞争格局。苏州写字楼市场将面临供需关系调整、租金和空置率持续承压等挑战。写字楼运营商需通过提升服务质量、灵活调整租赁策略、加强市场营销与品牌推广、关注政策导向与市场需求及探索多元化盈利模式等方式来寻找破局之路。

华东区高标仓库租赁呈稳定态势

华东高标仓库租赁市场需求主要租户仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。上海市高标仓库市场租赁受新增入市项目影响，市场空置率环比上升2个百分点至21%，平均租金环比微升0.1%至49.4元/平方米/月。江苏省高标仓库市场主要租户仍为电商、快递快运及制造业，平均租金下降1.2%至33.9元/平方米/月，市场空置率环比微升1.2个百分点至20%；安徽省高标仓库市场表现平稳，平均租金微涨0.7%在27.4元/平方米/月，空置率保持在10.4%；浙江省高标仓库市场主要去化力为电商、快递快运，整体市场去化压力较大，空置率环比微降0.7个百分点至21.3%，平均租金微降0.2%至34.2元/平方米/月。

租户议价空间呈现上升趋势，布局出现调整，园区探索节能优势

华东地区核心区域租赁表现积极，其余区域表现仍为供应大于需求。大部分零售、快运快递类租户租约到期后选择租约较低的地区。此外，由于非核心区域项目去化压力较大，租户议价空间上升，园区选择降低租金吸引租户。

运营商需要更加注重产业化运维的策略，积极融合绿色环保。园区建设开始通过采用节能设计降低能耗，探索使用轻量化新材料节省钢筋使用数量的同时增强抗台风等级。运营商通过升级园区建设，满足租户对仓库性能的更高要求，吸引客户群体。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，随着新能源汽车厂新起，部分传统燃油汽车厂业务受到削减且部分传统汽车厂关停。汽车类仓库租户从传统汽车厂周边转向新能源汽车厂聚集地靠拢布局。零售业、制造业等通过跨境电商出海开拓海外市场，跨境电商出口仓开始从华南向华东布局。

戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，本季度苏州接连召开包括苏州国际科创大会在内的多个产业大会，聚焦苏州“1030”产业体系，在人工智能、低空经济、集成电路、绿碳科技等未来产业赛道重点发力，打造苏州创新核心竞争力。伴随苏州产业高质量转型，特别是战略新兴产业和未来产业的发展，苏州写字楼市场客户结构将不断优化调整，高技术产业类客户将成为写字楼市场客户主力，这对未来载体建设、运营思路都将提出新的要求。

-结束-

关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。

华东区市场营销及传播部主管

电话:+86 21 2208 0235

nicole.mc.zhang@cushwake.com